超級購物中心投資開發(fā)實務doc(編輯修改稿)
2025-08-14 17:25 本頁面
【文章內容簡介】 下來做發(fā)展，那么這里面的話我們尤其用城市表出兩塊內容，一項是項目定位，商業(yè)類別，市場策略決策，以及項目定位決策，另外一個內容就是融資商鋪出售這一塊，那么在我們認為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的開發(fā)也包括其中中小型商業(yè)地產的開發(fā)，這兩項內容將決定項目未來的潛力，或者說是一個商業(yè)地產項目它最核心的基礎，如果說在這兩個問題上做的有問題，那么我覺得可能未來的招商，包括運營都有問題。這是關于開發(fā)操作過程，當然這一塊的話，如果有一些專家或者是業(yè)內的人士有不同的觀點，那么我也歡迎多做一些交流，以下是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)。 在我們認為，第一塊誠色，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項目市場的判斷，這塊開發(fā)商對市場定位，市場策略的準確判斷在我們理解是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目最大的競爭力之一，事實上我們很多開發(fā)商都認為，ＭＡＬＬ的開發(fā)最頭疼的問題是招商，經過我們這一年多時間的接觸和溝通，我們認為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項目最大的問題并非招商的問題，而是說開發(fā)商做的是不是對的，規(guī)模做的是對的，定位，規(guī)模定位市場策略是不是符合這個項目本身所面對的市場，如果你做的是錯的，無論怎么講，沃爾瑪家樂福都是你來做，如果你做的是對的，他在選擇項目的時候也要經過市場判斷，最終這些項目往往是經過他們的判斷，他們到某一個項目來講，發(fā)現(xiàn)這個開發(fā)商所做的這個項目的操作，哪個方面完全符合他們市場判斷的原則，一定會進來，如果說這點做不到誰都不會跟你招商，誰也不會進入，所以關于這一點我們一再強調這個內容，建議ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ地產開發(fā)商在這塊花足夠的精力和時間來做，事實上對于ＭＡＬＬ來講，包括別的商業(yè)地產，其實它整個開發(fā)建設的時間會很短。 比如講一個ＭＡＬＬ的項目，很大的工地，很大的施工作業(yè)面，所以施工效率會很高，在上海浦東有一個項目，也是三十萬平米的ＭＡＬＬ的項目，因為上海地下水域比較高，所以在做地下層的時候做了四個月的時間，出地面以后半個月到二十天一層很快，所以商業(yè)地產項目來講最核心的問題，就是這一塊，你對項目規(guī)模定位、市場策略各方面做了足夠的精深，足夠的專業(yè)，這塊如果說做的是對的，基本上這個項目未來發(fā)展空間就不會有問題。 第二點是項目的融資，我們一再提到商業(yè)地產項目資金的核心作用，所以說在這一點的話特別提出，融資平臺包括短期的融資平臺，從股權融資還有債務融資，股權融資包括戰(zhàn)略投資人或者是別的機構，包括像投資信托，投資基金等等，還有債務融資，債務融資其實就是銀行的資本，這一點對于當前的商業(yè)地產開發(fā)商來講，包括別的地產開發(fā)商目前是一個比較頭疼的問題，都需要重新檢討原來的資金策略，越是精打細算的開發(fā)商在目前的現(xiàn)狀之下越需要對資金重新整合，長期融資的話包括商業(yè)地產企業(yè)上市融資，需要指出的是商業(yè)地產有這么個特點，盡管說商業(yè)地產對資金的需求，無論是從量還是時間，跨量比較大，時間跨度比較長，但是它有它特定的值得肯定的地方，第一點商業(yè)地產形態(tài)和資本市場的一致，大量的現(xiàn)金流對于商業(yè)地產來講，作為一個上市公司，證券市場對企業(yè)、財務系統(tǒng)有效評價的標準是現(xiàn)金流。 關于融資對象，商業(yè)地產ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的融資包括國際的地產投資商、開發(fā)商、國際金融機構、銀行等，以及亞洲大型的房地產開發(fā)公司，還有國內大型的房地產商，還有大型零售商以及國內尋求地產概念商的公司，這是關于融資的介紹，融資還有一塊關于商務出售，確實目前很多項目不得不采取經營資金，我碰到很多開發(fā)商手里三五千萬的資金，拿下一百畝的地，當然不是北京的項目，就要發(fā)展，這樣的話在一個有限資金的狀態(tài)之下，如何保證項目的可操作性，當中好像商鋪出售是不能夠考慮的問題，對一些小的實力比較弱的開發(fā)商來講，對這種開發(fā)商勢必考慮資金籌措跟統(tǒng)一管理的關系問題，這個關系考慮得好應該講市場的認可程度會高，包括商鋪的出售也會比較容易，如果說這塊問題沒有得到有效解決，應該講可能開發(fā)商的期望只是期望這些項目投資人是傻子，但是我想國內商業(yè)地產的發(fā)展隨著市場的逐漸成熟，很多的商鋪投資人也會逐漸對商業(yè)地產的投資具有更多的判斷力，這樣的話開發(fā)商勢必在這個問題上做出充分的考慮。 關于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項目的設計，只是我們大致提一些主要的原則，首先的原則ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的設計不能只體現(xiàn)設計師的建筑美學概念，而且要體現(xiàn)市場的認可程度、投資還有收益要求，經過基于零售商需求的市場化調整，而且投資收益可行的情況下項目的方案才是有效的，另外發(fā)展商團隊必須站在專業(yè)角度整合設計師的建筑美學概念和零售商的市場需求，單從體現(xiàn)一方面的理念都將給開發(fā)商帶來投資損失。發(fā)展商團隊的整合能力至關重要，在目前的環(huán)境之下很有可能市場供應機構給開發(fā)商提供一個方案，開發(fā)商基本上不用考慮就接受了，在我們認為這種操作策略是值得探討的。 關于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項目工程的建設，這塊因為它是一個商業(yè)的項目，所以說需要最大限度體現(xiàn)商業(yè)的競爭力，商業(yè)的競爭力本質就是成本的競爭力，所以說我們提出以下開發(fā)商在操作當中需要關注的四項內容。第一點關于成本原則，第二點商業(yè)功能原則，第三智能化的標準原則，作為一個規(guī)模在幾十萬平方，每天消費者十萬或者幾十萬，這個項目能否保證一個很高尚的消費的環(huán)境，甚至簡單來講你是安全的，不能說這個項目發(fā)生火災或者是消防問題，發(fā)生一些不好的結果，這樣的話對整個項目智能化的標準原則會有很高的要求。第四點物流、客戶流、資金流的效率原則，這一點對于整個項目未來運營期間的競爭力至關重要，所以說發(fā)展商團隊有必要搭建商業(yè)房地產開發(fā)期ＥＲＰ系統(tǒng)，以實現(xiàn)與管理期ＥＲＰ系統(tǒng)的對接，事實上目前我們國內的地產商有些機構已經開始探討在地產領域將ＥＲＰ系統(tǒng)整合進來，但事實上都只是做的局部的或者某些內容的探討，缺乏很大的系統(tǒng)性，但是商業(yè)地產對ＥＲＰ系統(tǒng)的需求我們認為是很重要的內容，所以說提醒開發(fā)
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