超級購物中心投資開發(fā)實務doc(存儲版)
【正文】 點現(xiàn)金流，但是如果說你做了ＭＡＬＬ的開發(fā)，后期跟你沒有關(guān)系，這塊可能屬于別的機構(gòu)分享，第二點項目升值的資本，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ來講從項目最開始操作到建設(shè)完成，要運營的成功，每往后推進一步應該講項目的價值都在提升，項目價值提升比如講開發(fā)商原始的投資是十個億的投資，可能你在開業(yè)之后兩年或者三年的時間，你項目的評估者可能是二十億或者是多少，這一塊項目的價值，二十億的價值事實上對于企業(yè)資本和資金的運作是很好的，你可以通過抵押貸款的方式或者別的，你的項目升值之后的價值，手里得到比較多的資金，來支持你后續(xù)的發(fā)展。 比如講我給你五萬畝土地，你做了十萬的商業(yè)發(fā)展，十萬商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)包括ＭＡＬＬ整個的投資回報，回報率確實不是很高，另外回收時間也比較長，但是它本身對周邊帶動的效果，地產(chǎn)增值會很高，你保證十萬平米的商業(yè)做出來，你給我足夠的周邊的土地，我自己分享周邊地產(chǎn)的增值，如果說整個土地全是做了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這個增值你拿不到了。21 / 21。最近七月初的時候臺灣政府完全放開臺灣房地產(chǎn)投資，包括土地，開發(fā)商做某一個項目的開發(fā)，土地都可以作為股份出售，可以開發(fā)，這些內(nèi)容一定是未來中國房地產(chǎn)資金體系必然的趨勢，只是說政府可能是需要我先堵一頭，但是需要有一個逐漸釋放的過程。 首先第一點它招來了大批接盤手，國內(nèi)很多開發(fā)公司投資機構(gòu)都有一種愿望，在特殊的ＷＴＯ完全開放之前的一段時間，能夠在某些領(lǐng)域搶到制高點，同樣的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的開發(fā)也意味著說某些開發(fā)企業(yè)在搶制高點這么一個問題，所以說項目在沒有做出充分的前期準備跟判斷之前，大肆的炒作一定帶來很多的接盤手，第二點項目的成本異常加大，第三點因為項目在前期考慮不充分，所以說每次比如沃爾瑪今天來，我跟他談的時候這這個項目二十平米，下一次再來換成三十萬，你對項目沒有做出充分的判斷，尤其是市場策略規(guī)模等等，沒有定案之前，應該保持一個成熟的公關(guān)策劃的戰(zhàn)略意識，因為這么大的投資項目，如果說開發(fā)商采取一種不謹慎的態(tài)度，我感覺，我今天來提到是二十萬，下一次三十萬，任何零售商都需要找一個穩(wěn)定的，有著戰(zhàn)略眼光跟操作能力的專業(yè)開發(fā)商，這種表現(xiàn)最直接的就是，我會覺得你沒有譜，因為你沒有譜，我對中國市場沒譜，你也沒譜，所以就到此為止，對于國內(nèi)開發(fā)商來講，有些外地的像我們最近接觸的，大家一談首先是這個項目拿下土地來，作為前期的這么一個定位策劃，甚至說是連市場調(diào)查都不去做，很快形成一個文字的簡單的方案，就開始去炒作，這種方式對商業(yè)地產(chǎn)項目來講，我覺得是短視的思維，甚至最終會砸自己的腳。 運營期動態(tài)競爭力首先第一點，任何基礎(chǔ)競爭力的缺失都將降低板案的競爭力，這塊是很動態(tài)的問題，需要開發(fā)商逐漸去融入到它的操作當中，還有一點，建設(shè)期項目定位和市場策略競爭力將是本案競爭致勝的基礎(chǔ)，這點我們前面談過，你一定是做得對的，目前據(jù)我了解，包括麥德隆、百安居，還有沃爾瑪、家樂福，所有的公司專門做市場發(fā)展的團隊，在北京，包括其他的各個大眾小城是到處跑馬圈地，就把你做的不對，你做的對的話真不用擔心，你做的不對的話無論是哪一個零售商基本上都會拒絕你。 關(guān)于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ項目工程的建設(shè)，這塊因為它是一個商業(yè)的項目，所以說需要最大限度體現(xiàn)商業(yè)的競爭力，商業(yè)的競爭力本質(zhì)就是成本的競爭力，所以說我們提出以下開發(fā)商在操作當中需要關(guān)注的四項內(nèi)容。 我打比方講，如果說ＣＢＤ某一個項目，某一個ＭＡＬＬ里面，能夠請來歐美的一家百貨的品牌，可以說在短期兩到三年，你可能在北京地區(qū)是唯一一家有歐美百貨店的這種商業(yè)項目，甚至說在國內(nèi)都是第一，你可以想象這種項目，將會大大降低你市場的成本。 第二點是不是你有能力，你競爭的優(yōu)勢是不是足以為保證個項目開發(fā)的完成，甚至說你的資金的體系能夠保證項目建設(shè)完成之后，依然能夠在運營期間保證它的成功運營，應該說商業(yè)地產(chǎn)兩級客戶群體，一級是消費群者，一級是開發(fā)商，住宅的功能應該講大家很清楚，就是單層面的這么一個居住的用途，寫字樓辦公的用途，但是商業(yè)地產(chǎn)它需要滿足兩級客戶的需求，這兩級客戶需求個性化的要求很明顯，所以對于開發(fā)商來講意味著很復雜的操作過程，另外到目前為止２００１年，２００２年國內(nèi)商業(yè)市場，尤其是底商的市場反映很良好，那么到目前為止包括明年市場的供應量加大之后，那么這些項目本身的個性化的因素，將對它項目的這種未來有很大的影響。第一點就是項目的選擇及可操作性判斷，關(guān)于這一點有兩個內(nèi)容，第一，并不是所有的城市都適合，或者說具備了做ＭＡＬＬ的條件，從２００１年開始很多國內(nèi)的專家，在ＭＡＬＬ剛進入中國之后表示了很多負面的觀點，那么評價的標準就是中國的ＧＤＰ比較低，美國達到一萬美金，而中國ＧＤＰ的條件存在著明顯的差距，以北京、上海為例，這兩大城市在中國算是比較發(fā)達的城市，ＭＡＬＬ的發(fā)展在中國不具備條件，我個人提出一些新的不同的建議，是說商業(yè)房地產(chǎn)項目它開發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，是說這個項目所面對的核心商圈這個消費總量，消費總量的話，因為它是體現(xiàn)了核心商務圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了ＧＤＰ的水準，事實上中國人口的密度來講的話跟美國完全不同，所以我們認為在中國的商業(yè)房地產(chǎn)ＭＡＬＬ的比較來講，在對市場判斷的時候，不要輕易用ＧＤＰ來否定這種業(yè)態(tài)它的發(fā)展空間，事實上在做項目判斷的時候，做一個整體項目周邊核心商圈消費總量的判斷，將有助于對項目做出比較正確的結(jié)論。超級購物中心投資開發(fā)實務 首先的話，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ作為商業(yè)房地產(chǎn)最復雜規(guī)模最大的這個形式，那么它的投資開發(fā)事實上的話是商業(yè)地產(chǎn)當中最復雜的這么一個過程，事實上作為最復雜的形式來講，那么我們通常周邊所見到的小型的、中型的商業(yè)地產(chǎn)，應該講他們的操作形式其實是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ整個投資開發(fā)操作程序的一個簡化，所以我想盡管在座有很多
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