【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系 ， 幫助全面反映該公司的意見和要求 ， 以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板 ， 頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難 （ 常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃 。沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭 ， 而且要哭得令人心動(dòng) 。 有淚全往肚子里咽 ， 是添不飽自己肚子的 ） ， 以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí) 。 28 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上 ， 管理處提出了適當(dāng)減免滯納金 、 分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（ 退一步進(jìn)兩步 ， 不退無(wú)以求進(jìn) ） 。 最后雙方達(dá)成了一致 ， 自約定之日起分 10期 ， 每月 3萬(wàn)余元 ， 隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用 。 10個(gè)月后 ， 該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清 。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意 （ 而非惡意 ） 欠費(fèi) ， 首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊 。 管理服務(wù)做到家了 ， 才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí) ，贏得對(duì)方的理解和信任 。 在這個(gè)基礎(chǔ)上 ， 主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步 ， 相信會(huì)感 “ 上帝 ” 的 。 29 案例十二 、 電梯墜樓 ,誰(shuí)負(fù)責(zé) ??? 新聞晨報(bào)報(bào)道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障 ， 使搭乘電梯的一位居民直墜樓底 ， 并造成內(nèi)臟出血 。 近日 ， 受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失 ， 并獲得了普陀法院的判決支持 。 2023年８月的一天深夜 ， 胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓 ， 搭乘電梯回家 。 誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半 ，就突然失控下墜 ， 載著胥某一直墜落到電梯井井底 ， 胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷 。 ２小時(shí)后 ， 胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治 ，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈 、 嘔吐鮮血的癥狀 ， 醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血 。 傷愈后 ， 胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠 ， 要求其支付醫(yī)療費(fèi) 、營(yíng)養(yǎng)費(fèi) 、 精神損失費(fèi)等共計(jì)１ ． ３萬(wàn)余元 。 30 庭審中 ， 物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系 ， 所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償 。 普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定 ， 結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血 。 法院據(jù)此認(rèn)為 ， 胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情 ， 兩者之間存在因果關(guān)系 ， 物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失 。 近日 ， 普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi) 、 營(yíng)養(yǎng)費(fèi) 、 誤工費(fèi)等６８００余元 。 但法院認(rèn)為該案不存在精神損失 ， 所以對(duì)胥某提出的５０００元精神索賠訴請(qǐng)未予支持 。 31 問(wèn)題的關(guān)鍵是：電梯是有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé) ， 是電梯公司 ？ 還是物管公司 ？ 那就得看是電梯質(zhì)量問(wèn)題嗎 ， 還是其他原因 。 如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題 ， 理所當(dāng)然由電梯公司賠 。 如果在保修期外 ， 電梯超過(guò)了保修期 ，而物管又沒(méi)通知業(yè)主更換 ， 當(dāng)然由物管公司承擔(dān) 。 物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行 ， 進(jìn)行日常維護(hù) ， 給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境 。 至于質(zhì)量安全問(wèn)題由電梯公司承擔(dān) 。 不能說(shuō)電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因 ， 就應(yīng)該又物管承擔(dān) ， 簡(jiǎn)直是荒唐可及 . 32 案例十三 、 未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸 ， 當(dāng)中一個(gè) 6歲的孩子被燒成重傷不治而死 。 孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另 3個(gè)肇事孩子告上了法庭 。 近日 ，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決 ， 死亡孩子的父母共獲得近 13萬(wàn)元的賠償金 ， 其中包括精神賠償金 元；物業(yè)公司因不作為被判賠近 7萬(wàn)元 。 33 羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方 ， 對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任 。 其不作為的行為和 4名兒童玩天那水燒火引起爆炸 ， 這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任 。 具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù) 15％ 的責(zé)任 ， 由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45％ 的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 25％ 責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān) ％ 的責(zé)任 。 由于 3個(gè)男孩均未成年 ， 其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān) 。 34 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱 ， 2023年 5月 7日 ， 他們 6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友 10歲的小浩 、 11歲的小文一起玩 ， 3人到了他們的暫住地 、 深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍 ， 從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里 ， 孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶 。 此時(shí) ， 暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子 9歲的小豪 ， 找到了他們一起玩 ， 他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩 ， 結(jié)果 ， 小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸 ， 小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?。 35 事故發(fā)生后 ， 小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了 18天 ， 后因付不起醫(yī)療費(fèi)無(wú)法繼續(xù)治療而被迫出院 。 6月 13日 ，小俊因大面積燒傷致敗血癥 ， 父母本來(lái)打算送孩子回老家潮陽(yáng)繼續(xù)治療 ， 但在回去的途中孩子不幸死亡 。 36 案例十四 、 發(fā)生高空墮物怎么辦 ?? 去年 9月 17日 14時(shí) 51分 ， 一塊玻璃從天而降 ，砸落在某花園 A棟前的地面 。 相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡 ， 便一邊善言安撫驚恐萬(wàn)狀的行人 ，一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 （ 高空拋物 ， 天怨人怒 ， 道理人人會(huì)講 ， 可屢禁不絕 ， 要想徹底杜絕 ， 除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理 ， 還有賴于人們基本素質(zhì)的提高 ） 。 從樓下查看 ， 玻璃是 9樓 F座的 ， 護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證 。 事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過(guò)程中亂扔?xùn)|西 ， 將客廳的玻璃砸落 。 可向其通報(bào)了情況后 ， 兩人不理不睬 ， 依舊爭(zhēng)吵不休 。 37 護(hù)衛(wèi)員們先勸說(shuō)調(diào)解 ， 等兩人平靜下來(lái) ，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果 ，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉 ，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰 ， 兩人均無(wú)異議 （ 先息事寧人 ， 是此時(shí)的至要 ） 。 誰(shuí)知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓 ， 樓上又吵了起來(lái) ，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作 。 就這樣樓上樓下跑了三趟 ， 才使他們言歸于好 ， 攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜 。 38 點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上盯上去做工作 ， 一次不行兩次 ， 兩次不行三次 ， 不厭其煩 ， 直到問(wèn)題圓滿解決了為止 。 搞物業(yè)管理的沒(méi)有這個(gè)勁頭兒 ， 肯定干不出什么名堂 。 39 案例十五 、 停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任 ? 1999年 7月 9日 ,廈門某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5元停車費(fèi)后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng) ,后來(lái)駕駛員要提車時(shí) ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失 ,駕駛員立即報(bào)案 ,廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年 7月 14日發(fā)出協(xié)助通報(bào) ,但至今未將失竊的轎車追回 。 40 一審認(rèn)為 :物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng) ,向車主收取一定的費(fèi)用 ,為車主提供停車保管服務(wù) ,因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系 。 維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù) ,并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用 ,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后 ,先例行了停車權(quán)利 ,就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù) 。 但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員 (保安 )在有人開出涉案車輛時(shí) ,在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過(guò)失行為 。 因此 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 41 二審認(rèn)為 :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí) ,除交納 5元停車費(fèi)外 ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定 。 因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該 5元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷 ,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析 42 (一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保