【正文】 所謂。對物業(yè)的不滿意也主要集中在配套不完善、太過潮濕和交通不便上。 多數(shù)消費者都有買低心理，提及價格時都會有所保留。 環(huán)境需求： 但只得注意的是，潛在客戶選擇樓盤似乎 更喜歡原始的、自然生態(tài)的、有特色的環(huán)境，同時對戶型非常重視 。但高山流水這一類高端樓盤的消化速度緩慢，主要是由于高端商務(wù)市場不成熟所至。 配套除了生活配套外，應(yīng)配備一套完善的醫(yī)療保健系統(tǒng)，包含體檢、健康檔案、綠色通道、中醫(yī)保健養(yǎng)生等。 對于上述產(chǎn)品單價控制在 4000~5000元 /平方米，主力總價控制在 20~60萬 /套。 項目區(qū)域定位 地塊西側(cè)： 地塊西側(cè)臨 G106，地塊與道路間為一水渠，水流由北至南，水量較豐，但水質(zhì)較差。 規(guī)劃指標： 用地性質(zhì)：一類住宅用地兼容旅游商業(yè)服務(wù)用地（兼容商業(yè)面積未作具體要求） 總占地面積： （ ㎡） 退 40米建筑紅線和 8米紅線后用地為 （ ） 建筑容積率： ≤（ ） 建筑高度： ≤13米 建筑密度： ≤23%（ ％） 綠化率： ≥45％ 住宅戶型面積： 90平方米戶型面積 ≥70％總住宅面積 車位要求低限： 機動車：住宅部分 1： 1；商業(yè)部分 100平方米 / 自行車：住宅部分 1： 1；商業(yè)部分 100平方米 /1015個 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目基地概況 區(qū)域交通情況： 106國道往北至都江堰城區(qū)約 12公里， 106國道往南經(jīng)成青線到成都約 42公里，距青城山前山門約 3公里，距后山門 10公里； 地塊周邊商業(yè)配套情況： 目前該區(qū)域商業(yè)配套主要以本地居民經(jīng)營的干雜、副食品小店及主要針對游客的以農(nóng)家樂為主要形式的餐飲休閑業(yè)態(tài)，在青城山鎮(zhèn)有一小型農(nóng)貿(mào)市場。 自然環(huán)境優(yōu)越： 項目臨近前山，區(qū)域的空氣質(zhì)量良好，自然植被覆蓋率極高，且空氣較為干燥，有較好的人居環(huán)境。 項目產(chǎn)品線受限： 地塊產(chǎn)品線受到規(guī)劃 90平方米、70％的制約，對項目走高端市場路線造成較大的障礙； 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 項目地塊 SWOT分析 SWOT分析 機會點： 游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建 ： 游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建將大大改善提升該區(qū)域的居住生活服務(wù)配套形象，而且還會使本區(qū)域成為青城山片區(qū)的旅游、休閑度假中心區(qū)，將帶來大量的消費者，同時也將帶動對本區(qū)域物業(yè)的市場需求。 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 項目區(qū)域定位 項目片區(qū)在青城山目前的地位 —— 由少量零星開發(fā)向規(guī)模放量開發(fā)轉(zhuǎn)變。因此我們將項目所在片區(qū)定位為青城山旅游、度假、休閑、文化核心區(qū)。因此，單純的就項目自然環(huán)境來看，并不具備太大的競爭力。這條交通干線在旅游旺季期間將帶來龐大的車流和客流。 其次或許我們還能從本土民俗文化中去挖掘，比如脫胎于道文化的長壽、養(yǎng)生文化以及古來形成的青城山財神文化等。 ?項目整體市場定位 項目構(gòu)建一個具有傳統(tǒng)人文底蘊的現(xiàn)代中式院落度假社區(qū)。 對于本案物業(yè)功能的定位我們希望力圖找到專屬的藍海策略，在前文我們對青城山區(qū)域市場發(fā)展前景的分析中曾明確的指出未來青城山居住物業(yè)市場將有可能形成白＋黑的生活居住模式，但面對現(xiàn)實的區(qū)域主流消費需求市場，以及可能面臨更大的市場風(fēng)險，我們最后選擇了迎合主流需求市場的度假休閑物業(yè)功能定位。 —— “玩味天地”也強勢表達著一種生活的優(yōu)越感，甚至神秘感。 梅爾（ Peter Mayle）的《山居歲月》又名《永遠 的普羅旺斯》一書一樣倡導(dǎo)回到自我的悠閑生活。 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Chapter 4 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 主要是指多元文化主義中強調(diào)和諧 、 包容的部分 ， 這也恰恰苻合道家文化中最為看重的 “ 道法自然 ” 、 “ 天人合一 ” 的思想 。 