物業(yè)案例分析1(編輯修改稿)
2025-01-23 01:32 本頁面
【文章內容簡介】 未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨，住在同樓的小學生李某放學回家，恰好走到王某家樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)公司的巡邏保安見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數萬元。 ? （續(xù)） 見到李某被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王某家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王某家玩，王某曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，李某父母找到王某要求其賠償損失，王某稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償，即使賠償，也是物業(yè)公司賠償，因為其管理不到位。為此，李某向人民法院起訴，要求王某與物業(yè)公司賠償損失。本案中的損失依法應由誰承擔？ ? 案例： ? 2023年 5月，許某在購買了三層別墅一棟，裝修后全家搬進新居。 8月，房地產公司選聘了一家物業(yè)公司行使物業(yè)服務職責。許某一直按時足額繳納物業(yè)服務費用。 2023年 12月，外出回到家中的許某發(fā)現妻子倒在血泊之中，立即報警。雖經警方全力偵察，兇手仍未抓獲。 2023年 3月，許某將房地產公司及物業(yè)公司告上法庭，認為房地產公司長期空置的房屋為兇手行兇提供了便利、物業(yè)公司未能履行職責，疏于管理，對兇案的發(fā)生承擔連帶賠償責任，要求物業(yè)公司、房地產公司賠償 160萬元并向業(yè)主賠禮道歉。 ? ? 被害人家屬認為，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，未能有效行使管理職責、采取必要的安全措施，使得兇手輕易進入小區(qū)行兇，對被害人的死亡應該承擔責任。物業(yè)公司認為：物業(yè)公司對小區(qū)內的安全保障義務主要針對小區(qū)公共場所，對私人物業(yè)內的人身安全及財產不負有安全防范義務；公司已嚴格按照合同的約定實行進出登記制度并定期對小區(qū)進行巡邏，物業(yè)公司對小區(qū)的安全管理已經盡到了職責，對被害人的死亡不應承擔責任。 ? 法院經審理認為： 許某購買別墅并入住，同時向物業(yè)公司繳納了管理費，兩者之間形成了物業(yè)服務合同關系，雙方之間的權利義務管理受物業(yè)服務合同的約束。物業(yè)公司是否違約進而是否要承擔民事賠償責任要看該公司是否嚴格履行物業(yè)服務合同中約定的相關義務。而根據合同約定，物業(yè)公司的報案義務主要為不間斷對小區(qū)巡邏，外來車輛、人員出入小區(qū)進行登記。案發(fā)當天，物業(yè)公司的巡邏、登記記錄立即被公安機關調取，該記錄可證實物業(yè)公司已履行了服務合同中約定的安保義務，而要求小區(qū)報案對許某家中發(fā)生的兇殺案事先察覺，顯然超出其能力范圍。因此，法院認為許某主張因物業(yè)公司屬于管理的行為導致空置房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據證實。判決駁回許某的訴訟請求。 判斷物業(yè)公司是否存在過失的若干標準： ? 物業(yè)公司的安全人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關文件的強制性規(guī)定； ? 物業(yè)公司是否具備了合同約定的或者是與其等級和收費標準相適應的保安措施； ? 物業(yè)公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關文件的要求； ? 物業(yè)公司是否督促安全人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統正常有效運作； ? 當發(fā)現犯罪時，物業(yè)公司是否及時采取相應的合理措施； ? 當小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或者指出不足時，物業(yè)公司是否引起重視并積極改進等。假如物業(yè)公司已達到標準、盡到合理義務，就無須再承擔責任。 ? 關于人身傷害賠償責任的相關法規(guī)： ? 最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋： ? 第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。 ? 《物業(yè)管理條例》： ? 三十六條 物業(yè)管理公司應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 ? 《民法通則》： ? 第一百一十一條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。 物業(yè)服務企業(yè)對第三人侵害業(yè)主 權利的民事責任 ? 實例一： 盧先生夜間回家時，在高層電梯里遭遇歹徒，并被其用磚頭砸傷，為此花去治療費若干。盧先生認為自己與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務合同》，也按期交納了物業(yè)保安費用，對自己所受傷害，物業(yè)公司應當承擔責任，于是向人民法院起訴，狀告物業(yè)公司違約，未盡到安全保護的義務，要求物業(yè)公司賠償其損失。 ? 實例二： ? 陳某家住某小區(qū)，一日， 3名男子趁陳某家中無人，入室盜得人民幣若干及手提電腦、相機等物品。從該小區(qū)的監(jiān)控錄像顯示， 3名男子進入大堂并乘坐電梯的時候，大堂沒有保安值班；在 3人盜竊完畢從電梯出大堂的時候，執(zhí)勤保安也未對其進行詢問；在失竊后的 10 多個小時中，陳某家中門戶大開，保安一直未發(fā)現。據此，陳某認為物業(yè)沒有盡到管理責任，應當承擔對自己損失的賠償責任。遂將物業(yè)公司告上法庭。 ? 上述案例有一個共同之處，業(yè)主因在小區(qū)內受到第三人對其財產、人身安全的不法侵害，認為物業(yè)服務公司沒有盡
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