量販?zhǔn)劫徫镏行纳虡I(yè)規(guī)劃方案(編輯修改稿)
2024-08-29 22:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 案最佳的商業(yè)定位。● 各樓層定位：樓層定位示意圖量販?zhǔn)劫徫镏行氖潜景傅淖罴堰x擇和定位！● 本案的命名建議： ○ 標(biāo)志的建議本案標(biāo)志示意圖 ○ 命名的原由侯馬目前最大的綜合性商業(yè)設(shè)施，面積當(dāng)屬第一；侯馬第一家綜合性購物中心，業(yè)態(tài)當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬最好且最標(biāo)準(zhǔn)的百貨公司，百貨當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬最大的標(biāo)準(zhǔn)的賣場，超市當(dāng)屬第一；它將擁有侯馬第一個室內(nèi)商業(yè)街概念，商鋪當(dāng)屬第一；它聘請了上海專業(yè)的公司進(jìn)駐全程銷售招商和管理，專業(yè)當(dāng)屬第一；第一亦將代表最好，字面本身意義上具有積極向上的含義；本案的銷售闡述SALE EXPLAIN以小面積分割全客層銷售對象的銷售模式本案的銷售闡述銷售是本案開發(fā)商獲得基本收益并能夠?yàn)樯虡I(yè)招商和經(jīng)營帶來資金保障的唯一途徑，是最先啟動的、最關(guān)鍵的步驟。為了使本案銷售達(dá)到最佳效果，其具備了以下的條件：○ 良好的地理環(huán)境 本案地理位置占有絕對的優(yōu)勢，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場和再建商場的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面無可非議?！?政府扶持的項(xiàng)目 做為本案是市政府扶持的項(xiàng)目，是今年政府的形象工程之一。由于國家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟(jì)方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越難，而本案由于得到市政府的配合，在未來購鋪中能夠得到當(dāng)?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來巨大的經(jīng)濟(jì)支持。○ 新穎的商業(yè)題材 量販概念是最能夠適合侯馬本地市場的商業(yè)題材，在山西本概念是沒有的，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心?！?最廣的受眾銷售 本案有購鋪?zhàn)誀I的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購鋪顧客也能夠面向投資經(jīng)營性購鋪顧客，屬于絕對的全客層銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目。另本案基本購鋪對象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價提升而總價又偏低，又可以為持少量貨幣想進(jìn)行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤極大化。 ○ 專業(yè)的公司運(yùn)營做為本提案的公司是結(jié)合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國內(nèi)為數(shù)不多的此類公司。本案屬于標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。本案的市場狀況本案銷售市場調(diào)查示意圖本案的銷售方式● 銷售對象細(xì)分類： 純投資性客戶：僅做為購鋪而不進(jìn)行經(jīng)營的。此類多為溫州等地的客戶以及周邊地區(qū)煤礦主等范圍。此類客戶需要有相當(dāng)?shù)姆底饣貓鬂M足其投資收益。 投資經(jīng)營性客戶：既投資購鋪也進(jìn)行經(jīng)營的。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個體經(jīng)營者。 此類客戶由于資金量不很充足故購鋪一般為小面積或低總價的。● 商鋪與客戶的對應(yīng)關(guān)系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投資型√√√√√√？？投資經(jīng)營型√√√√√√√原則：以最大限度滿足不同的購鋪顧客● 商鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)：B1F1F2F5F6F7F最小面積分割，以高單價方式產(chǎn)生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標(biāo)價格，面向資金充足的購鋪客戶最小面積分割，以高單價方式產(chǎn)生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購鋪情況定● 商鋪的銷售價格參考（價格的單位為：萬元）：樓層B1F1F2F3F4F5F6F7F總面積38803880388038803880388029602960平均單價單鋪平均面積1015121288依整館銷售參考總價512949906604成首付29396264樓層總價194058203880291019401552888592本案銷售總價約：19522萬元銷售均價約6507元/平方米● 商鋪銷售的6把利劍： 無疑匹敵的地理位置，市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 全新商業(yè)新概念——量販型購物中心 銀行提供6成10年按揭 三年平均返租8%，在家坐收魚翁之利 專業(yè)公司全程策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營的最佳保障● 三年依照100%的返租費(fèi)用預(yù)算（單位：萬元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%計算返租再議%291第二年8%%小計三年返租合計：4330萬元平均每年返租費(fèi)用：1443萬元● 銷售的預(yù)計成本：項(xiàng)目預(yù)計費(fèi)用售樓處建造及裝修10萬元售樓處辦公設(shè)備5萬元樓書設(shè)計制作印刷（5000本）5萬元銷售廣告（%）450萬元公關(guān)招待費(fèi)用（包括辦證及地方關(guān)系處理）15萬元不可預(yù)見的費(fèi)用630萬元（含銷售傭金3%）合計1115萬元● 本案銷售價格支撐原由： 依照對屬地市場的基本調(diào)查，整體侯馬地區(qū)的商鋪銷售價格偏高，沿街商鋪銷售均價在1000015000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價15000元/平方米的原由。 由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價做為全館的坐標(biāo)價格依次類推而得到的?！?銷售廣告推廣方式： 鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳，以下提供幾種適當(dāng)?shù)姆绞剑? 侯馬的地方性報紙 山西省的日報和晚報 DM直接投遞 具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛 由政府配合出面的軟性報道 太原電視臺“車樓大觀”節(jié)目 區(qū)域性的公益活動或演出活動 等等……● 銷售的階段性：7月8月9
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