【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃地塊的西南部 。 商業(yè)服務區(qū)：與文化娛樂區(qū)混置 ， 另濱海服務區(qū)沿海濱 設置 。 高檔住宅區(qū)：主要分布在規(guī)劃地域的東部 、 東南部 、 其 建筑類型為別墅 、 高檔住宅 、 高層住宅 （ 公寓 、 一般性辦公 、 住宅等 ） 。 各區(qū)域用地的估算：（比例） 單位： % 港口 服務區(qū) 總部 辦公區(qū) 金融 商貿(mào)區(qū) 文化娛樂區(qū) 商業(yè) 服務區(qū) 高檔住宅區(qū) 別墅區(qū) 高檔住宅 高層住宅 3 10 7 5 5 3 5 15 按總體規(guī)劃用地為 360公頃估算： 類型 別墅區(qū) 高檔住宅 高層住宅 占地面積（㎡） 110000 180000 540000 建筑面積（㎡） 55000 180000 2700000 注： ① 別墅區(qū)按容積率 ； ② 高檔住宅按容積率 ； ③ 高層住宅按容積率 ； 4. 南部沿海地域海景住宅供應規(guī)模有限，星海灣地 區(qū)土地供應幾近枯竭，自然環(huán)境無法復制，故本項目在 未來的幾年內(nèi)將成為此類產(chǎn)品的主要供應商； 5. 在 12年內(nèi)星海灣地區(qū)的商品住宅是本項目的主 要競爭產(chǎn)品（尤其是高端產(chǎn)品），遠期的產(chǎn)品競爭主要 分布在小平島以西的沿海地域（如黃泥川、南海頭、鹽 場新村等）； 6. 從城市發(fā)展及住房規(guī)劃上看，與本項目相近或具 有同類自然資源的土地供應將日益減少，本項目的價值 會不斷提升。 本項目處于高速發(fā)展的大連高新技術產(chǎn)業(yè)帶上 ， 其 產(chǎn)業(yè)構成及從業(yè)人員組成勢必產(chǎn)生對高檔住宅的大量需 求 ， 這種需求提供了本項目建設及營銷的基本保證 。 從地理環(huán)境及產(chǎn)品構成上看 ， 本項目具有十分明顯 的優(yōu)勢 ， 是大型海景住宅社區(qū)的典型代表 。 南部沿海地域海景住宅供應規(guī)模有限 ， 星海灣地區(qū) 土地供應幾近枯竭 ， 自然環(huán)境無法復制 ， 故本項目在未 來的幾年內(nèi)將成為此類產(chǎn)品的主要供應商 。 在 12年內(nèi)星海灣地區(qū)的商品住宅是本項目的主要競 爭產(chǎn)品 （ 尤其是高端產(chǎn)品 ） ， 遠期的產(chǎn)品競爭主要分布 在小平島以西的沿海地域 （ 如黃泥川 、 南海頭 、 鹽場新 村等 ） 。 從城市發(fā)展及住房規(guī)劃上看 ， 與本項目相近或具有 同類自然資源的土地供應將日益減少 ， 本項目的價值會 不斷提升 。 三 、 小平島項目周邊環(huán)境及社會資源 1. 小平島輻射區(qū)域內(nèi)的人口構成 周邊常住人口 教育事業(yè) 高新技術園區(qū)企業(yè) 人口 戶數(shù) 教師 學生 全部職工數(shù) 其中：廠長經(jīng)理 1684人 2. 輻射區(qū)域內(nèi)企業(yè) 、 教育機構及高收入人群分布狀況 一般企業(yè) （ 50家 ） 企業(yè)人員數(shù)量分布 （ %） 1440206124 4010203040501 0 人以下 1150人 51100人 101200人 201500人 5011000人 1 0 0 0 人以上 最高工資分布（ %） 051015202530352023元以下 20233000元 30014000元 40015000元 50016000元 6000元以上 平均工資（ %） 0102030405060701000元以下 10012023元 20233000元一般企業(yè)分析與總結 通過對以上數(shù)據(jù)分析 ， 可以看出： 1. 樣本群中 ， 100人以下企業(yè)占 74%， 即中小型企業(yè) 所占比重較大 。 2. 管理技術人員 （ 每單位 ） 20人以下的占 80%左右 ， 除說明企業(yè)規(guī)模較小 。 從所屬行業(yè)分布看 ， 說明企業(yè)產(chǎn) 品 （ 服務 ） 技術含量較低 。 3. 高級管理人員是數(shù)量 5人以下比例占 %， 說明 此群體數(shù)量較小 。 4. 從最高工資分布看 ， 樣本群中每月 5000元的比例 占近 40%， 說明在收入水平上 ， 少數(shù)人收入較高 。 