【文章內容簡介】 策的相繼出臺并逐步實施，房地產投資增速過猛勢頭得初步遏制，過熱的購房需求有所降溫，房志產供求關系得到改善，為穩(wěn)定價格創(chuàng)造了條件，房地產市場正朝著宏觀調控預期的目標發(fā)展。順應國家宏觀政策，荊州市政府辦公室相繼印發(fā)《關于貫徹落實上級文件精神，促進我市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》和《關于進一步加強中心城區(qū)土地市場建設的通知》。市場委出臺房屋建筑工程竣工驗收備案管理辦法?；仡櫱G州的房地產業(yè)，可以清晰地看到宏觀調控的基本思路非常明確，就是不斷完善住宅產業(yè)政策，把保障人們住房需求作為房地產業(yè)發(fā)展的首要目標，讓房地產業(yè)為 和諧社會服務。 荊州市御河房地產開發(fā)有限公司根據(jù)荊州現(xiàn)有住宅狀況，提出在荊州城南開發(fā)區(qū)御河村十一組 G（ 2020） 037 號地塊新建住宅小區(qū)，以滿足廣大市民住房需求。該項目設計科學，統(tǒng)籌規(guī)劃，追求時尚理念，強調綠色環(huán)保；在建筑風格上，以人為本，突出人與自然協(xié)調發(fā)展，它的建成將提升荊州市房地產業(yè)開發(fā)平，促進荊州市城市面貌的改變。滿足市民安居的需求，為荊州的城市化建設做出積極貢獻。項目建設順應國家產業(yè)發(fā)展方向和產業(yè)布局，符合國家御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 17 產業(yè)政策。 市場推銷 分析 目標客源預測 目標客源為 城市中產階級 。 從區(qū)域 特征結合產品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 1）工業(yè)園區(qū)企業(yè)的員工 該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經濟收入，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度。 2）中心客源 該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。 該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應的影響。 3）私營業(yè)主 在城區(qū)經商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。 具有一定的經濟實力，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多 考慮總價和升值潛力等因素。 4）進城戶 這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業(yè)，有一定的經濟購買能力。 推銷方式及措施 御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 18 現(xiàn)場設置售樓處，聘請資深營銷公司進行全程策劃： 1）圍繞主體概念全程策劃推廣； 2）依托概念策劃出獨占性的行銷賣點； 3）推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造； 4）廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性； 5）市場策劃的針對性和競爭性： 6）品概念塑造金字塔模型。 御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 19 第 三 部分 項目選址與建設條件 選址 本項目選址于荊州區(qū)城南開發(fā)區(qū)御河村十一組郢都路西側 。 件 項目 選 址 項目選址 位 于 荊州古城新南門外郢都路西側 。 四周均為 住宅小區(qū) 、居民住戶及規(guī)劃道路 ，是規(guī)劃中的商 服、城鎮(zhèn)住宅 用地。 工程 水文地質條件 荊州區(qū)屬于長江左岸一級階地河漫灘地貌，地層由沉積的一套沖積、沖洪積、湖積的粘土、粉質粘土、砂礫卵石組成。選址內地下水類型為孔隙水。 3 層為孔隙潛水，以下層為孔隙承壓水。水位埋深 － ，一般埋深在 米左右。 項目選址區(qū)域 地處荊州區(qū)城南開發(fā)區(qū)新南門外 ，和周邊的 住宅小區(qū)用 地 、居民住宅用地 及商業(yè)用地屬同一 地理 地質性狀。 地震烈度 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 (GBl83062020)，本工程建設場地 抗震設防烈度為 6 度， 地震動峰值加速度小于 ，地震動反應譜特征周期 ，地震動峰值加速度分區(qū)與地震動基本烈度對照小于 Ⅵ 度 。 氣候條件 荊州市四季分明，雨水較多，該流域屬亞熱帶季風氣候區(qū)，溫御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 20 濕潤暖，雨量充沛，四季分明，年均氣溫 ℃～ ℃，無霜期 250267 天，年降水量 1100～ 1300mm 左右，年極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃，相對濕度 77%，蒸發(fā)量 ，多年平均日蒸發(fā)量以 7月的 ，年平均風速 ，最大風速 。全年主導風向為 N（風頻 23%），次主導風向為NNE（風頻 12%）。 交通運輸條件 荊州市交通十分便利。 全國國土開發(fā)一級軸線（長江）與二級軸線（京廣、焦柳鐵路）在此交匯， 483 公里的長江黃金水道穿越境內， 207 國道（北京至珠海）縱橫南北， 318 國道（上海至拉薩）和滬蓉高速公路 、滬蓉高速鐵路 橫跨東西，沙市港是長江中游的重要港口，三峽機場（僅距 園區(qū) 45 分鐘車程）為荊州通向全國開辟了空中通道，由此構成了公路、 水 路、 鐵 路、 航空等多種方式相銜接的現(xiàn)代立體交通網絡 。 本項目選址郢都路中段，十多路公交車直通荊州城、沙市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 交通十分便利。 