【正文】 修改和變更必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。四、收益支付辦法在每一會(huì)計(jì)年度終了的 天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。年實(shí)際出租總房間數(shù)；服務(wù)式公寓客房經(jīng)營(yíng)收入=年入住率年平均房?jī)r(jià)可出租房間數(shù)年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。第五章 服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入開房率=服務(wù)式公寓年實(shí)際出租總房間數(shù)247。 義務(wù)： 甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的小區(qū)。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利： 甲方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。（詳見(jiàn)《合同附件》）2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。以后每年分配一次。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。六、 免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。五、 會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。三、 經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。2 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。建議該項(xiàng)目的銷售方式是：● 進(jìn)行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理● 以零散發(fā)售為主● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式● 采用組合式付款方式8 物業(yè)管理定位1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用服務(wù)式公寓式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，物業(yè)管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定7 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。備注：此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：6319元/M2。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。 3．5．2 平均售價(jià)制定建議：①70%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+70%）=5653元/M2；②80%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+80%）=5986元/M2；③90%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位成本（1+90%）=6319元/M2。1）、本項(xiàng)目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米。6%。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在100140平方米，111間，占25。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。地下室部分： 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。總銷售面積約657225平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約672545平方米； 容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個(gè)建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽(yáng)臺(tái)，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)格。注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計(jì)依據(jù)（一）、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；（二）、三發(fā)改（2010字第21號(hào)；（三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃三規(guī)委辦為[2009]36號(hào)；（四）、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；（八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。項(xiàng)目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來(lái)填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。（六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有3個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對(duì)本項(xiàng)目的商鋪來(lái)說(shuō)，具有良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無(wú)樓可售。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項(xiàng)目市場(chǎng)提供更多機(jī)會(huì)。消費(fèi)檔次將大幅提升。（四）本項(xiàng)目由于和民宅連片，易降低本項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。（三）高層購(gòu)房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。（二）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷過(guò)程中容易處于的被動(dòng)地位。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）由于本項(xiàng)目是迎賓大道的首個(gè)高層中、小戶型房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)不熟悉,沒(méi)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。（三）目前，項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。住宅景觀的不均等。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會(huì)逐步提高。是老年人生活的天堂。（七）本區(qū)域沒(méi)有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對(duì)安靜。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。（三）本項(xiàng)目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力。第六節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢(shì)分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長(zhǎng)期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度?，F(xiàn)每套均價(jià)為40萬(wàn)左右。目前，銷售已達(dá) %?！。ǘ?、競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格情況南新澳洲花園于 年 月 號(hào)開盤，高層均價(jià)在 元，起價(jià) 元，最高價(jià)為 元。加上在建的本項(xiàng)目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。具體戶型上以40—70平米一房，77—93平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室一廳100㎡%二室一廳93㎡%一室一廳45㎡%一室40㎡%第五節(jié) 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目周邊北面有南新招待所,項(xiàng)目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。三、戶型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過(guò)人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。每個(gè)單元由一棟15—25層住宅圍合而成，四個(gè)單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì)的海景高層樓盤。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，—，占總調(diào)查人數(shù)的八成。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問(wèn)，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購(gòu)買者需求心理。（二）產(chǎn)品定位（市場(chǎng)定量調(diào)查分析）調(diào)查時(shí)間：—調(diào)查地點(diǎn)：三亞市鳳凰機(jī)場(chǎng)、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。該類客戶會(huì)選7層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶型。該類客戶會(huì)選擇7—12層有好視野的戶型。主要為投資型和度假需求型客戶。（一）目標(biāo)市場(chǎng)定位主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國(guó)內(nèi)外私營(yíng)企業(yè)主、大公司職員、以及國(guó)內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對(duì)象等等。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個(gè)高層中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。和去年同期相比增長(zhǎng)94%。平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。152019317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/2785套（，一線海景公寓、）,。3942套，和去年同期相比增長(zhǎng)48%。2009年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國(guó)際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國(guó)際化和國(guó)際性旅游度假宣傳活動(dòng)，近年國(guó)際旅客在三亞置業(yè)每年前來(lái)旅游度假，其他時(shí)間將購(gòu)置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來(lái)越來(lái)多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國(guó)是獨(dú)一無(wú)二的，亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說(shuō)是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。這些政策主要是針對(duì)上海、廣州等房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)很高，房?jī)r(jià)又在瘋長(zhǎng)的大城市。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年第一季度三亞市商品房平均價(jià)格是9317元／平方米。除了西藏自治區(qū)以外，全國(guó)其它省區(qū)(包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購(gòu)買住房，國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、俄羅斯等17個(gè)國(guó)家人士也有在三亞市購(gòu)房的，國(guó)外購(gòu)房比例占3％。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。和去年同期相比增長(zhǎng)94%。平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。152019317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/2785套（，一線海景公寓、）,。3942套，和去年同期相比增長(zhǎng)48%。2010年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。 第三章 項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況分析第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來(lái)投資置業(yè)。近年來(lái)，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞?wèn)|西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。三亞以其美麗，被越來(lái)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛(ài)這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來(lái)三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽(yáng)光、海水、空氣、綠色所吸引，他們?cè)谶@里購(gòu)買了自己的第二居所，把三亞購(gòu)房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂(lè)事。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，%，城市空氣負(fù)離子含量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國(guó)海最純凈的樂(lè)土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。本項(xiàng)目緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過(guò)公交工具解決。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目所在地。三亞的出租車很多，也很方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時(shí)可到達(dá)。三、交通條件。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國(guó)際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢(mèng)幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來(lái)將以曠世佳作吸引世人的眼球。三亞是首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。二、生態(tài)條件三亞的海水清澈透明，能見(jiàn)度達(dá)8至16米，有些地方達(dá)到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國(guó)際潛水專家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞市所屬的南中國(guó)海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，310