【文章內(nèi)容簡介】 中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。 ) 注意： 摩爾 SHOPPING MALL不是一般意義上的購物中心 SHOPPING CENTRE， 摩爾的面積至少要 10萬平方米以上。沃爾瑪在美國稱為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合， 沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃 爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。 一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展 嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20世紀 20年代初期由西爾斯羅巴克（ Sears, Robuck amp。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨立的商店街，它們遠離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi) 居民一個可以享受消費服務的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。 現(xiàn)代意義上的摩爾起源于 1940年以后的美國，并從 50年代后期起迅速發(fā)展起來的。 50年代，西雅圖市 Northgate 購物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購物中心相繼設立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。 50、 60年代 ，美國郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而 繁榮 起來的邊緣城市。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購物中心 上。從 70年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一 定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。這樣的概念再配合 “ 一次性購足 ” 的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。 而美國購物中心專家米爾斯先生認為，美國摩爾購物中心始于本世紀 5 0 年代中期。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為 H 巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在 1 9 3 1 年就曾進行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)， 1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購物中心。 美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心發(fā)展很快。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。 7 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機，石油價格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展。 截至目前，美國有大大小小的購物中心 43000多個，各種規(guī)模一應俱全，其中 27000個購物中心不足 100000平方英尺，因而只能算作小型購物中心。由此看來， 平均每個美國人擁有 19平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷售額，2020年的營業(yè)額已達 1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型 (小型 )、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。 摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾基 本相同。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。歐洲購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實用品為主。但總體而言，日本和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國、馬 來西亞、新加坡等國迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團、 ROBINSONS 集團， 泰國的 THE MALL 集團還發(fā)展出了獨特且很成功的 “ 連鎖摩爾 ” 經(jīng)營模式。香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港 摩爾的規(guī)模較小。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。 全球最大的 MALL加拿大 西愛民頓 年營業(yè)額達 。 二、簡介美國和加拿大的部分摩爾； Mall of America美國購物中心位于 明尼蘇達州 Bloomington 市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約 39萬平方米，占地 78英畝，總投資高達 6億多美元。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括： 400個零售商店、 4個大型百貨公司、 1個多功能娛樂中心 、 2個大型停車場 (12， 750車位 )。 加拿大愛 a頓市的 西愛民頓 westedmontonmall。是目前世界最大的 Mall，年營業(yè)額達 。該摩爾建筑面積超過 50 萬平方米，商場的出入門達 50 個之多、停車位達 2萬輛，有 800多個國家進入、商場內(nèi)有 100多家餐館。經(jīng)營的主要項目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園 (項目比錦江樂園還多 )、 WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、 8個電影院、 1個賭場、 1個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費者各種不同需要、很受消費者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了 極大的反差。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務為一體的大型功能齊全的場所 )為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。 1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，進入美國 “ 安大略米爾斯摩爾 ” 的顧客已高達 1 4 0 0 萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園 1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀錄的全年游客也不過 1 4 2 0 萬人次。安大略米爾斯購物商場為美國 1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場面積 1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場是該公司開設新型商場的主要原因。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。 在安大略米爾斯購物商場內(nèi)，既有美國知名的中低價位百貨公司進駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級時裝的國際品牌在內(nèi)設店。逛累的消費者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光。置身在商場內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會唱歌的動物、會舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個商場無時不充滿新奇感和動感。 曼斯指出，新的 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬名消費者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費者，商場 5 6 ％的顧客是來自方圓 3 2 公里遠的地方。 目前，安大略米爾斯商場每月固定發(fā)出 2 0 0 班觀光購物巴士，除此之外還增設了一名觀光主管，因為日本觀光客為商場帶來的收入非?？捎^。 曼斯表示，逛商場的所有消費者平均每次花費 1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費 4 3 5 美元。這家商場的經(jīng)營者為弗吉尼亞州的米爾斯公司。 “ 南海岸廣場 ” （ SOUTH COAST PLAZA）。這是公認的加州最大 MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“ 城市 ” 。這里有免費的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費停車場。 這個 MALL由 6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（ SEARS）、羅濱遜梅（ ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬平方米以上。它們的特點是：（ 1）設施先進：中央空調(diào)、滾動扶梯、地毯、人工采光；（ 2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（ 3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店 內(nèi)寬松潔凈；（ 4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（ 5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（ 6）平時顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由 200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之擾和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（ 1）每個店不大，一般是一二百平方米；（ 2）以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家 專業(yè)店；（ 3）有電影院等娛樂中心 5家；（ 4）有咖啡店、各種餐飲店 33 家。 “ 主街 ” （ MAIN PLACE）。這個 MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，外面看似一個大倉庫，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的 “ 南海岸廣場 ” 相仿，只不過前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個大 型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨巨匠心。 美國最大的購物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“ 雀兒喜 ” 公司。 其他購物中心發(fā)展商有： Westfield Holdings，美國 Rodamco North America公司等。 Westfield Holdings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?39家、澳大利亞 30家、新西蘭 11家、英國 7家共 87家 Westfield Shoppingtown 摩爾購物中心，總面積超過 600萬平方米，合作商戶超過 13,600家。 2020年 1月 Westfield 美國分公司又收購了另外 28家購物中心， Westfield Holdings 的購物中心總數(shù)達到 108家，總面積超過 700萬平方米。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購物中心。 美國 JBM不動產(chǎn)機構(gòu)在美國和加拿大投資并經(jīng)營管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達到 800萬平方米。 三、購 物中心在世界各國的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于 8090年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關注和接受。 由于美國幾乎人人都有汽車，故 Mall最初都建于地價較為便宜的市郊，并且