【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 西鄰高容積率辦公用地 ? 用地規(guī)模不大，地塊南北長(zhǎng)，東西短 ? 景觀面較窄 建議容積率： 考慮因素： ? 用地規(guī)模較大，利于環(huán)境空間營(yíng)造 ? 作為首期開發(fā)用地 ? 東鄰農(nóng)民回遷房，可享景觀資源適中 建議容積率： ? 用地規(guī)模最小 ? 景觀資源最優(yōu) ? 考慮發(fā)展高價(jià)值物業(yè)類型 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 36 開發(fā)時(shí)序 ? 開發(fā)順序 : BCA ? 考慮因素 – B地塊占地規(guī)模較大，景觀資源均衡性較好，利于產(chǎn)品環(huán)境營(yíng)造 – A地塊用地條件、景觀條件相對(duì)較差，前期開發(fā)價(jià)值不高，應(yīng)于在小區(qū)和周邊區(qū)域成熟后開發(fā) A B C 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 37 產(chǎn)品組合及分布 ? 考慮因素 – 各地塊容積率設(shè)定情況 – 開發(fā)順序由 BCA，考慮到后期價(jià)格的提升， A地塊應(yīng)控制總價(jià)，適當(dāng)縮小戶型面積 A B C 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 物業(yè)類型 ? 以高層為主，可配置部分多層（小高層）物業(yè) 戶型面積 ? 戶均面積 144 ? 以 130150平米三房為主，部分 160180平米四房單位 物業(yè)類型 ? 以多層為主 戶型面積 ? 戶均面積 170 ? 以 140160平米三房， 160200平米四房為主 物業(yè)類型 ? 高層物業(yè) 戶型面積 ?戶均面積 130 ? 以 120140平米三房為主 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 38 開發(fā)產(chǎn)品 價(jià)格發(fā)展曲線 B C A 均價(jià)發(fā)展線 產(chǎn)品發(fā)展線 （物業(yè)類型 /面積） 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 39 整體物業(yè)類型配比 物業(yè)類型 高層 多層 層數(shù) ≤18層 6層 平面結(jié)構(gòu) 一梯兩戶、一梯三戶 一梯兩戶 建筑面積比例 80% 20% 用地分布情況 主要分布在 A、 B地塊 主要分布在 B、 C地塊 C地塊多層帶電梯 ? 考慮因素 – 目前高新區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型：主要集中在 18層以上高層物業(yè) – 市場(chǎng)價(jià)格梯度：多層 小高層 高層，高新區(qū)多層物業(yè)稀缺 – B地塊價(jià)值均衡性較強(qiáng)，以高層為主，輔以部分多層 – C地塊價(jià)值相對(duì)較高，可多設(shè)置多層物業(yè) 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 40 整體戶型面積配比 ? 總體戶均面積 147平方米 戶型 中三房 大三房 四房 戶均面積重心 (m2) 120130 144 160180 總價(jià)范圍 5060萬(wàn)元 6075萬(wàn) 7080萬(wàn)元 戶型套數(shù)比例 25% 45% 30% 分布情況 主要分布在 A地塊 高層物業(yè) 高層物業(yè) 主要分布 多層物業(yè)，可設(shè)置部分疊加復(fù)式單位 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 41 開發(fā)分期 ? 總開發(fā)面積約 25萬(wàn)平方米 ? 開發(fā)周期設(shè)定為 4年，銷售期 3年 ? 考慮因素： – 目前高端物業(yè)平均每年消化量在 710萬(wàn) – 本項(xiàng)目憑借形近似的資源條件和品牌資源，預(yù)計(jì)年銷售量可達(dá) 89萬(wàn)平方米 參考樓盤 物業(yè)類型及主力套價(jià) 消化量及銷售速度 中海華庭 小高層、高層 5080萬(wàn)，均價(jià) 4700 8萬(wàn)平方米 /年，約 460套 /年 綠地世紀(jì)城 高層、小高層物業(yè) 4060萬(wàn)，均價(jià) 4200 10萬(wàn)平方米 /年，約 770套 /年 曲江 6號(hào) 小高層為主 80100萬(wàn)，均價(jià) 46004800 7萬(wàn)平方米 /年，約 400套 /年 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 42 （二）市場(chǎng)跟隨者的開發(fā)建議 開發(fā)強(qiáng)度選取 物業(yè)類型組合 戶型面積配比 開發(fā)分期及開發(fā)時(shí)序 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 43 開發(fā)強(qiáng)度選取 ? 總用地面積： 150畝 ? 整體容積率取 3 – 三塊地容積率均取 3 ? 建筑密度： 20% A B C 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 市場(chǎng)跟隨者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 44 物業(yè)類型組合 物業(yè)類型 高層 小高層 層數(shù) 18層 12層 平面結(jié)構(gòu) 一梯三戶 一梯兩戶 建筑面積比例 約 80% 約 20% 用地分布情況 主要分布在 B、 C地塊 主要分布在 A、 B地塊 ? 考慮因素 – 采用高容積率、低建筑密度，保證產(chǎn)品均好性 – 由于 C地塊景觀面較寬，價(jià)值較高，多設(shè)置高層以提升產(chǎn)品價(jià)值 市場(chǎng)跟隨者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 45 戶型面積配比 ? 整體戶均面積 120平方米 ? 