【文章內(nèi)容簡介】 性調(diào)整。第三章 項目區(qū)域環(huán)境和市場定位錦西花園二期處于成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營門口立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠。，屬西門郊外的居家理想之地。是房地產(chǎn)開放商們投資的熱點地域。為了項目計劃的更好實施，本章從紅色村周邊環(huán)境以及錦西花園二期的實際情況對本項目的地域優(yōu)勢和項目優(yōu)勢以及目標(biāo)作出定位、分析。一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境1交通：距青年大道300余米，四周有548898路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。2購物：與紅旗商場、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購物居家非常便利。3學(xué)校：周圍有20中、茶店子中學(xué)和茶店子小學(xué)、外國語學(xué)校，教育條件優(yōu)越。4醫(yī)院：西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機構(gòu)分布周圍。5娛樂休閑：周圍有多處大型娛樂休閑區(qū)域，貝森運動休閑廣場和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。二、錦西花園項目優(yōu)勢分析1地域優(yōu)勢在成都流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權(quán)人住西門，工人階級住東門，不三不四住北門”。這句民謠雖然帶有調(diào)侃和娛樂的成分，卻從側(cè)面透露了一個信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。事實也是如此。綜觀成都市各個地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前成都最適宜居家的理想地域。這里由于遠離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數(shù)偏低。不僅如此，這里還是成都向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū)域，人氣旺盛，土地價值高。紅色區(qū)靠近營門口立交橋，比鄰羊西線，交通便利，空氣新鮮。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。經(jīng)過政府重新打造后的羊西線已經(jīng)被公認(rèn)為成都的黃金干道，集休閑、娛樂一體。文化氛圍濃厚。本項目所在區(qū)域占據(jù)了這些天時、地利、人和的優(yōu)勢。這為項目的開發(fā)帶來了便利。2環(huán)境優(yōu)勢由上面的地域優(yōu)勢可以總結(jié)出本項目環(huán)境上的優(yōu)勢。就政策環(huán)境看，一方面來說，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動了“錦西名苑”的市政建設(shè)計劃。本項目是在政府規(guī)劃項目之中，可以享受到政府政策的支持。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。更為重要的是，成都向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向?qū)⒑芎镁徑獬俏鞣康禺a(chǎn)競爭壓力，給這里的開發(fā)商一絲喘息的機會。所以本項目的政策環(huán)境是好的。特殊的地域優(yōu)勢讓紅色村擁有了一個良好的人文和生態(tài)居住環(huán)境。二環(huán)路、羊西線、營門口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。低指數(shù)的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會中難得的人文居住環(huán)境。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理應(yīng)被看好。3宏觀經(jīng)濟優(yōu)勢前面已經(jīng)從國家新近的一次調(diào)整稅率和銀行利息率的政策方面分析過本項目擁有的宏觀經(jīng)濟優(yōu)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的勢頭。新開工的商品房住宅面積大幅度增長，“國房景氣指數(shù)”創(chuàng)造新高。GDP增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。作為客觀經(jīng)濟“晴雨表”的房地產(chǎn)業(yè)在國家實施積極的金融和財政政策的影響下，會掀起又一個開發(fā)高潮。4價格優(yōu)勢在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤現(xiàn)主要以小高層電梯公寓為主，均價在2600元/平方米，競爭十分激烈。本項目是多層建筑，成本較低，羊西線多層的銷售一直十分看好，建議售價在2200元/平方米（均價），起性價比將遠遠高于同區(qū)域的其他樓盤。因此，本項目在價格上具有相當(dāng)優(yōu)勢。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本項目具有相當(dāng)大的利潤空間。三、目標(biāo)客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀(jì)較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費者，購買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購房和結(jié)婚購房等。從他們的潛在購買能力來講，目前可能限于購買的戶型范圍為80到130平方米。因此，本項目處于羊西線范圍，目標(biāo)客戶確定在家庭月收入2000到3000元的消費群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在2000元以內(nèi)的消費群體。 本項目的市場定位，需從以下幾種因素進行考慮：（1） 目標(biāo)顧客（2） 市場能力接受的價格（3） 與競爭對手的項目產(chǎn)品差異化根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，客戶希望的戶型中，“躍層式”為最大的比例，希望的價格為2200元/平方米，在本項目中的實際操作中十分可行?？蛻魧粜偷钠茫?）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在32%和21%。一房一廳占17%，三房一廳一衛(wèi)占15%（2）面積選擇60平方米以下占10%90平方米以下占30%90到130平方米之間占50%130平方米以上占10%（3）廳房面積分布在面積一定的情況下34%的客戶認(rèn)為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。27%的客戶認(rèn)為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。20%的客戶認(rèn)為，客廳和餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。19%的客戶無所謂。四、物業(yè)管理住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務(wù)，考慮到本項目所處環(huán)境是在市郊，需要項目配套提供保安方面服務(wù)，因此整個項目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的保安服務(wù)和設(shè)施，此服務(wù)可以通過物業(yè)管理收費運作。但是在住房修建的最后初裝中，需要預(yù)設(shè)保安預(yù)警和報警電子設(shè)備。其他的社區(qū)設(shè)施可以根據(jù)用戶要求增設(shè)。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實現(xiàn)。