【正文】 述 ， 甘井子區(qū)的分布范圍非常廣泛 ， 包括本項目所在地 。 因而 ， 其比例的折扣很大 ， 我們將其可以視為以本項目周邊為主 地區(qū)內(nèi)的樣本 。 市民樣本 市民樣本中目標(biāo)客戶群工作單位分布 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 旅順口區(qū) 開發(fā)區(qū) 金州區(qū) 總樣本量 46 31 56 40 1 9 1 目標(biāo)樣本數(shù)量 17 12 22 17 1 3 1 比例 注：沒有工作單位 16人 另外 ， 本次調(diào)查結(jié)果 ， 居民居住地與工作地通勤時間是 半小時車程 （ 公交車含步行 ） 的地域范圍 。 因此 ， 本項目以本人居住為購買目的的目標(biāo)客戶群地域 分布為：以甘井子區(qū)西南部 、 沙河口區(qū)西部為主要目標(biāo)地域 ， 以此為中心外延呈數(shù)量遞減態(tài)勢 。 高新園區(qū)工作的目標(biāo)群居住地分布 單位： % 高新園區(qū)及附近 凌水地區(qū) 軟件園周邊 黑石礁 星海灣 其它 在高新園區(qū)居住的周邊居民目標(biāo)群體工作地分布： 單位： % 高新園區(qū)及附近 凌水地區(qū) 軟件園周邊 黑石礁 星海灣 其它 教工目標(biāo)群體居住地分布： 單位： % 高新園區(qū)及附近 凌水地區(qū) 黑石礁 星海灣 其它 20 20 從以上數(shù)據(jù)分析： 1. 在高新園區(qū)工作的從業(yè)人員選擇本項目的比例最 高 ， 其次為凌水地區(qū) 、 黑石礁 。 2. 在周邊居住的居民在軟件園 、 凌水地區(qū)工作的選 擇比例很高 ， 同時 ， 在市內(nèi)其它地區(qū)工作的有四分之一 也選擇本項目 。 3. 教工的居住地主要集中在高新園區(qū)附近黑石礁 、 凌水地區(qū) 。 因此 ， 對以上的目標(biāo)群體的地域分布可以確定為： 高新園區(qū)、凌水地區(qū)、軟件園及黑石礁沿線是園區(qū) 購房者的主要市場。 年齡特征 本次調(diào)查樣本選擇的年齡段分布在 2359歲之間。從 大連人口年齡結(jié)構(gòu)看，這個年齡段每 5歲段的細分比例在 910%之間，分布比較均衡，因而，在分析各比例時就不 存在規(guī)模差異的問題。 從本次調(diào)查樣本中對本項目住宅有購買意向群體的 年齡分布看，目標(biāo)客戶群偏向于 4549歲年齡段，其次為 2329歲年齡段。 50歲以上者購買意向則淡得多。 目標(biāo)客戶群占樣本比例 年齡段 2329歲 3034歲 3539歲 4044歲 4549歲 5054歲 5559歲 園區(qū)目標(biāo)客戶比例 市民目標(biāo)客戶比例 40 學(xué)歷特征 目標(biāo)客戶群的學(xué)歷特征基本是隨學(xué)歷的提高而購買 比例提高 ， 表明本項目客戶群的整體素質(zhì)比較高 。 目標(biāo)客戶群占樣本比例 初中及以下%高中/技校%研究生及以上%大本%大專%職業(yè)特征 如圖所示 ， 目標(biāo)客戶群的職業(yè)分布 ， 表現(xiàn)出私營業(yè) 主和 IT從業(yè)人員及管理人員對本項目更容易產(chǎn)生購買意 見的特征 。 職業(yè) 工人 職員 管理 人員 科教 文衛(wèi) 公務(wù)員 私營 業(yè)主 自由 職業(yè) IT業(yè) 園區(qū)目標(biāo)客戶比例 19 29 31 市民目標(biāo)客戶比例 40 63 75 3. 產(chǎn)品形式 不同產(chǎn)品的面積需求分布 0102030405060多層 30 10 0 小高層/ 高層 0 別墅 0 0 0 0 低層 0 0 0 06 0 ㎡以下6180㎡ 8190㎡91100㎡101110㎡111120㎡121130㎡131140㎡1 4 0 ㎡以上多層建筑的面積分布 面積區(qū)間 60㎡ 以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120140㎡ 140㎡ 以上 建議比例（ %） 5 30 35 20 5 5 面積區(qū)間 60㎡ 以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120140㎡ 140㎡ 以上 建議比例（ %） 8 50 30 7 3 2 高層 /小高層建筑的面積分布 