【文章內(nèi)容簡介】 0%，本地 40%。平均收入在 50萬以上的占三分之一； 2030萬的占三分之一； 520萬的占三分之一。 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營服裝、針織、紡織等三大類 2800多個花色品種， A區(qū) 1樓主營男士西裝、精品男裝； 2樓主營男女褲子、女裝； 3樓主營地產(chǎn)品、品牌總代理直銷； B區(qū) 1樓主營男女裝、羊毛衫； 2樓主營女裝、毛衣； 3樓主營品牌總代理、床上用品、大小針織品； C區(qū) 1樓主營棉衣、褲子、毛衫； 2樓主營女上衣、新娘妝、女衫、男裝； 3樓主營鞋、箱包外貿(mào)、針織毛衣； D區(qū) 1樓男女服裝、 2樓品牌內(nèi)衣專賣E區(qū) 1樓主營褲子、毛衫； 2樓主營男毛衫、褲子； 3樓主營童裝 輻射范圍 膠東半島及華北和東北地區(qū) 市場整體出租率 82%左右 層數(shù) 共 3層，分為 A、 B、 C、 D、 E5個區(qū) 二層租金 /平米 天 即墨服裝批發(fā)市場 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨小商品批發(fā)市場 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 日用百貨、五金、鞋市 輻射范圍 膠州半島、華北及東北地區(qū) 市場整體出租率 95%以上 出售率 目前只租不售 層數(shù) 一層 一層租金 內(nèi)鋪： /㎡ 天 中間： / ㎡ 天 外鋪： / ㎡ 天 即墨小商品批發(fā)市場 位于即墨城區(qū)鶴山路，市場占地 350畝，建筑面積 16萬平方米，約2023戶左右，從業(yè)人員達 ，其中江浙地區(qū) 30%，東北、山東其他地區(qū) 10%，本地 60%。平均收入在 50萬以上的占三分之一；2030萬的占三分之一； 520萬的占三分之一。年營業(yè)額 40個億。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨服裝輔料城、精品家私城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 家具、服裝輔料 輻射范圍 以即墨本地為主，周邊地區(qū)為輔 市場整體出租率 98%以上 出售率 只租不售 層數(shù) 一層、兩層（連租） 一層租金 一層外鋪 /平米 天 兩層內(nèi)鋪： /平米 天 即墨服裝輔料城、精品家私城 位于即墨城區(qū)鶴山路，擁有店鋪 170多戶，其中 9家為家具專賣，其余為服裝輔料。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨廚具商城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 廚具 輻射范圍 即墨本地為主，青島周邊為輔 市場整體出租率 60%左右 出售率 100% 層數(shù) 兩層連租（上層為倉庫） 租金 外鋪： /平米 天 內(nèi)鋪： /平米 天 即墨廚具商城市場 位于 即墨市嵩山三路 ，總戶數(shù)約 300多戶，整體經(jīng)營出租狀況不是很好。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨環(huán)保裝飾材料城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 木地板、陶瓷及裝飾裝修材料三大類 輻射范圍 經(jīng)營業(yè)戶以本地為主，青島、江蘇、浙江、東北等外地業(yè)戶占 30%。 市場整體出租率 95%以上 出售率 100% 層數(shù) 兩層（里面）、三層（臨街）部分 2層及以上作為賓館、旅館 租金 外鋪： /平米 天（三層連租） 內(nèi)鋪： /平米 天（兩層連租） 即墨市環(huán)保裝飾材料城 位于鶴山路西首，項目占地 80畝，建筑面積 ，經(jīng)營業(yè)戶約 200多家。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨紡織城 即墨小商品城三期（即紡織城一期）主營紡織類產(chǎn)品，目前處在招商階段，共約 250多戶，上下三層，目前只有一層有部分商戶經(jīng)營。經(jīng)營前三年免除租金。 