同時，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本項目的附加價值。五、價格就基礎(chǔ)房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價格宜確立在2350元/平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項目開發(fā)目標(biāo)控制成本），同時為了照顧不同消費水平的客戶，可以根據(jù)實際情況對這一價格進行合適的調(diào)整。六、促銷本項目主要的促銷方式、應(yīng)以“位置、價格和房型”為市場號召點，整個促銷應(yīng)該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因為促銷將是整個項目中成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)商應(yīng)通過廣告、宣傳手冊、POP媒體和客戶接觸方式進行整體策劃、連續(xù)運作。開始時，促銷的密度和力度易強，整個過程中，平緩的力度與期間多次反復(fù)穿插高力度促銷，使項目的優(yōu)勢能夠被潛在購買者盡快認(rèn)同。促銷開始時間宜在項目動土?xí)r就實施。廣告主題，我們建議應(yīng)抓住該項目的地域優(yōu)勢，從環(huán)保、生態(tài)方面建立訴求點。第四章 錦西花園二期項目規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認(rèn)為目前較為理想的居住區(qū)域。一、 錦西花園二期規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃的原則隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)今時代人們對物質(zhì)和精神文明提出了更新的要求，建設(shè)一個高品質(zhì)、多元化、智能化的住宅區(qū)已經(jīng)成為必然，為此規(guī)劃設(shè)計原則是，建筑以人為本，基于對未來現(xiàn)代化居住條件的追求，更注重對居住者品質(zhì)的提高。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標(biāo)準(zhǔn)上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。環(huán)境及空間的組織充分考慮人的行為模式，精心設(shè)計具有傳統(tǒng)人文氣息和現(xiàn)代生活方式的生活環(huán)境，為住戶創(chuàng)造出舒適、安全、優(yōu)美、休閑的居住環(huán)境。居住標(biāo)準(zhǔn)適度超前，借鑒國外經(jīng)驗，順應(yīng)國民經(jīng)濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個新的生活模式。從基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內(nèi)各元素之間功能與景觀的布局關(guān)系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關(guān)系，為區(qū)域環(huán)境增色。 總平面布局總體布局是基于結(jié)合實際地形，考慮周邊環(huán)境利弊因素，符合有關(guān)規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質(zhì)居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構(gòu)思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項目的特色：（1）布局靈活，圍而不閉采用5到6層多層住宅進行錯落有致的靈活組合，既適應(yīng)地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。（2）空間豐富、既連又分地塊中部把組團提分一分為二，提供了正南北向戶型。組團的劃分有利于分期開發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。（3）群體輪廓，錯落豐富建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數(shù)的錯落組合形成豐富的立體輪廓，整個小區(qū)以色彩明麗。（4）放置美景、戶戶盡享營造內(nèi)部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設(shè)計時要注意在單體選型和布局組上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。 功能分區(qū)及交通組織通過地下車庫將整個群宅連接起來，并形成一個平臺。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。住宅首層全部作架空層，與公共設(shè)施、綠化、水池、小道連成了一個行人活動區(qū)，每棟住宅均有連廊相通。要在小區(qū)入口處設(shè)立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。 住宅按照節(jié)約用地，組合靈活，結(jié)構(gòu)規(guī)整，戶戶有景觀的思路，在平面設(shè)計上，采用梯四戶，室內(nèi)布置有主仆分區(qū)，戶過渡區(qū)。在單體設(shè)計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。 綠化景觀設(shè)計小區(qū)布局形成三個主要景觀空間，分別為入口廣場與兩個內(nèi)庭。由于小區(qū)入置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。三個景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。內(nèi)庭的景觀設(shè)計充分體現(xiàn)自然與休閑廣場的格調(diào)。富于層次的花木結(jié)合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風(fēng)格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。公共設(shè)施由于周圍城市配套齊全，小區(qū)按規(guī)模所需配置的公建有會所、停車場、各元素的設(shè)置配合分期發(fā)展過程的需要。二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：按國家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設(shè)防烈度為7度。外墻面：水泥混合砂漿面，面貼瓷磚。內(nèi)墻面：純清水房處理。室內(nèi)生活配套：水、電、氣、電話、光纖均已預(yù)埋到戶。三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積：總建筑面積：62723平方米容積率：綠化率：%總戶數(shù)：470戶地下車庫建筑面積：2400平方米地下車庫車位數(shù)：99個室外小汽車車位：176個自行車車位：1050輛四、項目的功能設(shè)計 給排水1）給水:配DN50單元水表，每戶設(shè)DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用PPR管。 2）排水衛(wèi)生潔具排水配置到位， 電氣1） 用電標(biāo)準(zhǔn)：8KW/戶2） 公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。樓梯間設(shè)照明燈、選時開關(guān)控制，地下車庫設(shè)設(shè)事故照明，日常照明。3） 公建空調(diào)預(yù)留：密所各房間設(shè)空調(diào)插座一個。 通訊1） 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。2） 電話設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：主臥和客廳1路電話線。3） 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。 弱電：戶內(nèi)設(shè)不可規(guī)對講系統(tǒng)。主臥設(shè)報警按