【正文】 2023年 2023年 2023年 總銷售面積（㎡） 總銷售金額（萬元） 總套數(shù)（套） 3759 4050 4317 3751 3396 平均單價（元 /㎡ ） 5383 4155 3524 3095 2960 平均單套面積（㎡） 84 97 三、本項目的市場地位將隨時間而突顯其價 值空間 1. 本項目處于高速發(fā)展的大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 帶上 ， 其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及從業(yè)人員組成勢必產(chǎn)生對高 檔住宅的大量需求 ， 這種需求提供了本項目建設(shè) 及營銷的基本保證 。 單位：億元、 % 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 總額 其中： 房地產(chǎn)比重 40% 38% 34% 30% 29% 27% 23% 職工平均收入水平及居民可支配收入逐年增長， 2023年與 2023年相比，分別增長 79%與 75%，顯示出居民 購買力增強(qiáng)的態(tài)勢。 調(diào)查實施及數(shù)據(jù)審核 1. 本次項目調(diào)查安排項目總負(fù)責(zé)人 1人 、 執(zhí)行負(fù)責(zé)人 1人 、 督導(dǎo)員 2人 、 兼職訪問員 20人； 2. 走訪了大連市規(guī)劃局 、 大連市高新園區(qū)規(guī)劃局 、 大連 市統(tǒng)計局 、 大連市高新園區(qū)統(tǒng)計局 、 大連市房地產(chǎn)交易中心等 相關(guān)職能部門收集相關(guān)數(shù)據(jù)； 3. 安排資深訪問員對指定相關(guān)樓盤 、 相關(guān)寫字間 、 教育 機(jī)構(gòu) 、 周邊商業(yè)交通狀況進(jìn)行深訪 ， 了解其具體狀況； 4. 與高新園區(qū)統(tǒng)計局合作 ， 對項目地周邊及高新園區(qū)企 業(yè)進(jìn)行資料收集； 5. 安排資深訪問員對相關(guān)商業(yè)區(qū)進(jìn)行剖析 ， 了解其具體 狀況； 6. 本次項目問卷調(diào)查 ， 安排有經(jīng)驗的訪問員 20人 ， 對問 卷進(jìn)行執(zhí)行； ① 一審復(fù)核 (卷面復(fù)核 )準(zhǔn)確率達(dá) 100% ② 二審復(fù)核 (電話復(fù)核 )準(zhǔn)確率達(dá) 98%以上 ， 對于出錯問卷 已經(jīng)進(jìn)行了補(bǔ)做 ， 并且進(jìn)行了復(fù)核 ， 最終達(dá)到了 100%。 2. 商業(yè)區(qū)街區(qū)剖析 星海灣商業(yè)區(qū)及星海新天地商業(yè)區(qū)作為典型進(jìn)行剖析 ， 剖 析內(nèi)容：經(jīng)營特點(diǎn) 、 經(jīng)營面積 、 經(jīng)營狀況等 。 訪問數(shù)量： 200份 訪問形式：以問卷的形式一對一面訪 。小平島項目社會資源及產(chǎn)品需求 市場調(diào)查匯報會 大連東方市場研究有限公司 2023年 7月 20日 第一部分 調(diào)查的組織實施和調(diào)查結(jié)果的可信度分析 一、調(diào)查的準(zhǔn)備及實施過程 調(diào)查的程序設(shè)計 針對本次調(diào)查項目的特殊性 ， 調(diào)查的實施按以下步驟進(jìn)行： 1. 項目宏觀資料收集 2. 提綱和問卷設(shè)計 3. 樣本抽樣設(shè)計 4. 調(diào)查人員培訓(xùn) 5. 調(diào)查執(zhí)行 6. 數(shù)據(jù)采集的監(jiān)督及復(fù)核 7. 數(shù)據(jù)錄入 、 匯總及研究和撰寫報告 調(diào)查提綱及問卷設(shè)計 涉及到本項目調(diào)查的提綱與問卷內(nèi)容： 1. 宏觀資料收集提綱 2. 項目地周邊資料收集提綱 3. 相關(guān)樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集提綱及表格 4. 調(diào)查問卷設(shè)計 樣本抽樣及數(shù)量 宏觀資料及周邊社會環(huán)境 1. 大連市及項目地宏觀規(guī)劃資料 通過對相關(guān)政府部門走訪收集以下資料： 大連市統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 大連市住宅建設(shè)規(guī)劃； 大連市 2023年政府工作報告； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 2. 周邊企事業(yè)及高新園區(qū)單位概況調(diào)查 以表格的形式了解周邊及高新園區(qū)企業(yè)員工人數(shù) 、 收入 狀況及工資金繳納狀況 。 潛在購房者問卷調(diào)查 1. 