城市經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃的房地產(chǎn)市場(編輯修改稿)
2025-02-24 20:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ： 70年代以來逐漸成熟 （ 中國的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價值和交換價值 “耐久消費品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國際上 ， 房價和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了 8倍：北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 不動產(chǎn)的供需 ? 需求 ? 1) 不動產(chǎn)既是消費品，又是資本品。 ? 2) 有效需求 ? 供給 ? 1） 時間 :建筑期間造成的滯后 ? 如 ， 奧運 ， sars ? 2） 地點：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強北 ，北京大山子 市場中的個人和機(jī)構(gòu) ? 參加者包括 使用者 、 消費者 ， 包括所有者和租戶 提供者 ， 建筑工人 、 建筑師 、 工程師 、測量員 、 開發(fā)商 、 投資者 中央和地方政府 ， 各級代理機(jī)構(gòu) ， 法院 其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員 ， 對市場運作起關(guān)鍵作用：如 ， 中介 、咨詢 、 物業(yè)管理 細(xì)看投資者 ? 1） 個人 ? 2） 公司： CEO— 財務(wù)經(jīng)理 /不動產(chǎn)經(jīng)理 ? 3） 機(jī)構(gòu)投資者 （ 國內(nèi) /國外 ） ? 80年代后的顯著趨勢 ? 銀行 、 養(yǎng)老基金 、 人壽保險公司 房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用 ? 作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動提供空間 反過來說 ， 經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容 ） ? 作為公司財產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項目 ， 和公司負(fù)債相對應(yīng) ? 作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險金的主要收入來源 — 當(dāng)然，每個國家 /地區(qū)的情況有別。 房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì) ? 房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民生產(chǎn)總值中占有 3％至 12％的不同比重。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟(jì)起飛時期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達(dá) 40％以上。 美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì) ? 美國 GDP每年 6萬億美元以上 。 人均約 2萬 4千 。 總體 GDP中 ， 個人消費近 2/3，政府購買 20%多一點 ， 私人投資大概 1516%。 每年國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動產(chǎn) ， 其中又有一半以上 （ 即總量的 1/4） 投資于住宅 。 ? 近幾年，中國的房地產(chǎn)同樣有了重大的發(fā)展，從 1978年之前的平均占國民生產(chǎn)總值的 0． 5％至 1． 5％上升到 1993年之后的平均超過 7． 5％的水平，高峰時接近占固定資產(chǎn)投資中的 30％。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費品零售總額的 5％至 7％，房地產(chǎn)同時在拉動其他消費上和生產(chǎn)上起到極大的作用。 歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表 (單位 : 萬元 ) 年 份 1995 1996 1997 1998 1999
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