【正文】 交通干線，為到達前山門和后山的交通干線。 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 項目自身定位 綜合以上前面章節(jié)對住宅市場、旅游市場、商業(yè)市場以及項目地塊特性的分析研究，我們對項目進行定位。 —— “玩味天地”張揚著一種隨心所欲的自由，所謂“很 out”。 一個可以永生收藏的世界級家產(chǎn) —— 投資健康，給家人一筆傳世財富。 將項目塑造成青城山度假休閑物業(yè)中的一道獨有的文化景觀 。 110130 ㎡ ： 20%以下 約為 6400 ㎡ ，約合 5060套 140150以上： 10%以下 約合 3200 ㎡ ，約合 2030套 總計： 370－ 460套。 當(dāng)然，這需要建立在項目本身具備相當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)的基礎(chǔ)之上的。而融入自己創(chuàng)造性的建筑立面以及由于本身建筑肌理豐富產(chǎn)生的層次關(guān)系才是我們想要的。 院落組合提示一 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 院落組合提示二 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 院落組合提示三 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 總結(jié)以上建議，在很大程度上，項目是篇大文章，我們需要融合的是一個博大精深的中國傳統(tǒng)文化體系，對于本案我們也只是在很短的時間內(nèi)進行了一個粗略的思考，更系統(tǒng)更契合實際的研究，需要我們花更多的精力的時間去探究。消費者在青城山置業(yè)具有終極置業(yè)的意義，每一套住宅都具有商業(yè)般的價值，而且不斷增值。 :41:4412:41:44February 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。而樂觀的情況是，年度保持 10%的增率也并非完全不肯可能。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 本案建筑風(fēng)格提示： 風(fēng)格二：川西穿斗式建筑 在簡易中式基礎(chǔ)上，更注重對川西民居典型建筑構(gòu)件與符號的運用，在設(shè)計中突顯穿斗這一特色，很好的繼承和發(fā)展了本地傳統(tǒng)。 項目營銷相關(guān)問題 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目定位研究 區(qū)域住宅市場研究 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 翠朗園 據(jù)稱這是川西建筑和現(xiàn)代建筑風(fēng)格的融合，不過怎么看，也有沒有想象中的韻味 錦繡青城 也是川西風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的例子。），項目市場銷售已經(jīng)基本不存在大的風(fēng)險了，應(yīng)當(dāng)能夠保證銷售達到的盈虧平衡點。一個個錯落有致、獨具特色的現(xiàn)代院落組成的前衛(wèi)、時尚、休閑的度假社區(qū)，在現(xiàn)代與傳統(tǒng)的對比中謀求一種對話，在傳承與創(chuàng)新的碰撞中尋求一種融合，從而形成一種打破時間、空間維度限制的全新的建筑語境。 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 整體社區(qū)人文概念引入 在前文中 ， 對區(qū)域自然人文環(huán)境的提出了我們的看法 ， 并在項目市場定位中提出了多元文化特征的想法 。 山 居： 山居歲月，表明悠閑自在生活主張，與大受時尚人群歡迎 的彼得 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域住宅市場研究 項目自身定位 ?物業(yè)功能定位 以滿足休閑度假型階段性居家功能為核心，迎合主流需求市場結(jié)構(gòu)，打造具有多元文化特征的真正意義上的“悠游清心”度假社區(qū)。除了對于每個樓盤每個項目都是適用的青城山世界文化遺產(chǎn)和道文化這兩個金質(zhì)招牌，基本沒有其他現(xiàn)成的歷史文化題材。之所以提出這個問題的原因在于，我們認(rèn)為項目所處地塊并非十分理想，從自然環(huán)境的角度來看，難以與目前一些樓盤的地理位置下的自然環(huán)境優(yōu)勢相比美。 威脅： 區(qū)域競品項目云集，物業(yè)供應(yīng)放量，市場競爭激烈： 今年該區(qū)域大量新推物業(yè)將上市，鐵二局項目、尚善棲、置信芙蓉青城項目以及廣居民生項目、深圳地博投資項目等暫未面市的潛項目，片區(qū)的競爭壓力較大，同時受新政影響，區(qū)域新推項目產(chǎn)品同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重。 交通順暢： 以 G106為主干的交通網(wǎng)絡(luò)，形成了項目良好的交通通達性，也為日后片區(qū)的發(fā)展提供了保障。 地塊東側(cè)： 地塊東北側(cè)與東軟教師公寓隔墻而臨，東南側(cè)為待開發(fā)用地； 地塊南側(cè)： 地塊南側(cè)為待開發(fā)用地。 交通組織應(yīng)避免社區(qū)入口與 106國道太近、太直接，應(yīng)考慮營造出社區(qū)“隱、藏、曲徑通幽”的效果。 需求發(fā)展的趨勢： 需求戶型在略微放大，尤其是檔次逐步走高的樓盤，已由 30多 ~80平方米的主力需求面積區(qū)間增加至50~150的主力需求區(qū)間。 價格需求： 在 35004000元 /平方米～ 40014500元 /平方米之間；其它相對較少。 