該群體 有一定的消費能力 。 5. 住房公積金單位繳納比例為 60%， 其余 40%單位不 繳納 ， 且繳納水平為政策規(guī)定的范圍內(nèi) 。 6. 從樣本企業(yè)所屬行業(yè)看 ， 高技術 、 高收入行業(yè)所 占比重較低 。 總人數(shù) 管理技術人員 高級管理人員 月收入 6000元人數(shù) 16950 988 609 428 高新技術企業(yè)狀況 （ 以下數(shù)值為按企業(yè)數(shù)量分布 ） ： 職工人數(shù)分布 （ %） 80510152025303510人以下 1150人 51100人 101200人 201500人 5011000人 1000人以上 平均工資分布（元 /年） 7731640102030405060708012023元以下 1202324000元 2400136000元 36001元以上 最高工資分布 （ 元 /年 ） 02468101214161836000元以下3600148000元 4800160000元 6000172023元 7202396000元96001120230元120231180000元 180001240000元 240001360000元360000元以上 對收入等級人數(shù)的估算 800010000元 /月 1000015000元 /月 1500020230元 /月 20230元以上 /月 859 1018 547 159 對高新技術企業(yè)的總結 1. 此類企業(yè)中 ， 50人以下規(guī)模所占比重較高 ， 達到 %； 200人以上企業(yè)比重也較高 ， 為 30%左右 。 2. 管理技術人員占職工總人數(shù)比重超過 50%， 可以 證明企業(yè)技術含量較高 。 3. 從平均工資看 ， 月工資 10002023元的比重最高 ， 為 73%（ 獎金未計算在內(nèi) ） 。 4. 從最高工資分布看 ， 高新技術企業(yè)的高收入比重 所占比例很高 ， 并具有相當?shù)囊?guī)模 。 5. 在從業(yè)人員構成中 ， 碩士生 、 博士及海歸 、 外籍 人士的總體占管理技術人員的 50%以上 。 6. 高新技術企業(yè)中 ， 繳納住房公積金的企業(yè)比較較 高 ， 其繳納水平基本上在政策規(guī)定的范圍內(nèi) 。 但由于工 資基數(shù)較高 ， 故個人的公積金儲備較高 。 教育機構高收入人群分析 1. 小學教師 （ 包括領導 ） 均不在高收入人群之列 。 2. 中學教師中有部分重點高中就職者可達到高收入 水平 （ 有補課工作 ） 。 3. 中專 、 職業(yè)學校部分教師可達到高收入水平 。 4. 高等院校的副教授 、 教授及博士導教師為高收入 人群 。 由上表可以看出： 1. 教育機構中 ， 高等院校是高收入群體的主要聚集區(qū) 。 2. 教育機構中 ， 除各別私立中等學校 （ 院 ） 外 ， 都按 時足額繳納公積金 ， 其繳納水平在政策許可范圍內(nèi) 。 大學的 住房政策中 ， 對規(guī)定職稱最低住房標準以下的面積給予補貼 ， 但由于近年來 ， 住房條件的改善 ， 此類人群數(shù)量已經(jīng)很少 。 教育機構類型 50006000元 60007000元 70008000元 80009000元 9000元 以上 合計 高中 90 40 10 150 中專、職業(yè)學校 100 70 30 20 12 232 高等院校 1280 1150 840 680 350 4300 合計 1470 1260 880 700 362 4682 根據(jù)以上的原則 ， 本項目區(qū)域內(nèi)教育機構的高收入 人群狀況如下： 3. 小平島項目周邊的生活服務設施狀況 051015202530數(shù)量比例（%） 20 15 5 5 5 面積比例（%） 餐飲日用品/百貨農(nóng)貿(mào)市場專賣店圖書/臺球美容美發(fā)網(wǎng)吧/臺球醫(yī)藥/保健電話超市照相銀行網(wǎng)點車輛修理/美容加油站 其它業(yè)態(tài)業(yè)種分析及總結 1. 該地域生活服務設施的種類不完全 ， 規(guī)模較小 ， 屬不成熟居住地域 。 2. 數(shù)量比重中 ， 美容美發(fā) 、 餐飲 、 日用百貨分別為 第一 、 二 、 三位 ， 說明商業(yè)欠發(fā)達 。 3. 