物業(yè)案例分析1-文庫吧資料
2025-01-09 01:32本頁面
【正文】 務的題中之意。 ? 一、物業(yè)服務企業(yè)對第三人侵害業(yè)主承擔責任的前提 —— 物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務 ? 安全保障義務的來源 ? 實踐中，大多數(shù)的物業(yè)服務合同都有保安條款，就物業(yè)公司對業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的保障作出了相關規(guī)定。 ? 上述案例有一個共同之處，業(yè)主因在小區(qū)內受到第三人對其財產(chǎn)、人身安全的不法侵害，認為物業(yè)服務公司沒有盡到保護其人身、財產(chǎn)安全的義務，遂將物業(yè)服務公司告上法庭，要求其承擔賠償責任。據(jù)此，陳某認為物業(yè)沒有盡到管理責任，應當承擔對自己損失的賠償責任。 ? 實例二： ? 陳某家住某小區(qū)，一日， 3名男子趁陳某家中無人，入室盜得人民幣若干及手提電腦、相機等物品。 物業(yè)服務企業(yè)對第三人侵害業(yè)主 權利的民事責任 ? 實例一： 盧先生夜間回家時，在高層電梯里遭遇歹徒，并被其用磚頭砸傷，為此花去治療費若干。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 ? 關于人身傷害賠償責任的相關法規(guī)： ? 最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋： ? 第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。 判斷物業(yè)公司是否存在過失的若干標準： ? 物業(yè)公司的安全人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關文件的強制性規(guī)定； ? 物業(yè)公司是否具備了合同約定的或者是與其等級和收費標準相適應的保安措施； ? 物業(yè)公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關文件的要求； ? 物業(yè)公司是否督促安全人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運作； ? 當發(fā)現(xiàn)犯罪時，物業(yè)公司是否及時采取相應的合理措施； ? 當小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或者指出不足時，物業(yè)公司是否引起重視并積極改進等。因此，法院認為許某主張因物業(yè)公司屬于管理的行為導致空置房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據(jù)證實。而根據(jù)合同約定，物業(yè)公司的報案義務主要為不間斷對小區(qū)巡邏，外來車輛、人員出入小區(qū)進行登記。 ? 法院經(jīng)審理認為： 許某購買別墅并入住，同時向物業(yè)公司繳納了管理費，兩者之間形成了物業(yè)服務合同關系，雙方之間的權利義務管理受物業(yè)服務合同的約束。 ? ? 被害人家屬認為，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，未能有效行使管理職責、采取必要的安全措施，使得兇手輕易進入小區(qū)行兇，對被害人的死亡應該承擔責任。雖經(jīng)警方全力偵察，兇手仍未抓獲。許某一直按時足額繳納物業(yè)服務費用。本案中的損失依法應由誰承擔？ ? 案例： ? 2023年 5月，許某在購買了三層別墅一棟，裝修后全家搬進新居。于是，李某父母找到王某要求其賠償損失，王某稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償，即使賠償，也是物業(yè)公司賠償，因為其管理不到位。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。王某趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。 ? 【引例】業(yè)主花盆墜落致小學生 傷害事件物業(yè)公司是否承擔賠償責任？ ? 王某喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。開發(fā)商要求物業(yè)服務企業(yè)用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。 開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)服務企業(yè)服務的權利。 ? ⑶、對各家各戶墻壁開裂情況以及公共部位受損情況和其它問題一一統(tǒng)計拍照，向原開發(fā)商索要維修費用或由開發(fā)商負責維修。 ? ⑵、在質量保修期內由開發(fā)商承擔維修責任。業(yè)主們對此充滿擔憂，議論紛紛，擔心房子的質量問題，更關心對如此眾多的墻壁開裂問題物業(yè)公司乃至開發(fā)商將 采取什么措施修復房屋。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 ? 案例 — 第八題 ? 某新建小區(qū)自今年春季業(yè)主入住以來，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋滲水，有的還出現(xiàn)明顯的裂縫，業(yè)主們對此反應強烈。如無財產(chǎn)失竊，提醒請 1806業(yè)主關好門； ? 案例 — 第七題 ? 某業(yè)主衛(wèi)生間的地板泛水，臥室及走廊鋪墊的復合地板全部被污水浸泡，物業(yè)公司趕到現(xiàn)場后疏通過程中發(fā)現(xiàn)堵塞部位在該房屋與樓下相鄰的主污水管道，堵塞物為水泥塊等裝修垃圾。 ? 建議小朱： ? Ａ、小朱應守護在門前，不要擅自進入戶內； ? Ｂ、應立即與物業(yè)公司值班領導報告情況，通知公司管理處迅速與 1806業(yè)主進行聯(lián)系。 ? 請問：小朱的做法妥不妥？你有什么建議？ 案例 — 第六題參考答案： 小朱的做法不妥。 ? 案例 — 第六題 ? 某小區(qū)管理員小朱在業(yè)主下班后的一
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