【文章內容簡介】 授權人員及監(jiān)理方、設計方等第三方的書面確認，發(fā)生數(shù)量是否真實，金額計算是否準確。 材料在工程造價中的比重較大，對材料與設備的采購應有 完善的內部控制制度，在此基礎上應注重審核如下環(huán)節(jié)： （ 1） 供應部門是否根據(jù)項目設計及工程實際制定材料采購計劃，材料計劃盡量做到合理采購、節(jié)約使用，既保證項目開發(fā)經(jīng)營的需要，又能最大限度地控制采購用款。 （ 2） 采購計劃是否按公司規(guī)定的程序上報公司總經(jīng)理審批，超過總經(jīng)理審批權限的應上報投資公司審批。 （ 3） 對采購用款限額之外的采購計劃是否重新辦理申報手續(xù)，并經(jīng)過投資公司總裁批準。 （ 4） 查驗材料設備采購過程中的 托收單、發(fā)貨單、運單和質量合格證及驗收單，入庫記帳記錄是否存在，是否按規(guī)定填寫，是否相互支持。 第 14 頁 共 30 頁 （ 5） 庫房管理部門是否建立庫房管理制 度和操作流程，并嚴格執(zhí)行。檢查庫存材料、設備臺賬是否清楚、真實、完整、準確，月末盤點數(shù)與財務部門有關會計記錄賬實相符。對不符合使用要求等各種原因退回的材料、設備，是否有《材料、設備退庫單》，并及時得到相關授權批準。領用工程材料、設備時，是否具有使用部門填寫的材料（物資）領用單或設備領用單，庫管出具的出庫單。領用單，出庫單應連續(xù)編號且一式幾聯(lián)，在由領用部門領導、領用人和保管員簽章后才能予以發(fā)貨，單據(jù)相應移交有關部門。 （ 6） 材料、設備的管理部門是否定期、不定期對材料、設備進行實地盤點，是否對盤盈、盤虧變質、毀損、超 儲積壓和長期閑置的原因進行分析并做出正確帳務處理。 項目投資開發(fā)，具有投資大、周期長、風險大的特點，項目投資成本管理的目標是在保證項目投資在取得最大收益的同時，將投資風險降低到最低限度。在 開發(fā)成本 的審核中要關注以下幾個環(huán)節(jié)： （ 1） 正確劃分權益性支出與資本性支出：在開發(fā)項目辦理竣工決算手續(xù)之前發(fā)生的費用，計入項目“開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費用” ，在項目開發(fā)完畢，辦理竣工決算手續(xù)之后發(fā)生的費用，直接計入當期損益，不計入項目開發(fā)成本。 （ 2） 是否遵守各項支出的授權審批制度，嚴禁越權審批。 （ 3） 公司是否按單個項目向投資公司上報成本計 劃，經(jīng)投資公司 第 15 頁 共 30 頁 財務總監(jiān)審核后，提交總裁審議。 （ 4） 是否在各項工程預算范圍內，嚴格控制各項成本，遵守成本開支范圍，無亂擠亂攤成本現(xiàn)象。 （ 5） 對可控開發(fā)成本，是否根據(jù)各項工程預算，將成本項目按材料、人工、機械、費用層層分解，將成本標準分配到到工程管理、施工的每一個環(huán)節(jié)，將成本控制責任落實每一個員工。 （ 6） 項目開發(fā)的資金結算環(huán)節(jié)應關注： A、 合同訂金，合同預付款，進場費等合同規(guī)定的工程款的撥付。 是否經(jīng)由預算、材料、工程三個職能部門匯簽之后，按投資公司授權管理規(guī)程，上報總經(jīng)理或投資公司批準后支付。 B、 材料、設備款的支付 。應按材料、設 備供貨合同規(guī)定，由材料部門填制《材料設備進度款支付申請單》，經(jīng)工程、預決算審核后，交財務部門審核并出具《資金結算單》，上報總經(jīng)理或投資公司批準后，方可向供應商支付。 C、 工程進度結算款的支付 。應按合同規(guī)定的付款方式及具體要求進行資金結算，當期工程進度款原則上不能超過當期完成工程量的 70%，支付時須有工程或材料兩個職能部門提供的《工程量確認清單》或《入庫證明》等相關文件。須有預算管理部門財務部等有關部門匯簽，上報總經(jīng)理或投資公司批準方可支付。 D、 工程決算款的支付 。決算工程款必須按照合同規(guī)定，在 第 16 頁 共 30 頁 工程竣工驗收合格，雙方 共簽決算書后，才能撥付除保證金以外的尾款。 E、 零星工程款、零星材料款的支付 。須由工程、材料部門填制《零星工程 /材料款支付申請單》，在交預決算部門、財務部門審核，上報總經(jīng)理審批（屬計劃外的，報投資公司審批）后，方可支付。 （ 7） 對預售開發(fā)產(chǎn)品的審核須關注以下要件是否存在： 土地使用權證 、 規(guī)劃設計許可證 、 工程施工許可證 、 商品房預售許可證 ，與客戶簽訂的符合當?shù)厥。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）級政府部門制定標準或者完全符合國家有關法律法規(guī)的規(guī)定的 《商品房預售合同》 ，由按投資公司確定的 預售價格 （定價和價格調整）的書面文件，銷售主管部門制定的經(jīng)批準的詳細 銷售計劃、營銷政策及折扣政策 。同時審核在辦理產(chǎn)權移交手續(xù)之后，按照權責發(fā)生制的原則，會計上是否將對應的開發(fā)成本和分配的土地成本配比作為銷售成本正確核算開發(fā)產(chǎn)品利潤。另須關注已經(jīng)預售的開發(fā)產(chǎn)品不得用于抵押，也不得再預售給第三方。 （ 8） 對分期收款開發(fā)產(chǎn)品的審核應注意以下兩點： A、 是否嚴格按銷售合同中應明確列示的分次收款的時間、每次收款的金額進行帳務處理； B、 分期收款開發(fā)產(chǎn)品在房款沒有收齊之前，其產(chǎn)權仍歸公司所有，不得將該開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權移交給客戶。 第 17 頁 共 30 頁 （ 9） 對 出租開發(fā)產(chǎn) 品須 關注以下要件是否存在：與承租方簽訂的《房屋 /土地租賃合同》 ，合同中應明確規(guī)定計租標準和定期交付租金方式、金額等內容。租賃主管部門制定的經(jīng)批準的詳細的 租賃管理辦法和出租計劃 。由投資公司確定的開發(fā)產(chǎn)品的 出租價格 （定價和價格調整）。同時另須關注當承租戶租期屆滿未予續(xù)租，又無其他客戶承租該開發(fā)產(chǎn)品時，是否將出租開發(fā)產(chǎn)品轉入未出租開發(fā)產(chǎn)品。 （ 10） 對周轉房的審核 應注意以下兩點； A、 周轉房是指公司用于安置被拆遷居民周轉使用、產(chǎn)權歸公司所有的各種房屋。對周轉房開發(fā)建造的各種費用支出，財務上應當單獨進行核算并建立周轉房臺賬，用 平均年限法或周轉使用次數(shù)攤銷法進行攤銷，計入開發(fā)間接費用。 B、 對周轉房在供拆遷居民使用過程中發(fā)生的各種修理費用，屬經(jīng)常性的維修費用，應直接作為當期開發(fā)成本；如屬大修理費用，應當作為長期待攤費用處理。 審核固定資產(chǎn)與低值易耗品、物料用品的購置、入庫及領用、費用攤銷、清理報廢是否符合公司制度規(guī)定，須關注以下要點 （ 1）固定資產(chǎn)與低值易耗品、物料用品的購置有無計劃，審批手續(xù)是否齊全，有無越權審批。 （ 2）固定資產(chǎn)與低值易耗品、物料用品是否按公司規(guī)定辦理入庫及領用手續(xù)。 （ 3）固定資產(chǎn)計價及核算是否真實，折舊額的 提取是否符合公司規(guī) 第 18 頁 共 30 頁 定。 （ 4）低值易耗品的計價是否真實、準確，其攤銷方法是否符合公司規(guī)定。 （ 5）是否建立固定資產(chǎn)與低值易耗品的定期維護與盤點制度，是否做到賬賬相符，賬實相符。 （ 6）個人領用的辦公用品，離任時是否辦理物品交接手續(xù)。 （ 7）固定資產(chǎn)與低值易耗品的報廢原因是否合理，有無審批手續(xù)，殘值是否及時入賬，賬務處理是否正確。 公司的費用支出是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種耗費。包括公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的直接成本，銷售商品產(chǎn)品以及提供勞務中發(fā)生的銷售費用，行政管理部門在經(jīng)營管理中發(fā)生的費用，財 務管理費等。對其審計應關注如下要點： （ 1）審查費用明細項目的內容與核算范圍是否符合公司制度。費用支出是否在分部授權范圍內，超授權支出的費用是否有總部審批。 （ 2）抽查重要或異常的費用項目，審核其原始憑證是否真實、合法、合規(guī)，會計處理是否正確。 （ 3）費用支出是否符合公司規(guī)定。 （ 4）利息收入的入賬是否及時、完整。 （ 5）財務手續(xù)費是否真實、合理。 （ 6）取得總部審批的年度費用預算表、財務期末費用報表，作出差異對比表，并對重大差異進行分析。 四、銷售與收款循環(huán)（收入循環(huán)）的審計 在此循環(huán)具體包括接受 客戶預定，簽