面積比重中 ， 日用百貨 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 餐飲分別為 第一 、 二 、 三位 ， 且合計占總面積 %， 也證明此地域 尚處于發(fā)展過程階段 。 4. 從規(guī)模上看 ， 本地域的生活服務設施營業(yè)面積嚴重 缺乏 ， 按照正常標準 （ 非商業(yè)區(qū) ） ， 該地域應建有大型超市 一座 ， 面積不低于 10000㎡ 中型購物中心一座 ， 面積不低于 20230㎡ 大型餐飲 、 娛樂區(qū) ， 面積不低于 25000㎡ 體育健身中心 ， 面積不低于 2500㎡ 另外 ， 目前現(xiàn)有的設施中 ， 下面設施嚴重不足： 文化 、 休閑場所 、 洗浴場所 銀行 、 郵政 、 中介 家用電器修理 、 醫(yī)療康復中心 、 家政 、 中介等 5. 從現(xiàn)狀中的缺乏或不足角度看 ， 為本項目可以設立的 生活服務設施提供了市場空間及經(jīng)營可行性 。 對本項目社會資源及商業(yè)資源的總結 本項目輻射區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要以極具發(fā)展前景 與擴張能力的高新技術企業(yè)構成 。 國際知名企業(yè) 、 國內(nèi) 成長型企業(yè)與業(yè)務覆蓋范圍及經(jīng)營形式?jīng)Q定了其日益擴 大的國際 、 國內(nèi)影響和知名度 。 本項目輻射區(qū)域內(nèi) ， 擁有相對集中 、 一定規(guī)模 的高學歷 、 高知識及高收入的企業(yè)白領階層群體 。 該群 體具有很高的消費能力 。 本項目輻射區(qū)域內(nèi)擁有數(shù)量較大的教育機構 ， 其中的高等教育在我市的教育產(chǎn)業(yè)中具有代表性 。 數(shù)量 眾多的教職員工中有較高比例的高收入人群是本項目目 標客戶群體的重要組成部分 。 本項目輻射區(qū)域內(nèi)的居住人口及不斷增加的就 業(yè)人群為本項目的商業(yè)消費提供了市場消費規(guī)模 。 目前 商業(yè)設施的不足 ， 為本項目商業(yè)設施建設提供了市場空 間及可行性 。 四 、 同類商品住宅市場分析 1. 高新技術園區(qū)所轄區(qū)區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù) 總量統(tǒng)計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 總銷售面積（㎡） 總銷售金額（萬元） 總套數(shù)（套） 3759 4050 4317 3751 3396 平均單價（元 / ㎡ ） 5383 4155 3524 3095 2960 平均單套面積（ ㎡） 84 97 價格區(qū)間統(tǒng)計 2023年的價格比重分布 05101520253000 元以下30003999元 40004999元50005999元/㎡60006999元/㎡70007999元/㎡8000元㎡以上數(shù)據(jù)顯示： ① 高新技術園區(qū)范圍內(nèi)每年的商品房銷售面積在 3050萬㎡之間 ， 2023年達到最高峰 48萬㎡ ， 近兩年逐漸 下降 ， 2023年銷售 ㎡ ， 究其原因 ， 與供應量不足 有關 。 ② 總套數(shù)在 5年間每年維持在 33004300套左右 ， 單 套面積呈現(xiàn)下降趨勢 ， 從 2023年的單套面積 ㎡ 降至 2023年的 84㎡ 。 ③ 平均單價呈上升趨勢 ， 從 2023年的 2960元 /㎡ 升 至 2023年的 5383元 /㎡ 。 按面積區(qū)間統(tǒng)計 0500100015002023年 131 450 654 940 696 315 2092023年 316 525 972 709 682 367 1802023年 214 502 928 935 1116 405 2172023年 695 630 1079 593 627 299 1262023年 1219 724 951 195 114 249 8060㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 101120㎡ 121140㎡ 141160㎡ 161㎡以上從上圖看出： ① 小戶型銷售逐年上升 ， 且增長幅度很高 。 這其中 60㎡ 以下為第一位 ， 6080㎡ 為第二位 ， 81100㎡ 為第三 位 。 ② 大面積