【文章內(nèi)容簡介】 :北辰公寓基本狀況 第二節(jié) :北辰公寓 SWOT分析 第三節(jié) :北辰公寓價值提煉 第一節(jié) :北辰公寓基本狀況 北辰公寓基本狀況 ?項目位于北環(huán)路和文化路交叉口，臨近 北區(qū)大學城、鄭州市財經(jīng)學院、鄭州市輕工業(yè)學院、鄭州市 47中分校、省實驗中學等名優(yōu)學校、科技市場、省體育中心、花卉市場、北區(qū)古玩市場、汽車交易市場、水產(chǎn)品批發(fā)市場、北區(qū)建材市場等。 交通方便，周圍城市配套設(shè)施齊全。 ?從建筑規(guī)劃看，項目為獨棟高層，臨近文化路設(shè)臵兩層底商、小戶型住宅?，F(xiàn)代簡約主義建筑風格，流暢、活潑、大氣。 ?基本參數(shù) : :住宅 ；商業(yè) ；會所。 1320平方面 110個 現(xiàn)有戶型狀況分析 戶型 套數(shù) 套內(nèi)面積 A 126 B 42 C 44 D 42 D 42 E 168 其他 24－ 25層頂層復(fù)式因沒有平面規(guī)劃圖無法計算 底商因沒有規(guī)劃圖，所以無法計算 建成后，北辰公寓將成為該區(qū)域中等偏高、經(jīng)濟實用、投資少、升值高的精致建筑。 總結(jié) VS啟迪 北辰公寓將以小戶型為主體的獨棟高層 北區(qū)最高的精致小戶型建筑 交通便利、配套成熟 第二節(jié) :北辰公寓 SWOT分析 ?項目主要以小戶型為主，在北區(qū)同類型項目相對較少。 ?位處鄭州北區(qū)優(yōu)勢地段。政府對北區(qū)政策傾斜和支持。 ?我們周邊一些大型社區(qū)的相繼出現(xiàn)帶動了整個北區(qū)市場的發(fā)展。 ?我們擁有周邊成熟的綠化環(huán)境。 ?北環(huán)路南北 45米綠化。 ?我們擁有豐富的教育資源：北區(qū)大學城、鄭州市財經(jīng)學院、鄭州市輕工業(yè)學院、鄭州市 47中分校、省實驗中學等名優(yōu)學校。 ?我們擁有完善的配套設(shè)施：科技市場、省體育中心、花卉市場、北區(qū)古玩市場、汽車交易市場、水產(chǎn)品批發(fā)市場、北區(qū)建材市場等。 ?2023年家樂福將開業(yè)，為項目的快速銷售提供契機。 Strength優(yōu)勢 ?產(chǎn)品缺乏景觀支持。 ?大部分單元無景觀。 ?部分產(chǎn)品戶型設(shè)計的合理性欠佳。 ?大部分戶型設(shè)計的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。 ?項目無品牌影響力。 ?緊鄰北環(huán)快速路，噪音大，空氣污染嚴重。 Weakness弱勢 Opportunity機會 ?政府的政策導(dǎo)向。 ?周邊不斷有新的項目推出，板塊熱度持續(xù)升溫，區(qū)域形象再次提升，有利于增強本項目的性價比。 ?同區(qū)域競爭項目大量的廣告宣傳，同時也為本項目帶來了客戶資源。 ? 2023年家樂福將開業(yè)，為項目的快速銷售提供契機。 Threat威脅 ?競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。 ?競爭對手均有一定的開發(fā)實力和開發(fā)經(jīng)驗。 ?競爭對手已經(jīng)先入為主了，搶奪了部分客戶資源。 雖然存在諸多問題，但是客觀和主管的利好，對于北辰公寓來說，如何在營銷上進行創(chuàng)新，是實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵所在 總結(jié) VS啟迪 周邊配套的成熟 區(qū)域發(fā)展的利好 產(chǎn)品主要以精裝小戶型為主，適應(yīng)市場發(fā)展潮流 第三節(jié) :北辰公寓價值提煉 區(qū)位價值提煉 ?區(qū)位價值 引領(lǐng)北區(qū) 北區(qū)西南，精致生活中心，毗鄰世界知名連鎖商超 —— 家樂福，處于文化路和北環(huán)路交叉口。四通八達，交通便利。 ?生活中心 完美配套 ： 我們擁有完善的配套設(shè)施：科技市場、省體育中心、花卉市場、北區(qū)古玩市場、汽車交易市場、水產(chǎn)品批發(fā)市場、北區(qū)建材市場等。 ?品質(zhì)社區(qū) 素質(zhì)人群 ： 我們擁有豐富的教育資源：北區(qū)大學城、鄭州市財經(jīng)學院、鄭州市輕工業(yè)學院、鄭州市 47中分校、省實驗中學等名優(yōu)學校。