【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。華潤(rùn)萬(wàn)象城借鑒國(guó)外購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)象城的租戶(hù)組合方面采取了主力店＋次主力店＋專(zhuān)門(mén)店的形式。四家主力店包括深圳最大的電影城 ——7廳嘉禾影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)。有近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專(zhuān)門(mén)店，包羅萬(wàn)象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。 總投資 7億元人民幣，位于深圳中心區(qū) CBD中央、占地、建筑總面積達(dá) 14萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心 中心城。中心城位于深圳市中心區(qū)核心地段，是深圳市重點(diǎn)扶持的第 1號(hào)商貿(mào)流通項(xiàng)目，中國(guó)首個(gè)純美式生態(tài)型購(gòu)物中心 怡景中心城 “最新的建筑形式、最佳的業(yè)態(tài)組合、最優(yōu)的營(yíng)運(yùn)管理”為三大發(fā)展目標(biāo)，傾心打造集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游等為一體，以“生態(tài)休閑消費(fèi)”、“一站式滿(mǎn)足”為核心理念的純美式生態(tài)型休閑購(gòu)物中心。 CoCo Park，位于深圳市福田中心區(qū)，毗鄰深圳會(huì)展中心，擁有地鐵購(gòu)物公園站三地鐵口和未來(lái)的公交總站。項(xiàng)目占地面積約 31000平方米，建筑面積約 ，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。停車(chē)位 600個(gè)，聯(lián)動(dòng)星河國(guó)際花園停車(chē)場(chǎng)，共約 2300個(gè)停車(chē)位 CoCo Park CoCo Park要打造集一個(gè)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、廣場(chǎng)秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的購(gòu)物中心，并首先提出園林情景式的“自由版購(gòu)物中心”概念。 項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)南油片區(qū)和蛇口片區(qū)的交界處，南海大道東側(cè)，工業(yè)八路北側(cè)，東濱路南側(cè)。 項(xiàng)目占地面積 39322平方米，商業(yè)面積 70500平方米，規(guī)劃有約800個(gè)的停車(chē)位，為 租賃性純商業(yè)物業(yè) 。 項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，以中青年家庭為主力消費(fèi)群，著力于滿(mǎn)足南山區(qū)大量中高收入中青年家庭追求生活質(zhì)量、品位生活樂(lè)趣的需求，致力打造集“ 時(shí)尚＋陽(yáng)光＋溫馨 ”為一體的新型商業(yè)購(gòu)物中心。 以“ 歡樂(lè)生活，你我共舞 ”為口號(hào)，花園城中心給消費(fèi)者帶來(lái)的不僅僅是一個(gè)純粹購(gòu)物的空間場(chǎng)所，更是一種追求時(shí)尚的生活態(tài)度，一種體驗(yàn)休閑的生活方式。 國(guó)內(nèi) SHOPPING MALL共性： 體量大都在 8－ 18萬(wàn)左右； 都為多功能一站式消費(fèi)中心； 都特別強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)功能； 都處在城市核心區(qū)域； 都是多業(yè)態(tài)復(fù)合體； 交通便利； 周邊配套齊備； 自身的車(chē)位配套充足。 國(guó)內(nèi) SHOPPING MALL差異性： 銷(xiāo)售租賃模式不盡相同； 在消費(fèi)、體驗(yàn)功能基本類(lèi)似的情況下，都有各自的細(xì)化定位主張，比如有的強(qiáng)調(diào)美式，有的強(qiáng)調(diào)自由、生態(tài)，有的強(qiáng)調(diào)歡樂(lè)陽(yáng)光； 業(yè)態(tài)比例有差異。 國(guó)內(nèi) SHOPPING MALL總結(jié) 看過(guò)了這么多項(xiàng)目，我們對(duì)本項(xiàng)目發(fā)出憧憬的同時(shí)，馬上面臨一個(gè)問(wèn)題，即我們?cè)撛趺崔k？我們應(yīng)該發(fā)展成什么樣的？ 這就涉及到項(xiàng)目定位的問(wèn)題。 為什么要定位？ 因?yàn)闇?zhǔn)確的定位 —— 才有荒涼的內(nèi)華達(dá)州的世界賭城拉斯維加斯 才有香港成為全球最自由的經(jīng)濟(jì)體 才有鄧小平的“一國(guó)兩制”的論斷 才有美國(guó)蓮花公司重新崛起 才有日本豐田打敗美國(guó)本土汽車(chē)品牌 第四部分 定位分析 項(xiàng)目定位分析 ?項(xiàng)目客戶(hù)定位 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目品質(zhì)定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目核心理念 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ?經(jīng)營(yíng)管理定位 ?定位元素分析 ?銷(xiāo)售模式定位 ?租賃模式定位 ?目標(biāo)消費(fèi)群體定位 ?目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位分析 ? 