供電條件 本項目用電主要為住宅戶用電和公共照明用戶，電源由市供電部門供電， 完全能夠滿足項目建設的需要。 供 排 水條件 本項目供水采用荊州市城市供水管網，城市供水管徑為DN400，小區(qū)用管徑 DN100 接入，供水壓力為 。本項目排放御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 21 水的沖洗污水、生活污水及雨水，經 城市污水管網 收集后排放。 通信條件 項目選址在 城區(qū)附近 ， 電信、 移動、聯(lián)通覆蓋全 境，因此，可為本項目建設提供便捷可靠的通信 及互聯(lián)網 保障。 社會環(huán)境條件 項目建設所在區(qū)域是荊州市重要的教研區(qū)，周邊的配套齊全，學校、醫(yī)院、超市、銀行、體育場、學校、幼兒園、菜市場等生活配套設施齊全，給在此區(qū)域居住的居民帶來極大的便利。 土地獲取方式及土地利用的合理性 擬建項目建設用地是荊州市國土資源局按照《國土資源部監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》精神實行土地招、拍、掛取得的。該地塊位于荊州城南開發(fā)區(qū)，荊州市城市規(guī)劃將該區(qū)域規(guī)劃為商服用地、居民住宅用地。項 目建設符合城市規(guī)劃，也符合土地利用的集約規(guī)定。項目建設設計是根據(jù)荊州市城市規(guī)劃管理局《規(guī)劃意見書》（ JGY20200122）設計的，各項建設指標嚴格按照規(guī)劃意見書執(zhí)行。 御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 22 第 四 部分 建設規(guī)模與內容 御景花園（二期）房地產開發(fā)項目 規(guī)劃 總用地面積 14005 平方米， 規(guī)劃 建 設用地 11422 平方米，總建筑面積 （地上） 平方米 ， 集中 綠化面積 829平方米。 項目 建設內容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取 “ 一次規(guī)劃、 一次 建設 ” 的運作方 案，開發(fā)建設商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。 具體為建設 1 棟 11 層、 4 棟 6 層商品住宅樓（含儲藏、底層車庫），設計總戶數(shù)為 211戶， 規(guī)劃總居住人口 739 人。 其中， 90平方米以下 125戶， 90 平方米以上 86戶，小戶型面積占總建筑面積的 %。 扣出公建面積， 90 平方米以下小戶型面積可點總建筑面積的 70%以上。 套型設計為二室二廳一衛(wèi) 77 套 、三室二廳二衛(wèi) 101套 、四室二廳二衛(wèi) 43套， 共三種 套型規(guī)格 。 御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 23 表 41 建設規(guī)模與內容 匯總表 序號 項 目 指 標 指標值 備 注 1 規(guī)劃 總用地面積 ㎡ 14005 2 規(guī)劃 建筑占地面積 ㎡ 11422 3 總建筑面積 （地上） ㎡ 住宅 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 公建總面積 ㎡ 儲藏間 1/2 面積 ㎡ 4 容積率 5 住宅戶數(shù) 戶 211 6 建筑密度 % 7 綠地率 % 8 地下人防面積 ㎡ 御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 24 第 五 部分 主要工程技術方 案 總平面布置 1） 規(guī)劃設計理念 （ 1）以 荊州市城市 總體規(guī)劃為前提，注重 項目 與周邊城市結構，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個性的規(guī)劃結構體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。 （ 2） 本著“創(chuàng)造文明居住環(huán)境”的設計理念，開發(fā)現(xiàn)代都市風格的人文景觀 ，將整個小區(qū)設計成為富有層次的整體，構筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，豐富城市生活。 （ 3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設計上突出 “ 均好性 ” 的原則，滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫 馨家園。 2） 總平面布置 小區(qū)主出入口設在 城市規(guī)劃通道上 ，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象， 使整個小區(qū) 有機 地 聯(lián)系，融為一體。 3） 交通組織 根據(jù)用地特點和小區(qū)規(guī)模，設置 三 個出入口， 其中 兩個 主出入口設在 由南向北的城市規(guī)劃通道上 ，另一個 次要出入口 開向 東西向城市規(guī)劃通道上 。小區(qū)內道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景御景花園（二期）房地產開發(fā)項目可行性研究報告 25 觀三大功能。 車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內部不受機動車干擾，為兒童 、 老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質量。 4） 環(huán)境設 計 靈活運用空間表現(xiàn)手法，綜合設計流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間結構感受。綠色空間在居住區(qū) 中心 以自然流線形態(tài)為主， 結合休閑廣場， 運用點線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變