物業(yè)安全管理案例分析(編輯修改稿)
2025-02-14 00:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！ ” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實(shí)上，停車位本身并未造成車輛丟失，車輛的丟失也不是因?yàn)橥＼囍刃蛟斐傻?，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管 合 同關(guān)系，物業(yè) 管 理公司沒(méi)有對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。 故案例中物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。 車輛管理篇 【 解決方法 】 本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)持不予賠償?shù)闹鲝?。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協(xié)商解決。但如果客戶仍固執(zhí)己見(jiàn)，要求物業(yè)管理公司提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用 法律手段保護(hù)自己，準(zhǔn)備 好所需各類證據(jù)，到人民 法院提請(qǐng)?jiān)V訟，主張人民 法院保護(hù)自己的合法權(quán)益 【案例 八 】：停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任 ? 1999年 7月 9日 ,廈門某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5元停車費(fèi)后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng) ,后來(lái)駕駛員要提車時(shí) ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失 ,駕駛員立即報(bào)案 ,廈門市公安局刑警支隊(duì)于 1999年 7月 14日發(fā)出協(xié)助通報(bào) ,但至今未將失竊的轎車追回。 車輛管理篇 車輛管理篇 【 案件審理 】 一審認(rèn)為 :物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng) ,向車主收取一定的費(fèi)用 ,為車主提供停車保管服務(wù) ,因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù) ,并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用 ,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后 ,先例行了停車權(quán)利 ,就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員 (保安 )在有人開(kāi)出涉案車輛時(shí) ,在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過(guò)失行為。因此 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 車輛管理篇 【 案件審理 】 二審認(rèn)為 :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí) ,除交納 5元停車費(fèi)外 ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該 5元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷 ,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析 :(一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛 ,而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。 (二 )物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù) ,該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。 (三 )關(guān)于物業(yè)公司收取 5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。 車輛管理篇 鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi) ,而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理 ,與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。 【 終審判決 】 :綜上所述 ,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立 ,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé) ,應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù) ,依法應(yīng)予改判，物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。 員工管理篇 【 案例九 】 ：保安人員 “監(jiān)守自盜 ”怎么辦？ 某小區(qū)業(yè)主家被盜。幾個(gè)月后，公安機(jī)關(guān)破案，但令人吃驚的是作案嫌疑人就是該小區(qū)物業(yè)管理處的保安。業(yè)主了解此情況后，要求物業(yè)管理公司賠償損失。 員工管理篇 ? 【 評(píng)點(diǎn) 】 ：物業(yè)公司保安“監(jiān)守自盜”公司是不是就應(yīng)該無(wú)條件賠償。 ? 【 分析 】 ：為業(yè)主提供安全的環(huán)境是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)內(nèi)容之一。為完成此目標(biāo)，物業(yè)管理公司應(yīng)建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，是轄區(qū)消除隱患，落實(shí)防范措施所必需的管理手段。如此，才能使管理轄區(qū)內(nèi)保持良好的治安環(huán)境，業(yè)主用戶安居樂(lè)業(yè)。 員工管理篇 【 解決方法 】 ：物業(yè)管理公司應(yīng)主動(dòng)找到業(yè)主，介紹案件過(guò)程，并向業(yè)主道歉。但同時(shí)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明原保安人員的犯罪行為，依法應(yīng)由其本人承擔(dān)。如果業(yè)主仍不表示理解，要求賠償，物業(yè)管理公司就應(yīng)向業(yè)主介紹本公司保安部門的管理制度，已證明本公司不存在對(duì)保安人員管理上的漏洞，故不存在責(zé)任上連帶關(guān)系，求得業(yè)主的理解。 當(dāng)然如果物業(yè)管理公司在人員選聘和管理上確實(shí)存在問(wèn)題，那就要承擔(dān)責(zé)任，并積極與業(yè)主溝通，求得諒解。在公司內(nèi)部還要開(kāi)展整頓，加強(qiáng)管理，防范此類事件的再次發(fā)生。 職業(yè)安全篇 【 案例九 】 ：物業(yè)管理公司因不作為而被判賠案。 2023年 5月的一天 ,6歲的小明和另外三個(gè)小朋友 ——9歲的小杰、 10歲的小紅、 11歲的小勇在深圳羅湖某花園小區(qū)的一棟住宅樓后面玩耍 ,從一間堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里 ,孩子們發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)放天那水的小鐵桶。孩子們用木棒點(diǎn)燃天那水玩 ,期間小杰將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸 ,小明因離得最近而被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后 ,小明的父母趕緊把孩子送入醫(yī)院搶救 ,但治療一個(gè)多月后終因大面積燒傷致敗血癥而死亡。后來(lái) ,小明的父母把該
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