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 區(qū)域市場環(huán)境研究項目定位研究區(qū)域住宅市場研究項目營銷相關(guān)問題項目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域市場環(huán)境研究項目定位研究區(qū)域住宅市場研究 整體社區(qū)人文概念引入 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 我們可以設(shè)想社區(qū)有這么一個會所，它的頂、梁、柱是由是最傳統(tǒng)中式建筑構(gòu)架組成，卻由大面積的落地玻璃圍合墻面，這樣傳統(tǒng)建筑的骨架、肌理、完全展現(xiàn)在人們面前，傳統(tǒng)與現(xiàn)代是如此的對立而又和諧相融，讓身在其中的人不禁產(chǎn)生穿越時空的奇妙感受； 在會所的咖啡廳里，青石作臺，傳統(tǒng)居民排窗格做桌面，配上柔軟舒適的矮沙發(fā)。 這些院落在中間一條尺度較寬的主街上，隨意地衍生出數(shù)條支巷，這些尺度較窄小巷隨著院宅建筑的外墻曲折蔓延，又相互匯通，將多個相對獨立的院落串聯(lián)起來，對室內(nèi)、室外空間進行了完整的構(gòu)置，將公共空間一定程度的私密化，同時巧妙地利用院宅建筑的前庭、內(nèi)院、跨院、回廊以及宅前、宅間綠地、廣場與室內(nèi)空間形成的相互穿插，從而將室內(nèi)和室外空間完美的融合在一起，形成大量“灰空間”，空間和時間的交錯轉(zhuǎn)換，在不同的院落中都可以體現(xiàn)出有自己生動靈活流暢的特點。平均單套面積區(qū)間： 7085 ㎡ 。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 專注于高端戶型區(qū)間，分散兼顧中小戶型區(qū)間： 本思路就是盡量往高端做，以中國青城最近一期為參考，結(jié)合其它項目的情況，則戶型建議構(gòu)成如下： 6070平米 20% 約為 6400平米 8090平米 20% 約為 6400平米 100110平米 30% 約為 9600平米 120平米以上 30% 約為 9600平米 以上戶型面積配比沒有迎合市場結(jié)構(gòu)，而是在 120平米以上戶型當(dāng)中找到最大的配比。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 戶型產(chǎn)品形態(tài) 聯(lián)排、疊拼、獨立院落式 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 建筑立面 市場現(xiàn) 狀 我們說建筑是一種強迫性的藝術(shù)，除了其體量關(guān)系和空間尺度外，而建筑的外立面則是最為直接的體現(xiàn)。其建筑肌理還是很豐富的，不過總是感覺差些韻味 青城高爾夫 高爾夫本身是西方的運動，自然要搞美式的建筑風(fēng)格，無可非議。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 可借鑒的里面風(fēng)格： 萬科第五園立面 萬科第五園的建筑里面融合了現(xiàn)代與傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，充分發(fā)揮中國傳統(tǒng)建筑文化，白墻黑瓦簡潔的外觀，和色彩很有意境的和諧美，營造出典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 院落組合建議 圍合的空間狀態(tài)，整體規(guī)劃上打破了平板狀的功能分區(qū)。不過，這個項目的確是能夠帶給人無窮想象空間和創(chuàng)造力的項目。因此，就項目的銷售價格而言，在不考慮項目產(chǎn)品附加值的從純競爭市場的角度來看， 07年底，項目住宅銷售均價突破 4000元 /平方米（按照中高端物業(yè) 4200元 /平方米計算，年度增率 5%）應(yīng)當(dāng)沒有太大的懸念。新開發(fā)物業(yè)如果在產(chǎn)品定位和產(chǎn)品品質(zhì)上都能跟上市場需要，其價格想象空間巨大。 12:41:4412:41:4412:412/14/2023 12:41:44 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 14日星期二 下午 12時 41分 44秒 12:41: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:41:4412:41:4412:41Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 其他營銷問題 THE END 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 最后 ，我們認為，青城山的核心價值就在于其環(huán)境資源的優(yōu)越性，和世界級品牌的唯一性，以及多種文化融合的不可復(fù)制性。