年齡多集中于 20~30歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行； ? 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些折扣店業(yè)務(wù)相對(duì)較為火爆，而特別高檔 的商品相對(duì)而言，其營(yíng)業(yè)狀況稍遜一籌，反映出目前步行街消費(fèi)心態(tài) 為價(jià)格主導(dǎo)性； ? 對(duì)比步行街與楊舍西街人流，步行街流動(dòng)性明顯慢于楊舍西街， 步行街更多地吸納休閑人群，反映消費(fèi)者對(duì)新環(huán)境更有期待； ? 對(duì)于目前消費(fèi)者而言，逛街的主要目的還是以購(gòu)物為主，休閑的 潛在消費(fèi)暫未被挖掘； ? 消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未有效建立，對(duì)比國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌和國(guó)內(nèi)二線(xiàn)運(yùn) 動(dòng)裝消費(fèi)，國(guó)際品牌并未獲得預(yù)期關(guān)注。 張家港老商業(yè)區(qū)消費(fèi)群分析 中產(chǎn)階級(jí)定義 —— ?外企高級(jí)主管 、 上市公司 、 民企 、 國(guó)企的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 ， 部分中小私企業(yè)主； ?知名律師會(huì)計(jì)師醫(yī)生教授藝術(shù)家主持人等專(zhuān)業(yè)技術(shù)專(zhuān)家； ?金融證券高級(jí)主管 。 中產(chǎn)階級(jí)特征 —— ?沒(méi)有或甚少權(quán)利背景 ， 他們是在改革開(kāi)放的環(huán)境下 ， 靠著個(gè)人的頑強(qiáng)奮斗和頭腦靈活才升到中產(chǎn)階級(jí) 。 ?他們是社會(huì)生活的穩(wěn)定力量 ， 是改革開(kāi)放的直接受益者 ， 是現(xiàn)狀的堅(jiān)實(shí)支持者； ?一般具有較高學(xué)歷 ， 注重提高生活質(zhì)量 ， 享受生活 ， 重視教育與健康； ?都很勤奮； ?資產(chǎn)體現(xiàn)：有房有車(chē)有存款有事業(yè) ， 年收入 15萬(wàn)～ 30萬(wàn)之間 。 終端客戶(hù)寫(xiě)真 —— 中產(chǎn)階級(jí) 項(xiàng)目終端消費(fèi)群定位 小資產(chǎn)階級(jí)定義 —— ?外企的一般管理人員 ， 上市公司 、 國(guó)企 、 民企的中低級(jí)主管 、 自由職業(yè)者； ?科研人員 ， 剛?cè)胄械难菟嚾藛T ， 律師 、 醫(yī)生 、 講師 、 會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士； ?大學(xué)中有著浪漫情調(diào)的大學(xué)生 、 研究生； ?自由度相對(duì)較高的記者 、 編輯 、 名不見(jiàn)經(jīng)傳的藝術(shù)家類(lèi)； ?小資產(chǎn)階級(jí)特征 —— ?稍有資產(chǎn) ， 但不足以奢侈： ?追求生活品質(zhì)并要關(guān)注文化； ?喜標(biāo)榜自我 、 都市化 、 形式化的浪漫 ?有閑暇時(shí)間 ?年收入 5萬(wàn)～ 10萬(wàn)元之間 。 終端客戶(hù)寫(xiě)真 —— 小資產(chǎn)階級(jí) 項(xiàng)目終端消費(fèi)群定位 項(xiàng)目終端消費(fèi)群定位 張家港城區(qū)消費(fèi)者 ??????????? 約 25%— 35% 張家港下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者 ????????? 約 30%— 35% 張家港周邊縣（市）消費(fèi)者 ??????? 約 25%— 30% 游客或外地在張家港的生意人 ?????? 約 10%— 15% 項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)群定位 張家港城區(qū)投資客 ??????????? 約 40%— 50% 張家港下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客 ????????? 約 10%— 15% 張家港周邊縣（市）投資客 ??????? 約 20%— 25% 其他專(zhuān)業(yè)投資客或外地在張家港的生意人 ? 約 10%— 25% 藝術(shù)家 品味階層 中產(chǎn)階層 私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)家 新白領(lǐng)階層 外地購(gòu)買(mǎi)者 集休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游觀光、商務(wù)為一體的一站式消費(fèi)商業(yè)廣場(chǎng)。 一站式 體驗(yàn)商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目屬性定位 物業(yè)形態(tài)定位 產(chǎn)品功能定位 一個(gè)集步行街、綜合百貨、超級(jí)市場(chǎng)、大型餐飲、酒店式公寓、休閑廣場(chǎng)等為一體的立體式街區(qū)。 休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游觀光、商務(wù)為一體的“體驗(yàn)式立體商業(yè)街區(qū)” —— 大型櫥窗式純商業(yè)廣場(chǎng)。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)定位 （ 1）經(jīng)營(yíng)定位：綜合性服裝飾品、百貨、餐飲、 娛樂(lè)、休閑商業(yè)廣場(chǎng)。 （ 2）檔次定位：中檔偏高，中檔為主，部分高檔。 （ 3）投資定位：購(gòu)鋪純投資和購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)投資（物業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)投資）。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目形象定位 港 城 商 業(yè) 領(lǐng) 袖 蘇 南 財(cái) 富 標(biāo) 王 項(xiàng)目核心理念 精彩生活 歡樂(lè)你我 釋意： 一個(gè)娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物、文化藝術(shù)、商務(wù)、旅游等多功能于一體的 360度 體驗(yàn)中心 。 LIVING PLAZA 釋意： happyness/experenice/freedom/sunny/24H/5+2 為什么要強(qiáng)調(diào)“ 體驗(yàn) ”？ 來(lái)源：托夫勒 ——《 第三次浪潮 》 體驗(yàn)是一種創(chuàng)造難忘經(jīng)歷的活動(dòng)，是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)、商業(yè)為道具，圍繞消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的活動(dòng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)到一定程度之后，人類(lèi)的消費(fèi)重點(diǎn)將從產(chǎn)品和服務(wù)向體驗(yàn)轉(zhuǎn)移，繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理論 主題餐廳 電影 宋城 迪斯尼 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)案例 “ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ” 正是全球的一個(gè)當(dāng)紅概念 —— 微軟把它的操作系統(tǒng)命名為 XP， IBM推出IBMThinkPad體驗(yàn)中心，在戴爾是 “ 顧客體驗(yàn)：把握它 ” ，在惠普是 “ 整體客戶(hù)體驗(yàn) ” 。 華南 MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式 —— 在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛樂(lè)、洽談無(wú)處不在，售樓部就是華南 MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國(guó)地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破。 中央商務(wù)大廈體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)案例 —— 深圳中央商務(wù)大廈推行“客戶(hù)體驗(yàn) ”。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) —— 風(fēng)情營(yíng)銷(xiāo)案例 運(yùn)動(dòng)元素 攀巖、極限運(yùn)動(dòng)（滑板、山地車(chē)）、跆拳道、武館、舞蹈班、健身會(huì) 餐飲元素 英式、德式、法式、意式、南北美式、東南亞式等，快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、 SUBWAY）、咖啡館（星巴克、真鍋、名典、 McCafe）、冰淇淋（天使冰王、哈根達(dá)斯）、巧克力店等 娛樂(lè)元素 酒吧（搖滾、鄉(xiāng)村、 JASS吧、清吧、雪茄吧）、自助 KTV、車(chē)吧、發(fā)燒友吧、餐吧、巴伐利亞酒吧、拉丁酒吧、港式酒吧 文化元素 畫(huà)廊、英文培訓(xùn)（有酒吧、有外國(guó)人、就有環(huán)境）新業(yè)態(tài)元素：折扣店、銀行超市 、院線(xiàn) 休閑元素 酒店、會(huì)所、美發(fā)美體、數(shù)碼沖印 購(gòu)物元素 超市 、 折扣店 、 服飾店 、 工藝品店 、 珠寶首飾店 、 化妝品 市場(chǎng)定位元素 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布情況 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目作為一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，其消費(fèi)構(gòu)成，包羅餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化藝術(shù)、休閑等多業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)比例： 餐飲（酒吧） 36% ；電影院（娛樂(lè)休閑） 15% ；精品生活超市： 10% ；流行服飾及配套百貨： 39% “統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理” 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理定位 產(chǎn)品形態(tài) 銷(xiāo)售模式 模式釋義 備注 步行街 購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng) 客戶(hù)購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ，客戶(hù)購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng) 。 客戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 購(gòu)鋪出租投資 客戶(hù)購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ，客戶(hù)購(gòu)鋪后自行出租 。 