量販?zhǔn)劫?gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃方案(編輯修改稿)
2024-08-29 22:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案最佳的商業(yè)定位?！?各樓層定位：樓層定位示意圖量販?zhǔn)劫?gòu)物中心是本案的最佳選擇和定位！● 本案的命名建議： ○ 標(biāo)志的建議本案標(biāo)志示意圖 ○ 命名的原由侯馬目前最大的綜合性商業(yè)設(shè)施，面積當(dāng)屬第一；侯馬第一家綜合性購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬最好且最標(biāo)準(zhǔn)的百貨公司，百貨當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬最大的標(biāo)準(zhǔn)的賣場(chǎng)，超市當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬第一個(gè)室內(nèi)商業(yè)街概念，商鋪當(dāng)屬第一；它聘請(qǐng)了上海專業(yè)的公司進(jìn)駐全程銷售招商和管理，專業(yè)當(dāng)屬第一；第一亦將代表最好，字面本身意義上具有積極向上的含義；本案的銷售闡述SALE EXPLAIN以小面積分割全客層銷售對(duì)象的銷售模式本案的銷售闡述銷售是本案開發(fā)商獲得基本收益并能夠?yàn)樯虡I(yè)招商和經(jīng)營(yíng)帶來資金保障的唯一途徑，是最先啟動(dòng)的、最關(guān)鍵的步驟。為了使本案銷售達(dá)到最佳效果，其具備了以下的條件：○ 良好的地理環(huán)境 本案地理位置占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場(chǎng)和再建商場(chǎng)的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營(yíng)，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面無可非議。○ 政府扶持的項(xiàng)目 做為本案是市政府扶持的項(xiàng)目，是今年政府的形象工程之一。由于國(guó)家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟(jì)方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越難，而本案由于得到市政府的配合，在未來購(gòu)鋪中能夠得到當(dāng)?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來巨大的經(jīng)濟(jì)支持。○ 新穎的商業(yè)題材 量販概念是最能夠適合侯馬本地市場(chǎng)的商業(yè)題材，在山西本概念是沒有的，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心?！?最廣的受眾銷售 本案有購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購(gòu)鋪顧客也能夠面向投資經(jīng)營(yíng)性購(gòu)鋪顧客，屬于絕對(duì)的全客層銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目。另本案基本購(gòu)鋪對(duì)象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營(yíng)的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價(jià)提升而總價(jià)又偏低，又可以為持少量貨幣想進(jìn)行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購(gòu)鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤(rùn)極大化。 ○ 專業(yè)的公司運(yùn)營(yíng)做為本提案的公司是結(jié)合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的此類公司。本案屬于標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。本案的市場(chǎng)狀況本案銷售市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的銷售方式● 銷售對(duì)象細(xì)分類： 純投資性客戶：僅做為購(gòu)鋪而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。此類多為溫州等地的客戶以及周邊地區(qū)煤礦主等范圍。此類客戶需要有相當(dāng)?shù)姆底饣貓?bào)滿足其投資收益。 投資經(jīng)營(yíng)性客戶：既投資購(gòu)鋪也進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 此類客戶由于資金量不很充足故購(gòu)鋪一般為小面積或低總價(jià)的。● 商鋪與客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投資型√√√√√√？？投資經(jīng)營(yíng)型√√√√√√√原則：以最大限度滿足不同的購(gòu)鋪顧客● 商鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)：B1F1F2F5F6F7F最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標(biāo)價(jià)格，面向資金充足的購(gòu)鋪客戶最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購(gòu)鋪情況定● 商鋪的銷售價(jià)格參考（價(jià)格的單位為：萬元）：樓層B1F1F2F3F4F5F6F7F總面積38803880388038803880388029602960平均單價(jià)單鋪平均面積1015121288依整館銷售參考總價(jià)512949906604成首付29396264樓層總價(jià)194058203880291019401552888592本案銷售總價(jià)約：19522萬元銷售均價(jià)約6507元/平方米● 商鋪銷售的6把利劍： 無疑匹敵的地理位置，市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 全新商業(yè)新概念——量販型購(gòu)物中心 銀行提供6成10年按揭 三年平均返租8%，在家坐收魚翁之利 專業(yè)公司全程策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的最佳保障● 三年依照100%的返租費(fèi)用預(yù)算（單位：萬元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價(jià)194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%計(jì)算返租再議%291第二年8%%小計(jì)三年返租合計(jì)：4330萬元平均每年返租費(fèi)用：1443萬元● 銷售的預(yù)計(jì)成本：項(xiàng)目預(yù)計(jì)費(fèi)用售樓處建造及裝修10萬元售樓處辦公設(shè)備5萬元樓書設(shè)計(jì)制作印刷（5000本）5萬元銷售廣告（%）450萬元公關(guān)招待費(fèi)用（包括辦證及地方關(guān)系處理）15萬元不可預(yù)見的費(fèi)用630萬元（含銷售傭金3%）合計(jì)1115萬元● 本案銷售價(jià)格支撐原由： 依照對(duì)屬地市場(chǎng)的基本調(diào)查，整體侯馬地區(qū)的商鋪銷售價(jià)格偏高，沿街商鋪銷售均價(jià)在1000015000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價(jià)15000元/平方米的原由。 由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價(jià)做為全館的坐標(biāo)價(jià)格依次類推而得到的?！?銷售廣告推廣方式： 鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳，以下提供幾種適當(dāng)?shù)姆绞剑? 侯馬的地方性報(bào)紙 山西省的日?qǐng)?bào)和晚報(bào) DM直接投遞 具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛 由政府配合出面的軟性報(bào)道 太原電視臺(tái)“車樓大觀”節(jié)目 區(qū)域性的公益活動(dòng)或演出活動(dòng) 等等……● 銷售的階段性：7月8月9
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