【文章內容簡介】 場地選址一、場地選擇地理位置：本項目坐北朝南，建設用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀山遙海效果極佳，是建設高檔生活小區(qū)的理想用地。項目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。交通條件：本項目位于荔枝溝路，距三亞鳳凰國際機場15公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？冢s3小時可到達；三亞市內主要有2路、4路兩條線路的公交車均經過項目所在地，項目右側為正在新建的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風景。第二節(jié) 項目設計內容與規(guī)模一、設計依據(jù)（一）、委托方提供的各項原始資料及有關數(shù)據(jù)；（二）、三發(fā)改（2010字第21號；（三）、三亞市建設工程規(guī)劃三規(guī)委辦為[2009]36號；（四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產業(yè)協(xié)會和海南省房地產估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產協(xié)會統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)；（八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預算定額》。二、建筑設計（一）、單體設計戶型設計以人為本，結合海南的地域及氣候特點，注重通風、采光及遮陽設計，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。注重戶型的景觀設計，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 （二）、造型與色彩建筑體型設計上突出熱帶建筑風格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構件形成造型特色，適應海南的地域及氣候特征。立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。利用窗和陽臺的形態(tài)變化，產生立面裝飾效果。建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調高雅，別致、具有地域特色。三、項目設計的主要指標：建筑整體由兩期組成：：本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米。總銷售面積約657225平方 本項目總建筑面積：約672545平方米； 容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。功能分類及戶型設置定位1 功能分類，其中：商業(yè)部分零銷1萬平方米，服務式公寓建筑占地面積3320平方米，建筑面積3500平方米，多層住宅建筑占地面積29435平方米，建筑面積204045平方米；高層住宅建筑占地面積17430平方米，建筑面積453180平方米；公用設施部分包括為207268平方米，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分： 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。2 戶型設置建議設置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。面積在5180平方米，235間，占53。7%雙套間設計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100140平方米，111間，占25。4%；三套間設計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。1）、本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米?？備N售面積約657225平方米；（2）、本項目總建筑面積：約672545平方米； （3）、本項目總投資費用：約12億元；（5）、可銷售面積部分單位成本：3326元/平方米。 3．5．2 平均售價制定建議：①70%毛利潤：實收售價=單位成本（1+70%）=5653元/M2；②80%毛利潤：實收售價=單位成本（1+80%）=5986元/M2；③90%毛利潤：實收售價=單位成本（1+90%）=6319元/M2。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導入期（內部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價格約為：5986元/M2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高90%：銷售平均實收價格約為：6319元/M2。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)6041元/M2的銷售價格。備注：此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格?？刂票卷椖口A利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。價格分布不同朝向、不同樓層的房屋質素存在一定的差距，應加以價格上的調整。6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。從理論上講，房地產的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是：● 主體工程已基本完成● 配套設施已全部到位● 外部環(huán)境與內部配套已銜接到位● 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果● 物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定● 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點：● 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；● 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速；● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持；● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段：● 項目的建筑整體形象已經達到正負零● 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定● 銷售方式及銷售價格已經確定7 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是：● 進行小區(qū)的產權銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進行日常經營管理● 以零散發(fā)售為主● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式● 采用組合式付款方式8 物業(yè)管理定位1 本項目經營管理模式本項目將采用服務式公寓式模式進行日常的經營和管理，物業(yè)管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經驗的物業(yè)管理公司經營管理，此后可通過業(yè)主委員會自主選擇物業(yè)管理公司經營管理，以確保本項目的高效、高品質經營管理。2 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經營（管理）約定，對本項目進行服務式公寓標準化經營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經營收益。3 運作機制物業(yè)經營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報小區(qū)的經營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，小區(qū)業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經營業(yè)績。在每個財務年度委托國內會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經營業(yè)績和委托經營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經營回報。4 業(yè)主委托經營管理方式 專 有 名 詞 定 義一、 南新澳洲花園：南新澳洲花園位于在三亞南新農場生活區(qū)、南新招待所北面，建設內容包括高層住宅，服務式公寓及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施二、 營業(yè)收入：南新澳洲花園通過經營服務式公寓、產權小區(qū)住宅所產生的收入,不包括商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它項目的收入，不包括服務費收入以及小區(qū)設備、場地的使用費、租賃費等收入。三、 經營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、 可分配收益：小區(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。五、 會計年度：第一個會計年度，從當年服務式公寓經營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。六、 免費入住權：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經營（管理）期間，由委托經營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的南新澳洲花園。 第四章 管理期限、義務和權力一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。每一經營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經營管理方式，并簽署下一時段的委托經營管理合同書。二、 收益分配期限以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權利和義務權利1．乙方選擇第 種方式型。（詳見《合同附件》）2． 業(yè)主在委托期間有權轉讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。義務： 業(yè)主應支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內與管理公司辦理交接手續(xù)。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品； 不得私自經營客房。四、管理公司的權利和義務權利： 甲方在管理期限內將作為南新澳洲花園唯一的獨立經營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經營管理活動。 聘用經驗豐富的物業(yè)管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經營決策和手段，保證小區(qū)經營的最高效益。 義務： 甲方應把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。 甲方定期向乙方公布經營情況和收入情況；（僅對委托經營的業(yè)主） 向乙方通報重大經營決策和重大事件； 甲方應如期向乙方支付應得經營收益； 在整個經營期內，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經營，努力提高競爭力。第五章 服務式公寓經營收入、管理成本與收益分配一、客房經營收入開房率=服務式公寓年實際出租總房間數(shù)247。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房價=服務式公寓經營收入247。年實際出租總房間數(shù)；服務式公寓客房經營收入=年入住率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。二、經營管理成本（參考）經營管理成本包括“營業(yè)費用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會計年度終了的 天內進行結算。結算后于 天內匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經雙方同意可提前終止合同或暫停經營管理。本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產權抵押或其它經濟責任而產生的法律糾紛，致使其所有的財產被查封、拍賣等而影響經營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產損失時，應依法賠償相應損失。目錄1． 產權運作方式2． 基本運行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經營管理模式5． 委托經營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定一、產權運作方式1. 經營管理公司a. 南新澳洲花園由物業(yè)經營管理公司經營管理。C物業(yè)經營管理公司可接受業(yè)主