即墨紡織城二期，目前處于主體施工階段，在建的共 7棟樓，預(yù)計總戶數(shù)約 150戶左右（以上下三層為一戶算）。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 2023年 7月份各專業(yè)市場日平均人流量、車流量 市場 日人流量（萬人次） 日客流量（輛） 服裝市場 8 156 小商品市場、輔料市場 3 230 環(huán)保裝飾材料城 75 布匹市場 50 木材市場 150 農(nóng)場品市場 4 400 合計 1061 注：以上數(shù)據(jù)來自即墨發(fā)展局 6大專業(yè)市場日人流量 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分 析 小結(jié) 目前項目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場的為即墨重點規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域，人流量密集，人氣較高，為本案的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)如下： ?6大主題批發(fā)市場 ?年交易額 203億元，輻射膠東半島和山東省。 ?總計 11000個商戶 ?5萬從業(yè)人員 ?其中 40%左右的商戶為浙江、東北等地的外的人。 024681012小商品城 服裝輔料城 環(huán)保裝飾城區(qū)域?qū)I(yè)市場租金一覽系列1小結(jié) 目前項目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場的除小商品城經(jīng)營狀況良好以外，其他市場經(jīng)營情況一般，具體表現(xiàn)如下： ?區(qū)域?qū)I(yè)市場也小商品城經(jīng)營狀況最好，沿街較好鋪位的租金在 10元 /平米 天，區(qū)域?qū)I(yè)市場租金僅僅在 12元 /平米 天之間、投資回報率較低。 ?隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，區(qū)域?qū)I(yè)市場的發(fā)展壯大，即墨服裝批發(fā)市場的進一步搬遷，區(qū)域內(nèi)市場將進一步發(fā)展，為本項目商業(yè)部分的開發(fā)提供良好的市場基礎(chǔ)。 ?即墨為 09年規(guī)劃大青島城市發(fā)展框架的重點建設(shè)城區(qū)之，即墨市經(jīng)濟 的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場投資奠定基礎(chǔ)。 即墨 城市發(fā)展 即墨房地產(chǎn) 市場 ?商鋪去化速度較快，為本案的開發(fā)提供了良好的市場依據(jù)。 ?項目所屬的即墨西城板塊是重點規(guī)劃的工商業(yè)板塊，將成為即墨大型 專業(yè)市場的聚集地。 青島 房地產(chǎn)形勢 ?09年上半年地產(chǎn)逐步回暖，下半年政策導(dǎo)向尚不明朗，存在一定的市場風(fēng)險，仍需謹(jǐn)慎。 區(qū)域市場 發(fā)展 ?區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場發(fā)展不均衡，即墨小商品城經(jīng)營狀況良好，單位鋪位租金達 10元 /平米 天， 其余市場均在 23元 /平米 天，部分市場的較差鋪位租金在 1元 /平米 天以下。 市場背景總結(jié) 本體解讀 客群解讀 背景解讀 客群定位依據(jù)： ?利群品牌號召力； ?即墨的區(qū)域影響力； ?項目所在區(qū)域集中了眾多的專業(yè)市場。 核心客戶群 重要客戶群 1 2 區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場老板： 70% 來源： 多為即墨本地人、浙江商人、東北人，在此經(jīng)營 。 置業(yè)目的 ： 投資、居住。 3 偶得客戶 即墨本地投資客 ： 15%， 來源 ：即墨財富階層 置業(yè)目的 ：投資使用 其他 ： 10%，與即墨有業(yè)務(wù)往來的外地客戶。 來源 ：山東省其他市縣客戶。 青島及周邊縣市客戶 。