【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?產(chǎn)品配套設(shè)施研究 青城山樓盤(pán)開(kāi)發(fā)特征及發(fā)展趨勢(shì) 樓盤(pán)名稱 自身配套 青城白鷺洲 會(huì)所、滑草場(chǎng)、溫泉藥療場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng) 青城山水 會(huì)所、景觀游泳池 假日青城 會(huì)所 中國(guó)青城 會(huì)所、休閑保健中心、跑馬場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng) 青城陽(yáng)光 會(huì)所 天下青城 會(huì)所、森林公園、體育場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（規(guī)劃中）、賓館 高爾夫山莊 主題公園、高爾夫球場(chǎng)、商務(wù)會(huì)所商業(yè)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、老年活動(dòng)中心 新麗江 商業(yè)街（后期）、會(huì)所、茶樓等 ?從青城山樓盤(pán)的配套設(shè)施來(lái)看，多數(shù)的項(xiàng)目都配置了會(huì)所，并且考慮設(shè)置了體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 ?但是滿足業(yè)主基本生活的購(gòu)物超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)療、教育等配套普遍較為缺乏，為居家生活帶來(lái)諸多不便。 ?僅有山內(nèi)的天下青城項(xiàng)目在配套方面略為完善。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?功能設(shè)置研究 青城山樓盤(pán)開(kāi)發(fā)特征及發(fā)展趨勢(shì) 功能設(shè)置 特點(diǎn) 代表樓盤(pán) 度假、養(yǎng)老 功能 結(jié)合當(dāng)?shù)赝怀龅淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，打出健康、養(yǎng)身的概念，將房屋的功能設(shè)置以滿足度假、養(yǎng)老需求為主導(dǎo)，注重對(duì)單位面積及總價(jià)的控制 青城陽(yáng)光 假日青城 商務(wù)功能 功能利用上的多樣化體現(xiàn)，兼有度假、商務(wù)功能。目標(biāo)群體鎖定少數(shù)高端個(gè)體客戶或大、中型公司。 高爾夫山莊 青城山水 投資功能 有投資功能的度假型產(chǎn)權(quán)式酒店瞄準(zhǔn)對(duì)青城山旅游資源看好的投資客，承諾以誘人的投資回報(bào)率。 天下青城 休閑娛樂(lè) 將項(xiàng)目的配套使用延伸到整個(gè)青城山的消費(fèi)者，推出了娛樂(lè)色彩濃郁、內(nèi)容豐富的服務(wù)：人工滑雪、跑馬、野外生存訓(xùn)練等。 青城白鷺洲 中國(guó)青城 ?功能的設(shè)置和樓盤(pán)的自身定位有密切的聯(lián)系，定位不同，功能設(shè)置亦不相同； ?各個(gè)特色樓盤(pán)多以一種功能服務(wù)為主，具有多種輔助功能設(shè)置；基本上各個(gè)樓盤(pán)均兼有養(yǎng)老、度假等功能。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山樓盤(pán)開(kāi)發(fā)特征及發(fā)展趨勢(shì) ?中高端和高端產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越多，客戶群年齡層由老年向中年、中青年轉(zhuǎn)移，收入水平越來(lái)越高，置業(yè)動(dòng)機(jī)由單純養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)槎燃佟B(yǎng)老兼顧，更多人需要滿足全家的的休閑需求而非僅限于老年人需求，故對(duì)戶型面積需求較以往放大，對(duì)單價(jià)和總價(jià)的承受力有所加強(qiáng)。 ?未來(lái)新批的土地離山門(mén)都有一定距離，其發(fā)展條件和定位都會(huì)有所轉(zhuǎn)變，休閑度假需求的客戶群體會(huì)逐漸增多，市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品和配套將會(huì)有較大提升。 ?未來(lái) 106國(guó)道以東將大規(guī)模發(fā)展，并且個(gè)盤(pán)規(guī)模都較大，將會(huì)借助品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與 106國(guó)道以西項(xiàng)目抗衡。 ?2023年將是區(qū)域市場(chǎng)的中高端、高端物業(yè)供應(yīng)較為集中的一年，供應(yīng)產(chǎn)品線以70~150的聯(lián)排別墅、 180~300的雙拼別墅和 200以上的獨(dú)棟別墅為主；其客戶將來(lái)自國(guó)內(nèi)更廣泛的高端市場(chǎng)； 青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 青城山市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者需求研究 已購(gòu)房客戶特征： 在青城山選擇置業(yè)的購(gòu)房者最常居住的區(qū)域主要集中在城西、市中心和城南，而居住在這些區(qū)域的被訪者均有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 針對(duì)本項(xiàng)目有可能的消費(fèi)者，就消費(fèi)者檔次而言，以已退休的老年消費(fèi)者及高收入的中青年消費(fèi)者為主。 長(zhǎng)期在青城山居住的人群以退休老年人為主。 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 吸引消費(fèi)者去青城山購(gòu)房的主要原因是青城山作為國(guó)家級(jí)文化旅游遺產(chǎn)，它的自然環(huán)境和空氣及綠化面積大；， 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)此住宅的主要目的是作為第二居所休閑度假； 大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)置物業(yè)的主要目的在于不定期度假，其次是年輕人買(mǎi)來(lái)為老年人常住和以后養(yǎng)老所用，另有部分購(gòu)房者用于定期避暑度假； 僅有極少數(shù)購(gòu)房者表示購(gòu)房是為了長(zhǎng)期居住用，這部分客戶主要為外地退休中老人士及在區(qū)域內(nèi)工作的年輕群體； 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 總的來(lái)說(shuō)，在青城山已購(gòu)房的客戶年齡集中在 30~70歲，主力段是 40~60歲，置業(yè)動(dòng)機(jī)是退休前休閑或給家人住、退休后養(yǎng)老；而 30~40歲年齡段的置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是休閑度假， 60歲以上的主要是養(yǎng)老；但各年齡段均有投資升值的心理需求，特別是年輕段的。 青城山需求市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 居住習(xí)慣 ?多數(shù)客戶通常都會(huì)在周末到此度假或者是夏天避暑，其次為居住無(wú)規(guī)律和常住的客戶；長(zhǎng)期居住的客戶主要是退休的老年人。 ?除周末在此居住的被訪者以外，其余時(shí)間在此居住的被訪者更多的是每天在此居住，其次為周末在此居住，沒(méi)有規(guī)律和節(jié)假日在此居住的也具有一定比例； ?現(xiàn)居住人口主要以 2人和 3人為主。居住人口家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人同住和夫妻二人與子女同住最多。 ?居住客戶的日常休閑方式只要集中在爬山、散步、與朋友聊天等方面，這充分體現(xiàn)了消費(fèi)者在此居住的休閑、度假的目的，同時(shí)可見(jiàn)居住者非常注重鄰里之間的交流和溝通。 ?對(duì)于在青城山長(zhǎng)期居住的被訪者來(lái)說(shuō)，他們采購(gòu)生活用品的地方通常是周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而對(duì)于周末到此居住的被訪者來(lái)說(shuō)，他們采購(gòu)生活日用品的地方通常是從成都攜帶。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 需求特征 需求區(qū)域： ? 有大部份的被訪者目的性非常明確，僅在青城山看過(guò)樓盤(pán)，其它根本不作為考慮對(duì)象，可見(jiàn)青城山作為休閑度假有其絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 ? 空氣好，環(huán)境好是被訪者選擇青城山的最主要的原因，他們認(rèn)為這里氧氣足，是天然氧吧，老人在這里居住或者是周末度假非常好；其次是世界文化遺產(chǎn)，是獨(dú)一無(wú)二的而選擇了青城山。再次，它有山有水 /山清水秀和是養(yǎng)生之地。