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 購(gòu)鋪托管投資 客戶(hù)購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán) ， 但在規(guī)定期限內(nèi) （ 前三年內(nèi) ） 沒(méi)有商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 商鋪交由步行街商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商出租 ， 客戶(hù)獲得商鋪總價(jià)款的 8%年固定回報(bào) （ 稅前 ） ， 三年后可選擇繼續(xù)回租或回歸經(jīng)營(yíng)權(quán) 。 發(fā)展商將商鋪回租 ， 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商 、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 、 統(tǒng)一管理 ， 獲得租金收益 ， 同時(shí)由商業(yè)管理公司承擔(dān)購(gòu)鋪客戶(hù)的年固定回報(bào) 。 綜合體 購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng) 客戶(hù)購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ，客戶(hù)購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng) 。 必須是綜合體整體面積或整層面積 ， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 購(gòu)鋪出租投資 客戶(hù)購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ，客戶(hù)購(gòu)鋪后自行出租 。 必須是綜合體整體面積或整層面積 ， 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 備 注 以上步行街及綜合體銷(xiāo)售模式 （ 購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng) 、 購(gòu)鋪出租投資 、 購(gòu)鋪托管投資 ） 沒(méi)有限定特定樓層及特定區(qū)域 。 項(xiàng)目銷(xiāo)售模式定位 銷(xiāo)售 對(duì)象 銷(xiāo)售 模式 模式釋義 備注 步行街 租鋪 經(jīng)營(yíng) 客戶(hù)通過(guò)步行街商業(yè)管理公司或者商鋪業(yè)主租賃商鋪而自行經(jīng)營(yíng) ， 按時(shí)向業(yè)主交納租金 ， 向商業(yè)管理公司交納管理費(fèi)用 。 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 購(gòu) 鋪 投資 、 租鋪 經(jīng) 營(yíng)同步 客戶(hù)可在一定區(qū)域內(nèi)購(gòu)鋪出租而賺取一定租金 ， 同時(shí)可在指定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)租鋪經(jīng)營(yíng)賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 購(gòu)鋪可自行出租也可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)托管 ， 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 綜合體 租鋪 自營(yíng) 客戶(hù)通過(guò)步行街商業(yè)管理公司或者商鋪業(yè)主租賃商鋪而自行經(jīng)營(yíng) ， 按時(shí)向業(yè)主交納租金 ， 向商業(yè)管理公司交納管理費(fèi)用 。 必須是綜合體整體面積或整層面積 ， 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 項(xiàng)目租賃模式定位 第五部分 推廣分析 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)總結(jié) ?項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)思路 ?項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略 ?項(xiàng)目前期推廣 ?現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)氛圍營(yíng)造 ?廣告宣傳策略 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉 項(xiàng)目八大訴求 商業(yè)領(lǐng)袖，財(cái)富標(biāo)王 規(guī)劃創(chuàng)新，業(yè)態(tài)豐富 超大規(guī)模，一流硬件 港城商業(yè)領(lǐng)袖，蘇南最具投資價(jià)值的黃金鋪王 商業(yè)旺地，穩(wěn)定回報(bào) 港城客廳，城市名片 強(qiáng)勢(shì)陣容，傾力打造 商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng) 商業(yè)旺區(qū)，消費(fèi)領(lǐng)袖 商業(yè)規(guī)模宏大，硬件設(shè)施一流 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，港城首席一站式“體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)”消費(fèi)基地 ，精彩生活，歡樂(lè)你