【文章內(nèi)容簡介】 價(jià)由于市場深度調(diào)控的不可抗力，未能如期完成銷售任務(wù)4月 “ 國十條 ” 出臺(tái)后，決策不夠果決，價(jià)格調(diào)整不及時(shí)，導(dǎo)致 58月銷售情況較差在二期窗戶問題處理上稍顯被動(dòng)，說明我們在應(yīng)急處理和危機(jī)公關(guān)上經(jīng)驗(yàn)不足，應(yīng)提高這方面的能力。不足及反思 銷售任務(wù)價(jià)格策略應(yīng)急處理216。 2023年度銷售任務(wù)分解216。 住宅部分營銷策略216。 商業(yè)部分營銷策略216。 2023年度銷售任務(wù)分解216。 住宅部分營銷策略216。 商業(yè)部分營銷策略71 ︳ 71土地供應(yīng)情況政策層面需求層面2023年的政策基調(diào)？2023年會(huì)否有新的政策出臺(tái)，新政內(nèi)容和出臺(tái)時(shí)間？房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化。 2023年調(diào)控政策的落實(shí)是 2023年房地產(chǎn)工作的一個(gè)重點(diǎn)，尤其是嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸和增加市場供給方面。一旦市場再次出現(xiàn)量價(jià)齊漲的過熱苗頭，新一輪的調(diào)控是極可能出臺(tái)的。新政將主要集中在房產(chǎn)稅的出臺(tái)上，目前重慶已經(jīng)確定開征房產(chǎn)稅，但具體細(xì)則尚未出臺(tái)，北京在 2023年開征房產(chǎn)稅的可能性不大。 2023年對房地產(chǎn)市場影響較大的可能是貨幣政策。銀行加息可能性很大，也有可能取消首套房貸的利率優(yōu)惠，其累計(jì)效應(yīng)將會(huì)對房地產(chǎn)市場造成較大沖擊。73 ︳ 73土地供應(yīng)情況政策層面需求層面20232023年北京市土地供應(yīng)情況216。20232023年，土地成交量持續(xù)走高，相比 2023年， 2023年成交土地建筑面積上漲 %。216。成交均價(jià)也在波動(dòng)中上漲，相比 2023年， 2023年漲幅高達(dá) %，突破5000元 /平方米的大關(guān)。土地買賣熱度不減，樓面地價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)上行勢在必行。2023年北京市環(huán)線土地成交情況216。環(huán)線土地供應(yīng)主要集中在五環(huán)以外，成交量占比高達(dá) %。216。成交量從中央向周圍遞減，四環(huán)以內(nèi)成交稀少，全年僅 13宗土地成交。土地成交集中在五環(huán)外，郊區(qū)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈。2023年北京市區(qū)域土地成交情況216。2023年大興區(qū)成交土地 77幅，成交建筑面積 8162897平方米，占北京市全年成交量的 %。大興土地市場火爆，成為熱點(diǎn)區(qū)域， 2023年大興住宅市場將延續(xù)2023年火爆態(tài)勢。77 ︳ 77土地供應(yīng)情況政策層面需求層面政策層面供需層面79 ︳ 79相比于 2023年，今年本案競爭環(huán)境發(fā)生了很大變化2023年，本案重點(diǎn)競品在地域分布上更為臨近，競爭關(guān)系更為直接和正面。根據(jù)競品項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、位置、剩余體量，我們將其分為三類：一類競品 ：與本案產(chǎn)品類型相近，處于相同區(qū)域位置或環(huán)線位置類似，剩余體量較大。二類競品 ： A. 處于相同區(qū)域位置或環(huán)線位置類似，剩余體量較大，但與本案產(chǎn)品類型區(qū)別較大，剩余體量較大，但區(qū)域位置或環(huán)線位置差異較大三類競品 ： A. 與本案產(chǎn)品類型區(qū)別較大，區(qū)域位置相差較大B. 與本案產(chǎn)品類型相近，處于相同區(qū)域位置或環(huán)線位置類似，但剩余體量小超大規(guī)模 / 中等容積率 / 中等戶型為主 / 周邊缺乏大型生活配套項(xiàng)目概況u 產(chǎn)品分區(qū)?項(xiàng)目為大體量開發(fā)，開發(fā)周期在 5年以上?