某商業(yè)項(xiàng)目咨詢策劃初步方案匯報(bào)(編輯修改稿)
2025-02-23 15:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 216。受到木樨園、大紅門商圈及玉泉營(yíng)商圈夾擊216。臨近三、四環(huán)路216。位于城市中心輻射區(qū)域中觀地段分析216。現(xiàn)階段本區(qū)域仍處于市中心外216。配套零售、服務(wù)、餐飲等均缺乏216。大量消費(fèi)額外流216。潛在的城市結(jié)點(diǎn)微觀地段分析216。較成熟的住宅區(qū)環(huán)繞216。鄰馬家堡東路，人流、車流量大216。緊靠目前人氣最旺的萬(wàn)客隆超市216。大量住宅正在開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目自身也有住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)216。潛在的區(qū)域中心結(jié)點(diǎn)交通環(huán)境216。道路和公交車通達(dá)性好216。自行車是目前本地居民主要的選擇216。對(duì)停車設(shè)施的需求需考慮，北京私車的快速增長(zhǎng)20v 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值需要和本項(xiàng)目住宅價(jià)值進(jìn)行綜合平衡 : 只有本項(xiàng)目商業(yè)屬于有成長(zhǎng)潛力的大眾消費(fèi)商業(yè) ,那么住宅才會(huì)得到良性的價(jià)值互動(dòng)v 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目其他部分的影響 :鑒于寫(xiě)字樓、商住公寓、住宅的初步方案已經(jīng)確定，所以本項(xiàng)目商業(yè)的定位就必須在保證商業(yè)功能的前提下，同時(shí)關(guān)注相互的聯(lián)動(dòng)效果21目錄216。 第一部分 宏觀市場(chǎng)狀況216。 第二部分 各級(jí)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析216。 第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與局限216。 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則216。 第五部分 產(chǎn)品詮釋22商業(yè)結(jié)點(diǎn)的創(chuàng)造；大眾消費(fèi)商業(yè)的策劃產(chǎn)品要符合消費(fèi)市場(chǎng)需要 ；策劃產(chǎn)品差異化的需要 ；23策劃方案租金策略財(cái)務(wù)有效性 ；策劃方案營(yíng)銷執(zhí)行的財(cái)務(wù)有效性；開(kāi)發(fā)商資金策略的可行性；住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓營(yíng)銷的可行性。24目錄216。 第一部分 宏觀市場(chǎng)狀況216。 第二部分 各級(jí)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析216。 第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與局限216。 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則216。 第五部分 產(chǎn)品詮釋252。 檔次：中高檔，主題：多種選擇的可能性以休閑消費(fèi)為主旨，集多功能于一體的中型區(qū)域商業(yè)中心；完善提升區(qū)域服務(wù)功能，多種消費(fèi)樂(lè)趣互動(dòng)于整體環(huán)境中；展現(xiàn)某種商業(yè)文化精神，打造休閑、文化購(gòu)物新境地252。 三方面目標(biāo)客戶：終端消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)商戶、投資者252。 百貨型超市、大中型餐飲、鄰里中心、專業(yè)店鋪、特色底商25對(duì)產(chǎn)品類型的初步判斷依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問(wèn)不建議本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)： 上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)過(guò)量的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)成本增高，收益止步不前；l 本項(xiàng)目規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場(chǎng)氛圍，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成熟也較普通商業(yè)困難；l 批發(fā)商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的綜合品質(zhì)有極大的負(fù)面影響。26對(duì)產(chǎn)品類型的初步判斷考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、周邊大批居民消費(fèi)需要及本項(xiàng)目地段的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)部分集中針對(duì)大眾消費(fèi)市場(chǎng)，但商業(yè)類型、規(guī)模選擇需謹(jǐn)慎：l 本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)將有近 600萬(wàn)平方米住宅規(guī)模，居住人口超過(guò) 20萬(wàn)人，這樣的消費(fèi)群的日常消費(fèi)，需要相當(dāng)商業(yè)內(nèi)容和類型；l 在本項(xiàng)目單純?cè)鞀蕵?lè)化、體驗(yàn)概念，針對(duì)居民市場(chǎng)的感染力比較局限，來(lái)自本項(xiàng)目外部的消費(fèi)者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的南方商戶的消費(fèi)將形成市場(chǎng)支撐；l 本項(xiàng)目所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費(fèi)市場(chǎng)聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。27產(chǎn)品方案
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