就這些優(yōu)勢(shì)而言，是其它任何一個(gè)地方所無(wú)法比的。 ? 值得一提的是，雖然同在青城山，但青城前山與青城外山因區(qū)域的不同而各有優(yōu)勢(shì)，青城前山空氣好，環(huán)境好，有山有水，爬山方便，而且最重要的是名氣大；但是比較潮濕，東西容易發(fā)霉，而青城外山空氣比較干燥，是其優(yōu)勢(shì)之一。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 價(jià)格需求： 對(duì)價(jià)格的承受力在總價(jià) 2040萬(wàn)之間，單價(jià) 4000元 /平方米左右。 對(duì)物業(yè)的需求： ?為了逃避城市的喧囂，所以消費(fèi)者會(huì)購(gòu)置郊區(qū)的物業(yè)，絕大多數(shù)的被訪者再次置業(yè)會(huì)選擇安靜的區(qū)域。 ?多數(shù)希望與鄰里交流，部分希望獨(dú)處不被打擾。 ?建筑形式：大多數(shù)物業(yè)的建筑類型還是以低層住宅為主，其次是聯(lián)排別墅 ?內(nèi)部空間：主要選擇平層、躍式（雙層）的空間結(jié)構(gòu)。 ?私家花園：更愿意選擇有寬敞的私家院子的住宅，這樣可以自己栽花種花；對(duì)私家花園的選擇主要在 30~40平方米。 ?戶內(nèi)面積分布：考慮郊區(qū)物業(yè)的休閑度假作用，多數(shù)被訪者希望臥室的面積適中，但個(gè)數(shù)要適用；近三成的被訪者希望臥室面積小，但個(gè)數(shù)多。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 物業(yè)需求變化趨勢(shì)比較分析： 已購(gòu)買(mǎi) 準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi) 戶型面積 41~60平方米 39% 31% 61－ 100平方米 29% 37% 戶型房間數(shù) 一房 38% 17% 二房 51% 65% 三房 7% 12% 四房及以上 4% 3% 從整體上來(lái)看，再次購(gòu)房所需求的戶型面積較已購(gòu)買(mǎi)物業(yè)有所放大。二、三房類的比例也放大到 77%，而一房類的需求縮小到 17%。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 青城山市場(chǎng)潛在消費(fèi)者需求研究 潛在客戶特征 與已購(gòu)房客戶年齡層次相比明顯年輕，可以反映出青城山客戶群體向年輕化發(fā)展的趨勢(shì)。這與對(duì)個(gè)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員走訪結(jié)論吻合。 多數(shù)潛在消費(fèi)者為第二或三次置業(yè)，都有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，他們選擇購(gòu)置郊區(qū)住宅的主要目的不是為了解決居住問(wèn)題，而是提高生活水平及質(zhì)量，希望能在郊區(qū)住宅感受市區(qū)內(nèi)無(wú)法感受到的自然與寧?kù)o。在項(xiàng)目地塊地理位置不具優(yōu)勢(shì)的情況下，應(yīng)重視對(duì)環(huán)境及配套的營(yíng)造。 青城山需求市場(chǎng)研究 對(duì)區(qū)域的選擇： 總體來(lái)看， 44%的被訪者在選擇郊區(qū)購(gòu)房區(qū)域時(shí)，會(huì)首選青城山；其次是都江堰、溫江、華陽(yáng)和龍泉，其它相對(duì)次之。 選擇在青城山置業(yè)的絕大多數(shù)潛在問(wèn)卷被訪者選擇項(xiàng)目所在區(qū)域及后山置業(yè)，這與其不可復(fù)制的自然環(huán)境息息相關(guān)。 預(yù)計(jì)居住時(shí)間： %的被訪者選擇了夏季， %的被訪者選擇了長(zhǎng)住， %的被訪者選擇了節(jié)假日；這說(shuō)明郊區(qū)清涼的夏天對(duì)近半的被訪者來(lái)說(shuō)有很大的誘惑，他們可以在這里享受清新的空氣、美麗的風(fēng)景。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 需求特征 物業(yè)類型： 在問(wèn)及對(duì)青城山區(qū)域物業(yè)需求時(shí)，選擇最多的還是小聯(lián)排別墅、其次為院落式別墅、度假公寓。 戶型面積： 潛在客戶對(duì)戶型的需求從面積來(lái)看， 5080平方米的住宅是主力需求面積，占 31%，又從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，以三室二廳二衛(wèi)的戶型最受被訪者喜愛(ài)，面積主要體現(xiàn)在 100150平方米。 空間形式： 在面積確定的前提下，喜歡躍式（雙層）、平層、錯(cuò)層、復(fù)式（局部雙層低空間），說(shuō)明大多數(shù)潛在客戶希望戶內(nèi)空間有一定變化。 