拉長(zhǎng)產(chǎn)品線、擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋面，搶奪高新區(qū)中高端市場(chǎng)各類消費(fèi)人群 戶型 二房 中三房 大三房 四房 戶均面積重心 (m2) 90 115 120135 140 總價(jià)范圍 3035萬(wàn) 4045萬(wàn) 4550萬(wàn) 5055萬(wàn) 戶型套數(shù)比例 15% 25% 45% 15% 分布情況 主要分布在 A地塊 分布 A、 B地塊 主要分布在 B、 C地塊 主要分布在 C地塊 市場(chǎng)跟隨者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 46 開發(fā)周期及開發(fā)時(shí)序 ? 總開發(fā)面積約為 30萬(wàn)平方米 ? 開發(fā)周期設(shè)定為 4年，銷售期 3年 ? 考慮因素： – 目前在售高新區(qū)主要物業(yè)的年消化量 1012萬(wàn)平方米 /年 – 本項(xiàng)目憑借楓林綠洲項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)每年消化量 1012萬(wàn) 參考樓盤 物業(yè)類型及主力套價(jià) 消化量及銷售速度 紫薇臻品 小高層、高層 3055萬(wàn)，均價(jià) 38004000 10萬(wàn)平方米 /年，約 900套 /年 楓林綠洲 小高層、高層物業(yè) 4060萬(wàn)，均價(jià) 36003800 12萬(wàn)平方米 /年，約 1015套 /年 城市風(fēng)景 小高層為主 4050萬(wàn)，均價(jià) 35003600 12萬(wàn)平方米 /年，約 1049套 /年 市場(chǎng)跟隨者策略 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 47 PART4 投資估算 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一）投資估算 市場(chǎng)跟隨者（方案二）投資估算 兩方案對(duì)比 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 48 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一）：容積率 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 比例 備注 總用地面積 100000平方米 100% 150畝 總建筑密度 25% 毛容積率 總建筑面積 288339平方米 地下總建筑面積 46939平方米 地下室車庫(kù)（包括人防） 地上總建筑面積 241400平方米 計(jì)入容積率部分 多層（ 6層） 32880平方米 14% 小高層（ 12層） 17600平方米 7% 高層（ 18層） 189920平方米 79% 會(huì)所建筑面積 1000平方米 住宅總戶數(shù) 1676戶 按每戶平均面積 144m2計(jì)算 車位配比 1： 其中 2/3 按地下停車考慮 ? 注明：其中 A地塊容積率 ， B地塊容積率 ， C地塊容積率 ， 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 49 售價(jià)設(shè)定 本項(xiàng)目 現(xiàn)時(shí)售價(jià) 未來(lái)售價(jià) 多層（ 6層）： 5000元 高層（ ≤18 層）： 4300元 項(xiàng)目未來(lái)三年銷售期均價(jià) 多層： 5500元 高層： 4600元 參考樓盤 中海華庭 高層（ 24層）： 4500元 小高層（ 12層）： 5200元 高新區(qū)價(jià)格年增長(zhǎng)率 % 考慮多層產(chǎn)品的稀缺性，按年均 3%增長(zhǎng) 本項(xiàng)目銷售期 3年 綠地世紀(jì)城 高層（ 1824層）：均價(jià) 4300元 曲江華府 小高層（ 12層）：均價(jià) 4800元 多層（ 6層）：均價(jià) 5500元 楓林華府 多層（ 6層）： 5000元 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 50 銷售收入估算 ? 說(shuō)明：以上銷售收入暫未考慮商業(yè)銷售收入，小高層和高層按均價(jià) 4600元 /平方米考慮。 銷售收入預(yù)測(cè)表 總體 項(xiàng) 目 面積 （ m2） 售價(jià) (元 /m2) 小計(jì) （萬(wàn)元） 住宅 多層住宅 32,880 5,500 18,084 高層住宅 207,520 4,600 95,459 住宅小計(jì) 240,400 4,723 113,543 可售車庫(kù)（個(gè)） 1341個(gè) 8萬(wàn)元 /個(gè) 10,729 總體合計(jì) 240,400 5,169 124,272 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 51 不含土地成本的投資估算 開發(fā)成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 (萬(wàn)元 ) 地上面積單方 投資（元） 1 開發(fā)成本 59,583 2,468 土地成本 前期費(fèi)用 2,345 97 建安成本 45,405 1,881 公建配套設(shè)施 4,728 196 開發(fā)期規(guī)費(fèi) 5,937 246 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（ 2%） 1,168 48 2 開發(fā)費(fèi)用 8,003 332 企業(yè)管理費(fèi)（ 2%) 1,192 49 銷售費(fèi)用（ 3%） 3,728 154 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3,083 128 3 總成本費(fèi)用 67,586 2,800 4 銷售稅項(xiàng) 8,326 345 5 總銷售成本 75,913 3,145 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 52 不同地價(jià)條件下的投資收益 注：按容積率 土地價(jià)格 80萬(wàn)元 /畝 100萬(wàn)元 /畝 120萬(wàn)元 /畝 140萬(wàn)元 /畝 160萬(wàn)元 /畝 180萬(wàn)元 /畝 樓面地價(jià) （元 /m2） 497 621 746 870 994 1,118 不含土地成本的開發(fā)成本費(fèi)用（元 /m2） 3,145 3,145