地域內(nèi)企事業(yè)單位人員 樣本要求：孫家溝至龍王塘沿線現(xiàn)居民人群 ， 年齡在 2360歲 ， 未來 3年內(nèi)有明確的購房意向 ， 承受購房單價在 6000元 /㎡ 以上者 。 商業(yè)部分 1. 商業(yè)經(jīng)營者 樣本要求：大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)營服務(wù)業(yè)場所的經(jīng)營者 (老板 ) 訪問數(shù)量： 50份 訪問形式：以問卷的形式一對一面訪 。 以表格形式進(jìn)行如下資料收集：樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 、 租賃狀況 、 租賃比例 、 物業(yè)服務(wù) 、 配套設(shè)施等 。 使房地產(chǎn)行業(yè)與構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè) 關(guān)系基本平衡 。 單位：萬㎡ 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 占地面積 建筑面積 注： 1. 此表數(shù)據(jù)為市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)數(shù)據(jù) 2. 此表數(shù)據(jù)不包括未公開部分及未掛牌部分 3. 年度房屋竣工數(shù)量正常維持在 450萬㎡左右； 4. 銷售數(shù)量近年來不斷增加， 2023年超過 400萬㎡， 2023年達(dá)到 552㎡ 以上，因此，空置逐年減少， 2023年已 至 160萬㎡以下； 單位：萬㎡ 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 開工數(shù)據(jù) 竣工數(shù)量 銷售數(shù)量 空置數(shù)量 5. 20232023年市區(qū)房屋交易價格呈緩步上升趨勢 ， 但上升幅度在 8%以下 ， 屬正常的變化范圍 。 東北地區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 、 推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn) 變 、 建立新型產(chǎn)業(yè)基地的旗艦 。 數(shù)字化制造。 ⑸ 對內(nèi)對外開放目標(biāo) 到 2023年 ， 累計引進(jìn)投資總額超千萬美元的企業(yè) 60 家 ， 五年累計實際利用外資 20億美元 。 重要建設(shè)龍 頭微電子產(chǎn)業(yè)園和 IC設(shè)計大廈 ， 優(yōu)先發(fā)展電子信息 （ 包 括軟件 、 信息服務(wù) 、 集成電路產(chǎn)業(yè)和動漫 ） 產(chǎn)業(yè) ， 同時 發(fā)展先進(jìn)制造 、 新材料 、 節(jié)能環(huán)保 、 港航科技和高等專 業(yè)技術(shù)教育及相關(guān)培訓(xùn)業(yè) ， 打造高新技術(shù) （ 項目 ） 研發(fā) 、 孵化 、 產(chǎn)業(yè)化 、 集君化一條龍 。 ⑶ 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局 軟件產(chǎn)業(yè)：主要集中在七賢嶺 （ 包括旅順南路高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)帶 ） 、 軟件園 、 黃泥川 、 旅順新港 （ 大連交通大學(xué)軟件 學(xué)院 ） 。 地塊 用地面積（公頃） 建筑面積（萬㎡ ） 產(chǎn)業(yè) 河口、陰陽山地塊 軟件研發(fā)、動漫產(chǎn)業(yè) 山谷地塊 專署園區(qū)、國際大集團(tuán)入住 黃泥川地塊 軟件開發(fā)區(qū) 南海頭地塊 產(chǎn)業(yè)用地 其中住宅用地的規(guī)劃如下： 河口陰陽山地塊 黃泥川地塊 南海頭地塊 占地面積（公頃） 建筑面積（萬㎡） 形式 高檔住宅及公寓 低密度連排別墅、單體別墅、公寓 低密度別墅區(qū) 2. 從地理環(huán)境及產(chǎn)品構(gòu)成上看，本項目具 有十分明顯的優(yōu)勢，是大型海景住宅社區(qū)的典型 代表。 分布： 港口服務(wù)區(qū)：主要分布在區(qū)域的西側(cè) ， 原港灣橋附 近 。 從地理環(huán)境及產(chǎn)品構(gòu)成上看 ， 本項目具有十分明顯 的優(yōu)勢 ， 是大型海景住宅社區(qū)的典型代表 。 4. 從最高工資分布看 ， 樣本群中每月 5000元的比例 占近 40%， 說明在收入水平上 ， 少數(shù)人收入較高 。 5. 在從業(yè)人員構(gòu)成中 ， 碩士生 、 博士及海歸 、 外籍 人士的總體占管理技術(shù)人員的 50%以上 。 2. 教育機(jī)構(gòu)中 ， 除各別私立中等學(xué)校 （ 院 ） 外 ， 都按 時足額繳納公積金 ， 其繳納水平在政策許可范圍內(nèi) 。 