同時還有思達大河等中高檔樓盤。 產(chǎn)品價值提煉 ?現(xiàn)代風格 簡約時尚 建筑外觀以 XXXX為主色調(diào)，同時點綴白、紅，形成現(xiàn)代簡約主義建筑風格。 ?精致戶型 精裝典雅 以 30－ 80平方米小戶型為主，戶型新款、功能合理、內(nèi)部空間完整、動靜分明、干濕分離，滿足現(xiàn)代年輕一族精致品位生活。 ?時尚商業(yè) 享受人生 沿文化路，設(shè)置沿街兩層商鋪，與即將開業(yè)的家樂福相映成趣，成就區(qū)域時尚消費之美。 如何在核心價值的基礎(chǔ)上更進一步，是有效的提升銷售價格的重要舉措。 總結(jié) VS啟迪 在區(qū)位價值、產(chǎn)品價值等方面 北辰公寓具有先天的優(yōu)勢 將對實際的銷售形成巨大的推動作用 第四章 :消費研究，透視目標對象欲望 目標人群遴選 基于項目的市場定位和產(chǎn)品定位，目標人群可以分為六類： ?周邊數(shù)十家汽車專業(yè)市場、花卉批發(fā)市場等駐鄭州代表處的辦公場所。 ?周邊數(shù)十家汽車專業(yè)市場、花卉批發(fā)市場等中層管理人員。 ?區(qū)域及周邊的投資客 ?周邊大河春天、四月天、普羅旺世等大型樓盤的業(yè)主 ?創(chuàng)業(yè)中、成長中的中小公司老板 ?區(qū)域及周邊的公司中層、高級白領(lǐng) 他們 —— 不是金字塔的頂尖階層 也不是剛起步的小白領(lǐng) 他們是典型的社會中堅階層，屬于公司或社會的中層，事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來會更好。 可能沒有足夠的財富 但擁有創(chuàng)造財富的財富 有一定的財富積累，但還沒有到可以隨心所欲支配的境界，屬于一次臵業(yè)或者二次臵業(yè)，有自己的想法，想把有限的資金投入到無限的事業(yè)中。 更有學識 /見地，相信自己的判斷，追求屬于自己的事業(yè)和財富 對于工作進階，人生追求，有自己非常明確的目標，也堅信自己的判斷，不隨波逐流，期望能夠擁有自己的事業(yè)。 這群人應(yīng)有的氣質(zhì)寫真 對于事業(yè)追求向上的動力 屬于某個行業(yè)的專業(yè)精英，目前屬于公司或社會的中層，能看得見很好的上升空間。他們有信心，有野心，相信未來會更好。 對于生活追求向上的水準 夢想高尚社區(qū)生活和高尚的商務(wù)生活，受目前經(jīng)濟能力所限，無法承擔大面積的豪宅，卻不愿意妥協(xié)于中檔的住宅或者說中檔的生活。 對于臵業(yè)觀服務(wù)于事業(yè)上不斷進取的滿足 事業(yè)是他們生活的核心，購買區(qū)域和檔次一方面是否有利于事業(yè)發(fā)展，是否能夠給自己帶來商機。 積極向上的行業(yè)精英 他們是： 基于專業(yè)的自信 智慧精英 渴望成長追求卓越 這群人購買小戶型，有他們自己的理由，一方面追求事業(yè)有成、追求高尚成功人士生活，但不能承擔過高的價格。 渴望能夠事業(yè)生活能夠一舉兩得，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。 對于這群人來說，總價是影響買樓的重要因素之一，但就心理特點而言， 因為有學識、有見地，有專業(yè)， 甚至比起財富上高一層的老板，都會有心理的優(yōu)越感、發(fā)展眼光。 他們可能是家具 /家裝 /建材 /家政 /物流 /廣告 /會計 /律師 /咨詢 /周邊行業(yè)公司，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域?qū)I(yè)精英，都取得了相當?shù)某删汀?都面臨著人生轉(zhuǎn)折：創(chuàng)業(yè)、提升、擁有私人財富。 專屬 目標消費群心理特征描述 + + 一次臵業(yè)者，希望能夠?qū)?chuàng)業(yè)和臵業(yè)有效結(jié)合起來 經(jīng)濟能力與臵業(yè)目標存在差距，同時又希望能夠以此為契機進行事業(yè)的拓展 二次臵業(yè)者，財富商機追求者 經(jīng)濟能力與樓盤檔次相當，擁有一套住宅之后奢望第二套，一方面不能承受過高的價格，一方面追求較高的檔次和強勁的升值潛力。 目標消費群臵業(yè)心理探討 第五章 :核心策略，企劃思路及市場定位 第五章 :核心策略，定位及核心價值體系 案名之一 北辰 時代公寓 時代，是一種進取、求新的態(tài)度 時代公寓，意喻超前的建筑、超前的物業(yè)、 超前的思想理念，