5% 以區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場老板和即墨投資客戶為主。 客戶鎖定 環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能外，客戶追求的是產(chǎn)品的 投資回報率、品質(zhì)感、服務(wù)品質(zhì)、安全性 。 ●投資回報率： 擁有多套物業(yè)，掌握較多的財富，敏銳的投資意識，對產(chǎn)品的投資回報率要求較高。 ●服務(wù)品質(zhì)： 需要高品質(zhì)、完善區(qū)別于普通住宅的服務(wù)； ●環(huán)境需求： 園林不是考慮的首要元素，但符號性和品質(zhì)感要強； ● 配套需求： 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功能的延伸； ● 裝修需求： 豪宅裝修必須要品質(zhì)感強，太奢華沒有必要，局部保留個性化的發(fā)揮空間最好，符號性要強；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國際品牌； 需求特征描述 李女士 —— 家私城經(jīng)營業(yè)主 在家私城經(jīng)營服裝輔料，來自浙江，目前店鋪經(jīng)營狀況良好。一家三口都在即墨，目前住房是自己購買的，對于住房能夠承受的總價在 3040萬之間?？春眉茨纳虡I(yè)環(huán)境，除現(xiàn)在經(jīng)營的店鋪外，還有一處自己購買的商鋪。 置業(yè)目的：改善住房 劉先生夫婦 —— 小商品城業(yè)主 在小商品城經(jīng)營電器，即墨本地人 ，店鋪 1— 4層是自己購買的，看好了政府的規(guī)劃和小商品城所在區(qū)域的發(fā)展。去看過四季花城的房子，環(huán)境不錯，但周邊目前缺乏配套。 關(guān)注配套和周邊設(shè)施，比如說飯店、娛樂設(shè)施、醫(yī)療等。 承受總價： 40萬左右 置業(yè)目的：投資 王先生 —— 廚具市場業(yè)主 王先生在廚具城經(jīng)營涼席生意，共租了兩處店鋪，另一處店鋪由其侄子代為經(jīng)營，由于涼席生意受季節(jié)限制較大，經(jīng)營狀況一般。王先生目前在即墨是租房居住，租來的網(wǎng)點房是上下兩層，住在二層。對于租房能夠承受的租金在 /年。 客戶訪談 李女士 —— 裝飾材料城業(yè)主 經(jīng)營地板磚業(yè)務(wù)，目前店鋪 2層為自己購買的， 1層經(jīng)營、 2層自住。目前經(jīng)營狀況良好。有更換住房的打算，希望在材料城周邊，距離近方便打理店鋪。 于先生 —— 服裝市場業(yè)主 經(jīng)營服裝業(yè)務(wù)，來自義烏，目前一家三口租房住，孩子在上小學(xué)。在即墨經(jīng)商多年，對當(dāng)?shù)氐臍夂?、飲食、?xí)俗、人文等已經(jīng)很熟悉，考慮在即墨購置一套住房，希望離學(xué)校和服裝市場近些，既方便孩子上學(xué)，又方便自己上班。能承受的總價在 40萬左右。 趙女士 —— 裝飾材料城業(yè)主 經(jīng)營名牌衛(wèi)浴，租店鋪 1— 3層，面積 260平米， 1層用來經(jīng)營， 3層全家自住。目前經(jīng)營狀況良好。孩子已成家，老兩口想買套房子，承受總價在 20萬左右。 客戶訪談 客戶訪談小結(jié) ?專業(yè)市場客戶主要來自即墨本地和溫州、義烏等地； ?即墨本地人住房條件較為寬裕，都有 1套以上的房子，未來購房主要是考慮改善住房條件或投資； ?外地人在即墨經(jīng)商多年，在即墨擁有自己的房產(chǎn)，有投資意向，但投資總額不高，限制在 2030萬。 ?被訪者絕大部分希望在自己所在市場附近投資，對配合和投資回報率最為關(guān)注。 1 2 3 4 目標(biāo)解讀 項目解讀 核心問題提出 突破方向 報告結(jié)構(gòu) 基于 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的項目目標(biāo)解析 本體 解讀 /背景 解讀 /客群 分析 實現(xiàn)項目目標(biāo)面臨的 核心問題提煉 項目 定位 /營銷 推廣 /銷售組織 項目的核心價值與機會的關(guān)系導(dǎo)圖 市場認(rèn)可 專業(yè)市場密集 市場空白產(chǎn)品 品牌 產(chǎn)品 區(qū)域 核心價值點 市場解讀 市場提示 ，主題市場市場空間較大； ； 利群品牌如何發(fā)力，迅速建立領(lǐng)軍者地位？ 