【文章內容簡介】 管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系 ， 幫助全面反映該公司的意見和要求 ， 以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板 ， 頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難 （ 常言道：會哭的孩子有奶吃 。沒奶吃的時候一定要哭 ， 而且要哭得令人心動 。 有淚全往肚子里咽 ， 是添不飽自己肚子的 ） ， 以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識 。 28 在贏得了該公司理解信任的基礎上 ， 管理處提出了適當減免滯納金 、 分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（ 退一步進兩步 ， 不退無以求進 ） 。 最后雙方達成了一致 ， 自約定之日起分 10期 ， 每月 3萬余元 ， 隨當月管理費一同繳交拖欠的費用 。 10個月后 ， 該公司拖欠的管理費已全部繳清 。 點評：物業(yè)公司追繳有意 （ 而非惡意 ） 欠費 ， 首先要使自己的管理服務無懈可擊 。 管理服務做到家了 ， 才能封住對方拖欠費用的口實 ，贏得對方的理解和信任 。 在這個基礎上 ， 主動交流加適當讓步 ， 相信會感 “ 上帝 ” 的 。 29 案例十二 、 電梯墜樓 ,誰負責 ??? 新聞晨報報道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障 ， 使搭乘電梯的一位居民直墜樓底 ， 并造成內臟出血 。 近日 ， 受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失 ， 并獲得了普陀法院的判決支持 。 2023年８月的一天深夜 ， 胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓 ， 搭乘電梯回家 。 誰料電梯剛運行到一半 ，就突然失控下墜 ， 載著胥某一直墜落到電梯井井底 ， 胥某當場昏迷 。 ２小時后 ， 胥某被人發(fā)現并送入醫(yī)院救治 ，由于出現了頭痛發(fā)暈 、 嘔吐鮮血的癥狀 ， 醫(yī)院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血 。 傷愈后 ， 胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠 ， 要求其支付醫(yī)療費 、營養(yǎng)費 、 精神損失費等共計１ ． ３萬余元 。 30 庭審中 ， 物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關系 ， 所以不同意承擔相應的賠償 。 普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定 ， 結論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現應急性胃潰瘍合并出血 。 法院據此認為 ， 胥某在電梯墜落后出現上述傷情 ， 兩者之間存在因果關系 ， 物業(yè)公司理應承擔胥某由此造成的經濟損失 。 近日 ， 普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費 、 營養(yǎng)費 、 誤工費等６８００余元 。 但法院認為該案不存在精神損失 ， 所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持 。 31 問題的關鍵是：電梯是有誰來負責 ， 是電梯公司 ？ 還是物管公司 ？ 那就得看是電梯質量問題嗎 ， 還是其他原因 。 如果在電梯公司保修期內電梯出現了質量問題 ， 理所當然由電梯公司賠 。 如果在保修期外 ， 電梯超過了保修期 ，而物管又沒通知業(yè)主更換 ， 當然由物管公司承擔 。 物管公司只是保障電梯能夠正常運行 ， 進行日常維護 ， 給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境 。 至于質量安全問題由電梯公司承擔 。 不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因 ， 就應該又物管承擔 ， 簡直是荒唐可及 . 32 案例十三 、 未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸 ， 當中一個 6歲的孩子被燒成重傷不治而死 。 孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另 3個肇事孩子告上了法庭 。 近日 ，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決 ， 死亡孩子的父母共獲得近 13萬元的賠償金 ， 其中包括精神賠償金 元；物業(yè)公司因不作為被判賠近 7萬元 。 33 羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方 ， 對爆炸事故負重要責任 。 其不作為的行為和 4名兒童玩天那水燒火引起爆炸 ， 這兩個方面應各占一半的責任 。 具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負 15％ 的責任 ， 由其自負；被告物業(yè)公司承擔 45％ 的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔 25％ 責任；其他兩個男孩各承擔 ％ 的責任 。 由于 3個男孩均未成年 ， 其賠償責任由監(jiān)護人承擔 。 34 案情回放 據原告鄭某訴稱 ， 2023年 5月 7日 ， 他們 6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友 10歲的小浩 、 11歲的小文一起玩 ， 3人到了他們的暫住地 、 深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍 ， 從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里 ， 孩子們發(fā)現了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶 。 此時 ， 暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子 9歲的小豪 ， 找到了他們一起玩 ， 他們用木棒點燃天那水玩 ， 結果 ， 小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸 ， 小俊則因離得近被嚴重燒傷 。 35 事故發(fā)生后 ， 小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了 18天 ， 后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院 。 6月 13日 ，小俊因大面積燒傷致敗血癥 ， 父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療 ， 但在回去的途中孩子不幸死亡 。 36 案例十四 、 發(fā)生高空墮物怎么辦 ?? 去年 9月 17日 14時 51分 ， 一塊玻璃從天而降 ，砸落在某花園 A棟前的地面 。 相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡 ， 便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人 ，一邊進行現場調查 （ 高空拋物 ， 天怨人怒 ， 道理人人會講 ， 可屢禁不絕 ， 要想徹底杜絕 ， 除了要進一步堅強管理 ， 還有賴于人們基本素質的提高 ） 。 從樓下查看 ， 玻璃是 9樓 F座的 ， 護衛(wèi)員當即上樓查證 。 事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西 ， 將客廳的玻璃砸落 。 可向其通報了情況后 ， 兩人不理不睬 ， 依舊爭吵不休 。 37 護衛(wèi)員們先勸說調解 ， 等兩人平靜下來 ，再講明玻璃墮落所造成的現實危害和可怕后果 ，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉 ，同時按有關規(guī)定接受處罰 ， 兩人均無異議 （ 先息事寧人 ， 是此時的至要 ） 。 誰知護衛(wèi)員前腳下樓 ， 樓上又吵了起來 ，護衛(wèi)員只好再上去做工作 。 就這樣樓上樓下跑了三趟 ， 才使他們言歸于好 ， 攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜 。 38 點評：發(fā)現問題馬上盯上去做工作 ， 一次不行兩次 ， 兩次不行三次 ， 不厭其煩 ， 直到問題圓滿解決了為止 。 搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒 ， 肯定干不出什么名堂 。 39 案例十五 、 停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責任 ? 1999年 7月 9日 ,廈門某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5元停車費后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經營的停車場 ,后來駕駛員要提車時 ,發(fā)現轎車已丟失 ,駕駛員立即報案 ,廈門市公安局刑警支隊于1999年 7月 14日發(fā)出協助通報 ,但至今未將失竊的轎車追回 。 40 一審認為 :物業(yè)公司經營停車場 ,向車主收取一定的費用 ,為車主提供停車保管服務 ,因此維修公司與物業(yè)公司之間應為保管合同關系 。 維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負有繳納保管費的義務 ,并享有取回保持原狀的車輛權利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費用 ,其義務是妥善提供停車場地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后 ,先例行了停車權利 ,就應對停車場的車輛負責安全保障義務 。 但物業(yè)公司停車場的值班人員 (保安 )在有人開出涉案車輛時 ,在未檢驗有關取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過失行為 。 因此 ,物業(yè)公司應承擔賠償責任 。 41 二審認為 :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時 ,除交納 5元停車費外 ,雙方未就車輛停放性質進行任何約定 。 因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該 5元停車費的繳交與否來判斷 ,而應從以下幾方面進行分析 42 (一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當事人關于保