園區(qū)目標(biāo)群體對戶型的要求 0510152025303540一室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室一廳二衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室一廳一衛(wèi) 三室一廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 五室一廳二衛(wèi)市民目標(biāo)群體對戶型的要求 3417 0510152025303540一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室二廳 戶型 分布 一室 一廳 二室 一廳 二室 二廳 三室 一廳 三室 二廳 其他 大戶型 多層 建議比例 （ %） 5 35 30 10 15 5 小高層高層 建議比例 （ %） 8 40 30 15 5 2 第四部分 商業(yè)設(shè)施需求狀況 一、對商業(yè)市場投資機會的判斷 1. 現(xiàn)在經(jīng)營狀況 較好42%不好2%非常好28%一般28%2. 對投資機會的意見 商業(yè)經(jīng)營者認為沒有投資機會的原因 220600 10 20 30 40 50 60 70其它沒有合適店鋪消費能力不行 注：“其它”為網(wǎng)點太多。 二、關(guān)于本項目 1. 本項目建設(shè) 對本項目建設(shè)檔次的意見 中低檔14%高檔10%中高檔76%對本項目經(jīng)營形式的意見 5616400102030405060出租 出售 出售后回租2. 產(chǎn)品形式 對面積的需求（使用面積） 2 2 24 4 4224414848626405101520253020㎡ 30㎡ 40㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡100㎡ 150㎡ 200㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 500㎡ 800㎡1000㎡ 2023㎡對門臉寬度的需求 2832102388205101520253035403米 4米 5米 6米 8米 12米 1 2 米以上對門臉寬度的需求：以 4米、 8米為主要規(guī)格 對進深的需求 10264321612051015202530355米 6米 10米 12米 1 2 米以上對進深的需求：以 6米、 10米為主要規(guī)格 對層高的需求 0510152025303540453米 4米 5米對層高的需求：以 、 4米為主要規(guī)格 租價（元 /㎡ 年） 中心廣場地上商鋪 地下商鋪 住宅區(qū)商鋪 總體樣本 7960 5846 6416 目標(biāo)客戶 7432 5608 6116 加權(quán)平均 7643 5703 6236 3. 對價格的接受情況 售價（元 /㎡） 中心廣場地上商鋪 地下商鋪 住宅區(qū)商鋪 總體樣本 754 551 659 目標(biāo)客戶 813 588 663 加權(quán)平均 789 573 661 4. 擬經(jīng)營項目 經(jīng)營的業(yè)務(wù) 2424444610446661010140 2 4 6 8 10 12 14 16其它音像/ 書店影城醫(yī)藥保健品類通信產(chǎn)品日用百貨類健身類茶館/ 咖啡店美容美發(fā)棋牌/ 球類修理/ 修配類KTV干洗店洗浴類網(wǎng)吧/ 游戲類服裝服飾類餐飲類注：“其它”為酒吧、音樂吧。 擬經(jīng)營的業(yè)務(wù) 442486124148616121416340 5 10 15 20 25 30 35 40其它音像/ 書店影城醫(yī)藥保健品類通信產(chǎn)品日用百貨類健身類茶館/ 咖啡店美容美發(fā)棋牌/ 球類修理/ 修配類干洗店洗浴類網(wǎng)吧/ 游戲類服裝服飾類餐飲類注：“其它”為酒吧、裝飾。 小結(jié)： 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 商業(yè)被訪者對本項目的需求表現(xiàn)出 如下特征： 1. 被訪的商業(yè)經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況均比較理想 ， 感覺經(jīng)營狀況非常好和比較好的占 70%， 對未來投資的市 場機會 80%強的比例持樂觀態(tài)度 ， 因苦于沒有合適店鋪的 經(jīng)營者占有一定比例； 2. 