本項目輻射區(qū)域內(nèi) ， 擁有相對集中 、 一定規(guī)模 的高學(xué)歷 、 高知識及高收入的企業(yè)白領(lǐng)階層群體 。 ③ 平均單價呈上升趨勢 ， 從 2023年的 2960元 /㎡ 升 至 2023年的 5383元 /㎡ 。 考慮到 銷售面積擴(kuò)大的數(shù)值 ， 可以判定：近年來 ， 7000元 /㎡ 以 上商品房供應(yīng)急劇增加 ， 有別于前些年只有少數(shù)樓盤在 此價位以上的局面 。在下面各章節(jié)中，將園區(qū)內(nèi)樣 本稱為“園區(qū)購房者”，并細(xì)分為“高新園區(qū)”，“周邊居民” 和“學(xué)?！睒颖?，將園區(qū)外樣本稱為“市民”。 有別于將自然環(huán)境條件作為第 一標(biāo)準(zhǔn)的目前趨勢 。 對車位 （ 車庫 ） 的擁有愿以購買形式取得者高于擬租用者 ， 給 出的意愿價格： 購買：車庫 /個 車位 /個 租用： 2860元 /個 因此 ， 本項目以本人居住為購買目的的目標(biāo)客戶群地域 分布為：以甘井子區(qū)西南部 、 沙河口區(qū)西部為主要目標(biāo)地域 ， 以此為中心外延呈數(shù)量遞減態(tài)勢 。 50歲以上者購買意向則淡得多。 對 商業(yè)建設(shè)形式以中高檔意見占據(jù) 76%； 3. 被訪者對本項目的投資意愿有 22%表示肯定會 ， 52%表示可能會 ， 投資意愿比例較高； 4. 投資本項目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)； 5. 對本項目的經(jīng)營形式 ， 56%的被訪者希望以出租 的形式進(jìn)行 ， 40%的被訪者要求出售； 6. 對本項目的出售價格意見： 中心廣場地上店鋪 9760元 /㎡ 地下店鋪 5846元 /㎡ 住宅區(qū)商鋪 6416元 /㎡ 出租價格： 中心廣場地上店鋪 754元 /㎡ 大連市寫字間市場供應(yīng)量為 180余萬㎡ ， 其中人民路 區(qū)域商務(wù)項目的體量最大 ， 星海灣區(qū)域商務(wù)項目的供應(yīng) 量較小 。 在宏觀環(huán)境的支持下 ， 近年大連市寫字間的發(fā)展趨 勢 ， 主要有以下幾個方面： 1. 大連寫字間市場總體趨勢仍舊平穩(wěn) 2023年大連市很難有大的入市增量 ， 但可能會有個 別項目進(jìn)行前期宣傳 ， 所以預(yù)計寫字間市場將呈穩(wěn)中有 升的局面 。 2. 近年來西安路、星海灣地區(qū)的寫字樓項目發(fā)展較快。 再就是中山路沿線分布的獨(dú)個寫字樓 ， 如希望 大廈周邊 、 森茂大廈周邊等 。 二、關(guān)于本項目 1. 本項目建設(shè) 對本項目建設(shè)檔次的意見 中低檔14%高檔10%中高檔76%對本項目經(jīng)營形式的意見 5616400102030405060出租 出售 出售后回租2. 產(chǎn)品形式 對面積的需求（使用面積） 2 2 24 4 4224414848626405101520253020㎡ 30㎡ 40㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡100㎡ 150㎡ 200㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 500㎡ 800㎡1000㎡ 2023㎡對門臉寬度的需求 2832102388205101520253035403米 4米 5米 6米 8米 12米 1 2 米以上對門臉寬度的需求：以 4米、 8米為主要規(guī)格 對進(jìn)深的需求 10264321612051015202530355米 6米 10米 12米 1 2 米以上對進(jìn)深的需求：以 6米、 10米為主要規(guī)格 對層高的需求 0510152025303540453米 4米 5米對層高的需求：以 、 4米為主要規(guī)格 租價（元 /㎡ 因此 ， 對以上的目標(biāo)群體的地域分布可以確定為： 高新園區(qū)、凌水地區(qū)、軟件園及黑石礁沿線是園區(qū) 購房者的主要市場。 從這兩部分樣本中對本項目有購買意向 ， 且購買用途為本人居住的樣本工作單位地域分布看 ， 本項 目的目標(biāo)客戶群分布不僅僅局限于周邊群體 ， 剔除旅順和 金州等樣本量不具代表性的因素 ， 甘井子區(qū)和沙河口區(qū)居 民對本項目的購買意向表現(xiàn)出較高的比例 。 除平層外 ， 對躍層的需求也 占有一定的比例 。 因而 ， 本次調(diào)查樣本中 ， 工作單位越靠近本項目 ， 對 即將要購買的房子選擇在沙河口區(qū)沿線越多 ， 尤以黑石礁一 帶居多 。而各樓盤的建筑面積如下表： 硅谷假日 翰林觀海 CITY ONE 知心園 15萬㎡ 16萬㎡ ㎡ 24萬㎡ 因此 ， 可以推斷 ， 對本項目地域內(nèi)的市場規(guī)模而言 ， 年市場容量為 3040萬㎡ ， 對具體樓盤而言 ， 年最高銷售 面積為 9萬㎡以下 ， 套數(shù) 900套以下 。 2. 大連市內(nèi)四區(qū)的單價 7000元銷售數(shù)據(jù) 0200400600800平均單價（百元/㎡）