一期位于整個(gè)地塊的東南角，為 1018層板樓u 項(xiàng)目推售?首先推出一期的 1 1 13號樓，產(chǎn)品為 85至 99平方米的兩居、 87至 130平方米的三居和 170平方米的大三居一期 1018層板樓中信新城推售狀況首推八棟 600余套，預(yù)期價(jià)格 2500028000元 /平?南北通透，格局方正?南向屋均設(shè)有陽臺(tái)或飄窗，采光性能好?大面寬、短進(jìn)深，通風(fēng)性能好3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 87㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚戶型面積和功能設(shè)置較為豐富，包括 8090㎡二居， 90160㎡三居， 180220㎡四居等多種產(chǎn)品。每種戶型均提供經(jīng)濟(jì)型、舒適型和豪華型的功能戶型選擇。以三居戶型為例3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 142㎡產(chǎn)品分析2023年推售及價(jià)格情況中信新城在 12月 2 26日內(nèi)部認(rèn)購， 23000元 /平米起，均價(jià)26000元 /平米。項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年 23月開盤，同時(shí)示范區(qū)對外開放；項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì) 2500028000元 /平方米，但具體售價(jià)未定。中信新城 VS本案中等規(guī)模 / 低容積率 / 中等戶型為主 / 周邊缺乏大型生活配套項(xiàng)目概況u 產(chǎn)品分區(qū)?項(xiàng)目被道路分為三個(gè)區(qū)，開發(fā)周期為 23年?一期位于整個(gè)項(xiàng)目東北角，為 7棟 911層花園洋房?西北角為 4棟 911層花園洋房，東南角為 4棟花園洋房u 項(xiàng)目推售?一期共 344套房源，目前剩余房源 104套。?產(chǎn)品為 90平米二居， 130平米三居， 200平米四居，其中以 130平米三居為主，二居和四居較少一期 17號樓，911層花園洋房4棟911層花園洋房4棟911層花園洋房推售狀況一期 7棟在售，去化率 %，成交均價(jià)17123元 /平米，后期有 8棟樓 538套房源。?入戶花廳，大面積陽臺(tái)及飄窗?大面寬，短進(jìn)深，雙南向臥室?餐客分離，空間布局合理3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 130㎡附加值高。每種戶型均贈(zèng)送有大面積開敞式陽臺(tái)及入戶花廳，使用率高達(dá) 90%。2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 90㎡大面積入戶花廳大面積開敞式陽臺(tái)?入戶花廳，客廳帶大面積觀景陽臺(tái)?南北通透，明廚明衛(wèi)產(chǎn)品分析2023年銷售情況悅廷于 2023年 10月開盤，一直保持較好的銷售態(tài)勢， 3個(gè)月共成交 285套 ，成交金額為644367000元 ，成交面積 37278平方米 ，成交均價(jià)17285元 /平方米 。 一期 17號樓，911層花園洋房4棟911層花園洋房4棟911層花園洋房u 剩余貨量?一期剩余貨量較少，僅一百余套，產(chǎn)品為90平米二居， 130平米三居， 200平米四居，其中以 130平米三居為主，二居和四居較少u 加推貨量?2023年將推出二期，價(jià)格未定。2023年推售及價(jià)格情況悅廷 VS本案大規(guī)模 / 低容積率 / 大戶型為主 / 周邊缺乏大型生活配套項(xiàng)目概況?，內(nèi)庭設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)采光?私家電梯盡顯奢華?挑空式客廳，增強(qiáng)空間感?全朝南臥室，增強(qiáng)舒適性大面寬、私家電梯盡顯奢華；多重景觀、全南向臥室體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；地下 2層贈(zèng)送空間提高附加值地上 3層地下 2層聯(lián)排別墅?電梯直達(dá)地下車庫，品質(zhì)感強(qiáng)?地下兩層均為贈(zèng)送，增加附加值?