如何讓項目一炮走紅，快速紅遍即墨，輻射青島？如何高效推廣，使項目價值被廣泛認(rèn)同？（營銷推廣組織、事件營銷、活動營銷策略） 如何聚集客戶，達到實現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護好客戶并不斷擴大？（營銷渠道及客戶維護） 如何建立高效營銷組織，提高現(xiàn)場殺傷力？（現(xiàn)場包裝、樣板間） Q1 項目成功營銷的核心問題 什么樣的團隊能夠保證項目成交率？ 什么樣的價格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？ Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 1 2 3 4 目標(biāo)解讀 項目解讀 核心問題提出 突破方向 報告結(jié)構(gòu) 基于 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的項目目標(biāo)解析 本體 解讀 /背景 解讀 /客群 分析 實現(xiàn)項目目標(biāo)面臨的 核心問題提煉 項目 定位 /營銷 推廣 /銷售組織 如何迅速建立領(lǐng)導(dǎo)者地位？（項目定位、形象展示） 項目定位需滿足的要求 品牌的 強勢出擊 ，體現(xiàn)品牌價值。 具有 鮮明特色 ，體現(xiàn)項目地段價值。 符合 市場、客群要求 ，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)。 客戶 項目 /企業(yè) 競爭 城市商業(yè)引擎！ 最具投資價值的財富熱土 領(lǐng)袖城市的繁華主場！ 即墨西城地標(biāo)！ 項目概念定位 案名建議 城市地標(biāo)性綜合體必須建立三大標(biāo)桿體系。 ?形象標(biāo)桿 －－各特業(yè)類型 以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市發(fā)展的形象面市，著力打造酒店式公寓。 ?產(chǎn)品標(biāo)桿 －－向一線城市看齊，打造領(lǐng)先即墨市場的產(chǎn)品、地標(biāo)性產(chǎn)品，形成市場焦點 ?價值標(biāo)桿 －－依托形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿建立起來的價值實現(xiàn)標(biāo)桿，但是不是價格的最高點。 商務(wù)公寓 產(chǎn)品 三大標(biāo)桿體系指導(dǎo)下的產(chǎn)品提升及業(yè)態(tài)定位建議 商業(yè)部分 功能標(biāo)準(zhǔn) 形象標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 完善的居住、商務(wù)功能 高回報率 完善的配套 雄偉氣派的外立面 豪華入戶大堂 精裝修 星級酒店式服務(wù)（與星級酒店統(tǒng)一管理或有國際知名物業(yè)管理） 安全設(shè)施 投資性公寓 KPI體系 公寓物業(yè)發(fā)展建議 自住型公寓 商務(wù)型公寓 公寓分類 公寓部分精裝修 高品質(zhì)的起居室 精致的衛(wèi)生間 實用的廚房 ?與酒店檔次相當(dāng)，參展 3星級標(biāo)準(zhǔn)，以 4星宣傳。 ?在保證品質(zhì)的同時適當(dāng)控制總價。 標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品提升建議 3年包租承諾建議 產(chǎn)品提升建議 ?3年包租承諾，每年回報 8%，免除業(yè)主的后顧之憂；增加投資驅(qū)動力。 ?酒店管理隊伍，進行酒店與酒店式公寓的統(tǒng)一酒店式管理，同時提供代租服務(wù)。 原則 提供高品質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù) ?酒店式禮賓接待：門童 /行李生熱情周到的迎送服務(wù)； ?家居服務(wù)：家具保潔、鐘點服務(wù)、衣物洗滌、家電維修、花草養(yǎng)護、定期消毒等； ?健康服務(wù)：病人護理、身體檢查； ?交通服務(wù)：房車租賃、車輛美容、愛車專托