對本項目的商業(yè)建設(shè) ， 被訪者基本給以肯定 。 對 商業(yè)建設(shè)形式以中高檔意見占據(jù) 76%； 3. 被訪者對本項目的投資意愿有 22%表示肯定會 ， 52%表示可能會 ， 投資意愿比例較高； 4. 投資本項目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)； 5. 對本項目的經(jīng)營形式 ， 56%的被訪者希望以出租 的形式進行 ， 40%的被訪者要求出售； 6. 對本項目的出售價格意見： 中心廣場地上店鋪 9760元 /㎡ 地下店鋪 5846元 /㎡ 住宅區(qū)商鋪 6416元 /㎡ 出租價格： 中心廣場地上店鋪 754元 /㎡ 年 地下店鋪 551元 /㎡ 年 住宅區(qū)商鋪 659元 /㎡ 年 第五部分 寫字間市場 一 、 寫字間市場供應(yīng)狀況 1. 市場供應(yīng) 大連市寫字間的分布為四大區(qū)域 ， 自東向西由三八 廣場商務(wù)區(qū) 、 人民路商務(wù)區(qū) 、 新開路商務(wù)區(qū)和星海廣場 商務(wù)區(qū) 。 再就是中山路沿線分布的獨個寫字樓 ， 如希望 大廈周邊 、 森茂大廈周邊等 。 人民路區(qū)域的商務(wù)項目數(shù) 量最多 ， 甲級寫字間也多居于此區(qū)域 。 該區(qū)域的商務(wù)氛 圍形成較早 ， 聚集了大連市早期主要的商務(wù)項目 。 而星 海廣場區(qū)域商務(wù)功能的定位形成時間不長 ， 因此 ， 現(xiàn)入 市的商務(wù)項目以期貨市場的派生機構(gòu)為主 。 大連市寫字間市場供應(yīng)量為 180余萬㎡ ， 其中人民路 區(qū)域商務(wù)項目的體量最大 ， 星海灣區(qū)域商務(wù)項目的供應(yīng) 量較小 。 從目前大連市寫字間的總體供求來看 ， 寫字間市場 實際消化量約為 127萬㎡ ， 空置量約為 50萬㎡ ， 空置率為 20%左右 。 經(jīng)驗分析 ， 近三成的空置率屬正常范圍 。 051015甲級寫字樓 10 3 4 1 0 0 0其它寫字樓 14 9 8 6 9 2 8人民路二七、三八廣場中山路沿線 新開路 西安路 星海灣 其它大連市寫字樓的分布 從上圖看 : 1. 人民路區(qū)域是寫字間主要供應(yīng)區(qū)域 ,其次為二七、三八廣場、中山 路沿線。 2. 近年來西安路、星海灣地區(qū)的寫字樓項目發(fā)展較快。 2. 未來市場供應(yīng) 近年可入市的寫字樓建設(shè)情況 序號 項目 建筑面積（ 萬㎡） 預(yù)計入市時間 1 石油大廈 2023年 2 保險大廈 2023年 3 證券大廈 2023年 4 信托大廈 2023年 5 期貨廣場 2023年 6 金融大廈 2023年 7 航運國際大廈 7 2023年 8 遠洋大廈 2023年 9 奔德大廈 10 2023年 10 金座廣場 15 2023年 11 裕景中心 30 2023年 12 世界金融中心 17 2023年 合計 146 二 、 寫字間的市場發(fā)展趨勢 從近期的市場需求態(tài)勢看 ， 隨著入駐大連市區(qū)以及星 海灣商務(wù)區(qū) 、 開發(fā)區(qū)企業(yè)增多 ， 對寫字樓的需求明顯增加 。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ， 今年 ， 大連市經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)快速的發(fā)展趨 勢 ， 表現(xiàn)出良好的勢頭 。 應(yīng)該看到 ， 只要繼續(xù)保持這種勢 頭 ， 必然會吸引更多的國內(nèi)外大型企業(yè)來連擴張 ， 也大大 提高了中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情 ， 這都將對大連寫字樓市場發(fā) 揮重要的支撐作用 。 在宏觀環(huán)境的支持下 ， 近年大連市寫字間的發(fā)展趨 勢 ， 主要有以下幾個方面： 1. 大連寫字間市場總體趨勢仍舊平穩(wěn) 2023年大連市很難有大的入市增量 ， 但可能會有個 別項目進行前期宣傳 ， 所以預(yù)計寫字間市場將呈穩(wěn)中有 升的局面 。 2. 產(chǎn)品品質(zhì)將有大的提升 大連的寫字間產(chǎn)品隨著市場需求 ， 品質(zhì)也會