某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件(編輯修改稿)
2025-02-15 12:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 收益率 10%，變成 12%，則越早銷售， IRR越低。針對尋求資金高回報(bào)率（ IRR）的公司來說：當(dāng)商業(yè)物業(yè)達(dá)到成熟期時(shí)，盡管租金收益仍然在不斷的增長，但是，只要轉(zhuǎn)售的資本化率低于投資第一年凈營運(yùn)收益率，就應(yīng)該轉(zhuǎn)售，從而獲得較高的 IRR收益。（ 3）商業(yè)房地產(chǎn)的三種投資收益模式1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11CF1模式一：開發(fā)后立即銷售 模式三：長期持有模式二：中短期持有后轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售估值（ 4） 當(dāng)采用開發(fā)后再銷售的模式，一般是在將項(xiàng)目經(jīng)營到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現(xiàn)流的情況下，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 IRR的最大化。如果沒有進(jìn)行很好的招租和商業(yè)陪育就進(jìn)行銷售，一是租金沒有達(dá)到成熟期的水平，租金收益較低；二是此時(shí)投資者認(rèn)為會面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在估值時(shí)會調(diào)高資本化率要求。兩者結(jié)合使得估值偏低，實(shí)現(xiàn)的 IRR也低。除非進(jìn)行一定的價(jià)格折讓，不然投資者不會來買。1 2CF1進(jìn)行很好的租賃、經(jīng)營管理的情況下，一般 3—5 年會進(jìn)入成熟期，此時(shí)凈營運(yùn)收益實(shí)現(xiàn)較高水平、而且穩(wěn)定，估值時(shí)的資本化率取得較低；從而實(shí)現(xiàn)較高的估值水平。實(shí)現(xiàn)的 IRR也高。1 2 3 4 5 6CF1在項(xiàng)目 Unleverage IRR % 中，可以分解為由租金收入凈現(xiàn)流和由轉(zhuǎn)售收入凈現(xiàn)流構(gòu)成的 IRR，經(jīng)過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，租金現(xiàn)金流占 IRR的34% ，而轉(zhuǎn)售收入占 IRR的 66% ?？梢婍?xiàng)目轉(zhuǎn)售時(shí)的售價(jià)在很大程度上決定了該類項(xiàng)目投資的回報(bào)高低。在不同的時(shí)候進(jìn)行轉(zhuǎn)售，項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的 IRR是不一樣的。一般會在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的、較高的租金收益時(shí)轉(zhuǎn)售，且資本化率低于穩(wěn)定期第一年凈租金收益率，所實(shí)現(xiàn)的 IRR達(dá)到最大值。因此，項(xiàng)目一定要通過恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)來判斷合適的銷售時(shí)機(jī)，以實(shí)現(xiàn) IRR的最大化。（ 5） 如果采用長期持有的模式， IRR將會維持在固定的水平，難以實(shí)現(xiàn)較高的水平，從而降低資金使用效率，不利于公司快速滾動發(fā)展。因此，作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家，來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的 IRR收益率退出。目前，可以找到很多機(jī)構(gòu)投資者、 REITs等愿意以較低的資本化率進(jìn)行收購。因此應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)很好的商業(yè)模式，尋求戰(zhàn)略合作者，來進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11如果長期持有，不考慮轉(zhuǎn)售， IRR將維持在固定的水平，不利于提升資金使用效率。在較低的資本化率水平下，轉(zhuǎn)售之后 IRR才能達(dá)到較高的水平。1 2 3 4 5 6 第二部分 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢（ 1） 美國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 商業(yè)房地產(chǎn)以整體持有，租賃為主；2. 資本市場發(fā)達(dá)，提供長期的低成本資金支持；3. REITs發(fā)展迅速；美國象商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。有以下優(yōu)點(diǎn)：?有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營；?可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項(xiàng)； ?有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易； ?有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展；?提高房地產(chǎn)市場分析的 “效率性 ”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會整體經(jīng)濟(jì)形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。資金來源和投資對象私人資本 公眾資本權(quán)益 直接投資（流動性?。┓康禺a(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)營運(yùn)公司（流動性大）債務(wù) 抵押貸款 商業(yè)抵押貸款證券美國商業(yè)房地產(chǎn)的權(quán)益性資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 美國商業(yè)房地產(chǎn)的債務(wù)資產(chǎn)構(gòu)成 美國 Reits的發(fā)展情況房地產(chǎn)投資信托基金（ RealEstateInvestmentTru
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