【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 下來(lái)做發(fā)展，那么這里面的話我們尤其用城市表出兩塊內(nèi)容，一項(xiàng)是項(xiàng)目定位，商業(yè)類別，市場(chǎng)策略決策，以及項(xiàng)目定位決策，另外一個(gè)內(nèi)容就是融資商鋪出售這一塊，那么在我們認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的開發(fā)也包括其中中小型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這兩項(xiàng)內(nèi)容將決定項(xiàng)目未來(lái)的潛力，或者說(shuō)是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目它最核心的基礎(chǔ)，如果說(shuō)在這兩個(gè)問題上做的有問題，那么我覺得可能未來(lái)的招商，包括運(yùn)營(yíng)都有問題。這是關(guān)于開發(fā)操作過程，當(dāng)然這一塊的話，如果有一些專家或者是業(yè)內(nèi)的人士有不同的觀點(diǎn)，那么我也歡迎多做一些交流，以下是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投資開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 在我們認(rèn)為，第一塊誠(chéng)色，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目市場(chǎng)的判斷，這塊開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位，市場(chǎng)策略的準(zhǔn)確判斷在我們理解是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)力之一，事實(shí)上我們很多開發(fā)商都認(rèn)為，ＭＡＬＬ的開發(fā)最頭疼的問題是招商，經(jīng)過我們這一年多時(shí)間的接觸和溝通，我們認(rèn)為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目最大的問題并非招商的問題，而是說(shuō)開發(fā)商做的是不是對(duì)的，規(guī)模做的是對(duì)的，定位，規(guī)模定位市場(chǎng)策略是不是符合這個(gè)項(xiàng)目本身所面對(duì)的市場(chǎng)，如果你做的是錯(cuò)的，無(wú)論怎么講，沃爾瑪家樂福都是你來(lái)做，如果你做的是對(duì)的，他在選擇項(xiàng)目的時(shí)候也要經(jīng)過市場(chǎng)判斷，最終這些項(xiàng)目往往是經(jīng)過他們的判斷，他們到某一個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，發(fā)現(xiàn)這個(gè)開發(fā)商所做的這個(gè)項(xiàng)目的操作，哪個(gè)方面完全符合他們市場(chǎng)判斷的原則，一定會(huì)進(jìn)來(lái)，如果說(shuō)這點(diǎn)做不到誰(shuí)都不會(huì)跟你招商，誰(shuí)也不會(huì)進(jìn)入，所以關(guān)于這一點(diǎn)我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)這個(gè)內(nèi)容，建議ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ地產(chǎn)開發(fā)商在這塊花足夠的精力和時(shí)間來(lái)做，事實(shí)上對(duì)于ＭＡＬＬ來(lái)講，包括別的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)它整個(gè)開發(fā)建設(shè)的時(shí)間會(huì)很短。 比如講一個(gè)ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，很大的工地，很大的施工作業(yè)面，所以施工效率會(huì)很高，在上海浦東有一個(gè)項(xiàng)目，也是三十萬(wàn)平米的ＭＡＬＬ的項(xiàng)目，因?yàn)樯虾５叵滤虮容^高，所以在做地下層的時(shí)候做了四個(gè)月的時(shí)間，出地面以后半個(gè)月到二十天一層很快，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講最核心的問題，就是這一塊，你對(duì)項(xiàng)目規(guī)模定位、市場(chǎng)策略各方面做了足夠的精深，足夠的專業(yè)，這塊如果說(shuō)做的是對(duì)的，基本上這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間就不會(huì)有問題。 第二點(diǎn)是項(xiàng)目的融資，我們一再提到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金的核心作用，所以說(shuō)在這一點(diǎn)的話特別提出，融資平臺(tái)包括短期的融資平臺(tái)，從股權(quán)融資還有債務(wù)融資，股權(quán)融資包括戰(zhàn)略投資人或者是別的機(jī)構(gòu)，包括像投資信托，投資基金等等，還有債務(wù)融資，債務(wù)融資其實(shí)就是銀行的資本，這一點(diǎn)對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，包括別的地產(chǎn)開發(fā)商目前是一個(gè)比較頭疼的問題，都需要重新檢討原來(lái)的資金策略，越是精打細(xì)算的開發(fā)商在目前的現(xiàn)狀之下越需要對(duì)資金重新整合，長(zhǎng)期融資的話包括商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資，需要指出的是商業(yè)地產(chǎn)有這么個(gè)特點(diǎn)，盡管說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求，無(wú)論是從量還是時(shí)間，跨量比較大，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，但是它有它特定的值得肯定的地方，第一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)和資本市場(chǎng)的一致，大量的現(xiàn)金流對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，作為一個(gè)上市公司，證券市場(chǎng)對(duì)企業(yè)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)有效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)金流。 