帶衛(wèi)生間傭人房設(shè)計(jì)，體現(xiàn)人性化內(nèi)庭電梯客廳挑空產(chǎn)品分析?電梯入戶，體現(xiàn)高端品質(zhì)?大面積轉(zhuǎn)角飄窗，增加臥室采光和觀景效果?步入式衣帽間、中西廚分離的設(shè)計(jì)體現(xiàn)生活品質(zhì)主打品質(zhì)，增加亮點(diǎn)。電梯入戶、中西廚設(shè)計(jì)、步入式衣帽間和大面積觀景飄窗。地上 3層花園洋房轉(zhuǎn)角飄窗3梯 2戶產(chǎn)品分析方案 1聯(lián)排聯(lián)排 +小高層聯(lián)排 +小高層 聯(lián)排 +小高層四期銷售策略預(yù)計(jì)在 2023年45月開盤，推出一期聯(lián)排產(chǎn)品，銷售周期約為1年。2023年推售及價(jià)格情況方案 2聯(lián)排聯(lián)排 +小高層聯(lián)排 +小高層聯(lián)排 +小高層五期銷售策略考慮到目前的市場情況，以及對周邊區(qū)域的判斷，遠(yuǎn)洋天著一期聯(lián)排入市價(jià)格預(yù)計(jì)在 3500040000元 /平米之間2023年推售及價(jià)格情況遠(yuǎn)洋天著 VS本案大規(guī)模 / 低容積率 / 中等戶型為主 / 周邊配套較為齊全項(xiàng)目概況u 產(chǎn)品分區(qū)?項(xiàng)目分為 ABCDE五個(gè)區(qū)，產(chǎn)品有四種，分別為 5層院景花墅、 6層情景花墅、 9層觀景花墅和 Loft幻景洋房?目前在售為 E區(qū)，位于整個(gè)項(xiàng)目西南角，共 19棟住宅樓，圖示中黃色區(qū)域?yàn)?9層，藍(lán)色區(qū)域?yàn)?6層，綠色區(qū)域?yàn)?5層u 項(xiàng)目推售?二期共 572套房源，目前剩余房源 238套，去化率 %。?產(chǎn)品為 65㎡ 一居、 90130㎡ 三居、 160170㎡四居及一層帶小院的 150260㎡ 的躍層戶型，其中 90 ㎡ 三居為主力戶型，占 80%A區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)B區(qū)推售狀況分四期開發(fā)，一期售罄，二期 19棟在售，去化率 %，成交均價(jià) 21193元 /平米?南北通透，客廳直通觀景露臺(tái)?小三居戶型緊湊實(shí)用3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 91㎡以 90平米小三居戶型為主，滿足客戶在不同階段對于住房的需求，很好地延續(xù)了其 “ 成長住家 ” 理念。3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 150㎡?客廳直通小院，與自然僅一步之遙?主客臥室分處兩層保證私密性?下躍設(shè)置多功能房體現(xiàn)生活品質(zhì)產(chǎn)品分析2023年銷售情況首開常青藤 2023年共成交 441套，成交金額 991573734 元，成交面積46860平方米，成交均價(jià) 21160元 /平方米。 4月為成交高峰 。2023年推售及價(jià)格情況C區(qū)已售罄A區(qū)未售E區(qū)在售B區(qū)未售D區(qū)未售首開常青藤正處于項(xiàng)目開發(fā)中期，后期剩余體量大。預(yù)計(jì) 2023年放量較大。上半年主要為二期（ E區(qū)）剩余房源（約 360套），三期可能在下半年推出。首開常青藤目前在售為二期（ E區(qū)），已取證剩余房源 318套（截止 12月29日）， 18號樓（ 40余套房源）尚未取證。參照其 2023年去化速度，2023年下半年可能推出三期。首開常青藤 VS本案中等規(guī)模 / 中等容積率 / 大戶型為主 / 周邊配套較為齊全項(xiàng)目概況u 產(chǎn)品分區(qū)?項(xiàng)目北側(cè)和西側(cè)為 8棟 1520層板樓及塔樓?中心區(qū)域?yàn)?9棟 23層疊拼別墅u 項(xiàng)目推售?共 804套房源，目前剩余房源 265套，去化率67%。?高層產(chǎn)品面積范圍 90290平米，產(chǎn)品為 90 ㎡ 二居， 140 ㎡ 三居， 170 ㎡ 四居， 290 ㎡ 復(fù)式?疊拼別墅產(chǎn)品為 160170平米下疊和 200210平米上疊推售狀況疊拼別墅高層疊拼別墅項(xiàng)目共 804套房源，整體去化率去化率 67%，高層成交均價(jià)為 16958元 /平米，疊拼別墅成交均價(jià) 31438元 /平