而價格也將逐年遞增，預(yù)計未來兩年里成都房市的價格整體增率超過 10%應(yīng)當(dāng)不會有大懸念。摒棄“公寓”式居住狀態(tài)，回歸到傳統(tǒng)的親鄰式居住形式。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 本案建筑風(fēng)格提示： 風(fēng)格一：簡易中式立面 借鑒傳統(tǒng)中式民居的形：如坡頂、山墻；色：灰、白、宗紅；構(gòu)件：照壁、門墩、排窗，結(jié)合現(xiàn)代工藝，再現(xiàn)中式建筑風(fēng)韻。如果運用現(xiàn)代手法通過夸張、減繁、符號、甚至抽象的方式來表現(xiàn)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格又會怎樣了？管它是川西的，還是其他地方的，黛瓦白墻并不是我們想要的建筑的全部。 碧水青城 這個樓盤的外立面是一種什么樣的風(fēng)格？川西建筑風(fēng)格？而其建筑肌理的單調(diào)，使其立面難有作為 。從中國青城兩萬多平米的 80160平米的銷售量來看，這也并非不可能。這樣的總價位控制（目前市場結(jié)構(gòu) 40萬以下接近 80%。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 項目戶型配比建議 迎合主流市場的思路： （按 32023㎡米計算） 4050 ㎡ ： 15%以下 約為 4500 ㎡ ，約合 100－ 110套 6080 ㎡ ： 30%以下 約為 9600 ㎡ ，約合 120160套 90 ㎡ ： 25%以下，約為 8000 ㎡ ，約合 90套。形成了一種新的自然，一個新的場所，一種新的生活、一種新的風(fēng)尚，這或許就是我們想要賦予項目所獨有的“文化景觀”吧 ??. 項目總平規(guī)劃建議 由傳統(tǒng)民居的建筑符號和現(xiàn)代建筑的手法平行構(gòu)置成的現(xiàn)代中式院落，它既具有中國建筑文化的標識 民居符號，同時又是一個現(xiàn)代建筑。 同時便于物化的表現(xiàn) 。項目總平規(guī)劃建議 一個可以信步走遍青山綠水的旅行家 —— 每個月，我要留給自己一兩天呼吸清新，每 一年，我要讓自己有一個兩個月享受自然。 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 項目自身定位 ?案名建議 一二山居 One two there house 一二山： 有 3的簡單意義。 —— “玩味天地”強烈透露著一種時尚生活方式。但這些人文歷史畢竟離我們太久遠了，它或許可以感悟、體驗，但注定不能替代絕大多數(shù)現(xiàn)代人的早已習(xí)慣的生活模式和思維觀念，因此我們給出了項目傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人文與時尚相結(jié)合的項目市場定位。 因此，在項目人文環(huán)境當(dāng)中，若有能夠拿來就用的也就只有前段所說的區(qū)域共性人文環(huán)境牌的了，但或于是因為青城山的人文環(huán)境太特殊、太唯一了，也太罕有了，它在強勢的賦予區(qū)域各物業(yè)發(fā)展項目奪目光環(huán)的同時，也給各項目在人文環(huán)境打造上套了一個緊箍咒，使區(qū)域中各項目在不知不覺中忘記了應(yīng)該因地制宜的去塑造最為適合自己的鮮明形象和獨特人文氣質(zhì)，打個或許不太恰當(dāng)?shù)谋确?，目前在青城山的各個物業(yè)開發(fā)項目就如一群穿著一樣的道士，唯一的區(qū)別在于有些老些，有些還顯年輕罷了。 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 項目自身定位 項目人文環(huán)境： 項目靠近前山門，項目周邊相鄰幾條街道中，主要為當(dāng)?shù)厝松钆涮捉值?。從這個意義上講，我們還是建議本項目以迎合主流市場價位為好。 地塊自然環(huán)境： 我們不與成都市去做比較，而是與環(huán)山渠以內(nèi)甚至后山的自然環(huán)境做個比較。占到青城山整體年市場供應(yīng)量近 40％份額。 未來二年青城山度假休閑物業(yè)的熱點開發(fā)區(qū)域： 目前 106國道以西臨山土地基本開發(fā)殆盡，隨著青城山旅游度假休閑的持續(xù)升溫，項目所