房間需求： 對(duì)青城山的住宅，在同等面積的情況下，有 41%的被訪者希望臥室面積適中，個(gè)數(shù)適用；有 28%希望臥室面積小，但個(gè)數(shù)多；有 27%希望面積大，但個(gè)數(shù)少；僅有 4%的被訪者認(rèn)為無(wú)所謂。 戶外空間： 在選擇公共空間時(shí)有 67%的被訪者希望自己有寬敞的私家院子， 17%的被訪者認(rèn)為私家院子稍小，公共空間大一點(diǎn)，另有 16%則認(rèn)為有私家院子就行，大小無(wú)所謂。對(duì)公共空間的要求既安靜，又有與其它人交流的空間。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 配套需求： 和已購(gòu)房客戶相似，配套需求主要集中在大中型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院和銀行。對(duì)物業(yè)的不滿意也主要集中在配套不完善、太過(guò)潮濕和交通不便上。 車(chē)位需求： 74%的被訪者認(rèn)為只需要一個(gè)車(chē)位； 16%的需要兩個(gè)車(chē)位；還有 10%則認(rèn)為不需要車(chē)位。比例較已購(gòu)房業(yè)主有所提高。 價(jià)格需求： 在 35004000元 /平方米～ 40014500元 /平方米之間；其它相對(duì)較少。 多數(shù)消費(fèi)者都有買(mǎi)低心理，提及價(jià)格時(shí)都會(huì)有所保留。通常預(yù)期單價(jià)比實(shí)際購(gòu)買(mǎi)單價(jià)低 10%，以此推算被訪者能承受的最高單價(jià)應(yīng)該是： 38504950元 /平方米不等。能承受的最高房屋總價(jià)集中在 2060萬(wàn)元。對(duì)應(yīng)的戶型面積為 50~120平方米。 環(huán)境需求： 但只得注意的是，潛在客戶選擇樓盤(pán)似乎 更喜歡原始的、自然生態(tài)的、有特色的環(huán)境，同時(shí)對(duì)戶型非常重視 。同時(shí)要注意的是，在規(guī)劃園林設(shè)計(jì)中要規(guī)避直接臨路對(duì)項(xiàng)目的不利影響。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)研究 影響購(gòu)買(mǎi)第二居所的郊區(qū)物業(yè)前五個(gè)因素分別是： 房屋單價(jià) 交通便利性 社區(qū)外部自然環(huán)境 社區(qū)內(nèi)部生活配套服務(wù)設(shè)施 社區(qū)安全性 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山需求市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的指導(dǎo)意義 青城山需求市場(chǎng)研究 需求研究的局限性： 由于青城山市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展中的市場(chǎng)，而調(diào)研更多集中于對(duì)已售和在售物業(yè)的客戶群體調(diào)研，隨著旅游環(huán)線的開(kāi)通、區(qū)域生活配套的進(jìn)一步完善，區(qū)域有了作為第一居所的基礎(chǔ)條件，選擇在區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)投資的潛在客戶和現(xiàn)實(shí)客戶的需求將越來(lái)越呈現(xiàn)多元化特征，這要求我們用適度超前的思路看待未來(lái)需求特征。 需求發(fā)展的趨勢(shì)： 需求戶型在略微放大，尤其是檔次逐步走高的樓盤(pán)，已由 30多 ~80平方米的主力需求面積區(qū)間增加至50~150的主力需求區(qū)間。但高山流水這一類高端樓盤(pán)的消化速度緩慢，主要是由于高端商務(wù)市場(chǎng)不成熟所至。 價(jià)格在穩(wěn)步走高，但考慮到區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)放量，環(huán)山渠以外的樓盤(pán)未來(lái)一年的上升空間不大，估計(jì)整體不超過(guò) 200~400元 /平方米。 由于成都人特有的休閑消費(fèi)習(xí)慣，其休閑市場(chǎng)發(fā)展空間較大，但需要結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展條件和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況，客觀定位項(xiàng)目發(fā)展方向。 青城山需求市場(chǎng)研究 本項(xiàng)目借鑒： 本項(xiàng)目具有發(fā)展中高端物業(yè)的