關(guān)于融資對(duì)象，商業(yè)地產(chǎn)ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的融資包括國(guó)際的地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、銀行等，以及亞洲大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)商，還有大型零售商以及國(guó)內(nèi)尋求地產(chǎn)概念商的公司，這是關(guān)于融資的介紹，融資還有一塊關(guān)于商務(wù)出售，確實(shí)目前很多項(xiàng)目不得不采取經(jīng)營(yíng)資金，我碰到很多開發(fā)商手里三五千萬(wàn)的資金，拿下一百畝的地，當(dāng)然不是北京的項(xiàng)目，就要發(fā)展，這樣的話在一個(gè)有限資金的狀態(tài)之下，如何保證項(xiàng)目的可操作性，當(dāng)中好像商鋪出售是不能夠考慮的問題，對(duì)一些小的實(shí)力比較弱的開發(fā)商來(lái)講，對(duì)這種開發(fā)商勢(shì)必考慮資金籌措跟統(tǒng)一管理的關(guān)系問題，這個(gè)關(guān)系考慮得好應(yīng)該講市場(chǎng)的認(rèn)可程度會(huì)高，包括商鋪的出售也會(huì)比較容易，如果說(shuō)這塊問題沒有得到有效解決，應(yīng)該講可能開發(fā)商的期望只是期望這些項(xiàng)目投資人是傻子，但是我想國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，很多的商鋪投資人也會(huì)逐漸對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資具有更多的判斷力，這樣的話開發(fā)商勢(shì)必在這個(gè)問題上做出充分的考慮。 關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是我們大致提一些主要的原則，首先的原則ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的設(shè)計(jì)不能只體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念，而且要體現(xiàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度、投資還有收益要求，經(jīng)過基于零售商需求的市場(chǎng)化調(diào)整，而且投資收益可行的情況下項(xiàng)目的方案才是有效的，另外發(fā)展商團(tuán)隊(duì)必須站在專業(yè)角度整合設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和零售商的市場(chǎng)需求，單從體現(xiàn)一方面的理念都將給開發(fā)商帶來(lái)投資損失。發(fā)展商團(tuán)隊(duì)的整合能力至關(guān)重要，在目前的環(huán)境之下很有可能市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)構(gòu)給開發(fā)商提供一個(gè)方案，開發(fā)商基本上不用考慮就接受了，在我們認(rèn)為這種操作策略是值得探討的。 關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項(xiàng)目工程的建設(shè)，這塊因?yàn)樗且粋€(gè)商業(yè)的項(xiàng)目，所以說(shuō)需要最大限度體現(xiàn)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力本質(zhì)就是成本的競(jìng)爭(zhēng)力，所以說(shuō)我們提出以下開發(fā)商在操作當(dāng)中需要關(guān)注的四項(xiàng)內(nèi)容。第一點(diǎn)關(guān)于成本原則，第二點(diǎn)商業(yè)功能原則，第三智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則，作為一個(gè)規(guī)模在幾十萬(wàn)平方，每天消費(fèi)者十萬(wàn)或者幾十萬(wàn)，這個(gè)項(xiàng)目能否保證一個(gè)很高尚的消費(fèi)的環(huán)境，甚至簡(jiǎn)單來(lái)講你是安全的，不能說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)或者是消防問題，發(fā)生一些不好的結(jié)果，這樣的話對(duì)整個(gè)項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)原則會(huì)有很高的要求。第四點(diǎn)物流、客戶流、資金流的效率原則，這一點(diǎn)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)期間的競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要，所以說(shuō)發(fā)展商團(tuán)隊(duì)有必要搭建商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)期ＥＲＰ系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)與管理期ＥＲＰ系統(tǒng)的對(duì)接，事實(shí)上目前我們國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始探討在地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ⅲ牛遥邢到y(tǒng)整合進(jìn)來(lái)，但事實(shí)上都只是做的局部的或者某些內(nèi)容的探討，缺乏很大的系統(tǒng)性，但是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)ＥＲＰ系統(tǒng)的需求我們認(rèn)為是很重要的內(nèi)容，所以說(shuō)提醒開發(fā)