空間形式： 在面積確定的前提下，喜歡躍式（雙層）、平層、錯層、復(fù)式（局部雙層低空間），說明大多數(shù)潛在客戶希望戶內(nèi)空間有一定變化。這與對個盤的營銷人員走訪結(jié)論吻合。 對物業(yè)的需求： ?為了逃避城市的喧囂，所以消費者會購置郊區(qū)的物業(yè)，絕大多數(shù)的被訪者再次置業(yè)會選擇安靜的區(qū)域。 ?居住客戶的日常休閑方式只要集中在爬山、散步、與朋友聊天等方面，這充分體現(xiàn)了消費者在此居住的休閑、度假的目的，同時可見居住者非常注重鄰里之間的交流和溝通。 ?未來 106國道以東將大規(guī)模發(fā)展，并且個盤規(guī)模都較大，將會借助品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢與 106國道以西項目抗衡。 ?僅有山內(nèi)的天下青城項目在配套方面略為完善。同時項目也面臨這樣的難題，一方面我們期望項目能夠成為青城山房地產(chǎn)項目的新的標(biāo)桿，但另一方面，市場結(jié)構(gòu)表明，中小戶型依然占據(jù)六成以上的成交量，因此，項目如果選擇最小的市場風(fēng)險條件下進行開發(fā)，那么項目很難達到我們關(guān)于項目在競爭者市場上引領(lǐng)流向和標(biāo)桿的地位設(shè)想。另外還有60%的項目均價在 4000元 /平方米以上。 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 ?成交量與銷售周期 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 ?分戶型銷售情況 依據(jù)在售樓盤戶型構(gòu)成統(tǒng)計繪圖如下： %%%%3050508080100100以上注：以上比例為按套統(tǒng)計。 項目名稱 占地面積 （畝） 建筑 面積 （㎡） 容 積 率 建筑 形式 戶型 區(qū)間 （㎡） 主力 戶型（㎡） 銷售均價 元 /㎡ 起價元 /㎡ 最高價 元 /㎡ 銷售比例 % 青城青景苑 65 39638 類別墅洋房 70130 7088 2850 2400 3700 80% 四季青城 53 16800 度假型公寓 全部 40 40 3000 3700 4000 清盤 潮蓉碧水青城 191 63667 度假型類別墅 5900 4300 6900 95% 青城雅舍 14118. 度假型類別墅 30150 5066 21萬 /套 17萬 /套 80萬 /套 95% 蜀秀青城 30 11643 度假型公寓 50120 4000 3680 4700 70% 調(diào)查樓盤基本情況表 表 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 項目名稱 占地面積 （畝） 建筑 面積 （㎡） 容 積 率 建筑 形式 戶型 區(qū)間 （㎡） 主力 戶型（㎡） 銷售均價 元 /㎡ 起價元 /㎡ 最高價 元 /㎡ 銷售比例 % 青城高爾夫新麗江 365 90000 度假型類別墅 37126 3750 4580 4200 5000 90% 天下青城 2期 100 總占地100畝 ,分四期 酒店公寓 60140 6080 3400 3200 4000 95% 青城兩河山莊錦繡青城 100 30000 洋房 +別墅 50180 5090 5400 3900 6800 95% 中國青城 800 25969 別墅 110273 110150 10000 8000 35000 70% 青城山高爾夫山莊 (2期 ) 158 30000 別墅 80400 80160 6000 4580 8800 80% 續(xù)前表 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 ?成交量與銷售周期 表 序號 樓盤名稱 體量（ M2） 層數(shù) 價格 開盤時間 銷售進度 銷售周期 起價 均價 最高價 1 青城青景苑 39638 4 2400 2850 3700 80% 100 2 四季青城 16800 3 3000 3700 4000 清盤 3 潮蓉碧水青城 63667(一期 8萬多 ) 3 3800 4200 5900 一期 余 9套 150 4 青城雅舍 3 17萬 /套 21萬 /套 80萬 /套 余 14套 60 5 蜀秀青城 11643 3 3680 4000 4700 70% 90 區(qū)域市場環(huán)境研究 項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 續(xù)前表 序 號 樓盤 名稱 體量 （ M2） 層數(shù) 價格 開盤 時間 銷售 進度 銷售 周期 起價 均價 最高價 6 新麗江 9萬多 2 3580 4200 5000 余 20套 450 7 天下青城 2期 分四期 7 電梯 3200 3400 4000 余 5套 240 8 青城兩河山莊 錦繡青城 3萬多 23 3900 洋房 4000聯(lián)排 6000 獨棟 6800 5200 余 8套 360 9 中國青城 25969 2 8000 10000 35000 70% 540 10 青城高爾夫 山莊 (2期 ) 3萬多 獨棟 2層 聯(lián)排雙拼 3層 4580 6000 8800 70% 30 上表樓盤中，除了一個項目清盤外，其他大多為為尾盤銷售。 青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究 區(qū)域市場環(huán)境研究 區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究 小結(jié)： 綜合來看，青城山片區(qū)的比較優(yōu)勢還是明顯的，而其獨特的人文資源和良好的自然環(huán)境在成都近郊及遠(yuǎn)郊板塊暫時還沒有哪個片區(qū)替代，其房地產(chǎn)開發(fā)的價值也有被低估的嫌疑，我們相信，其片區(qū)的優(yōu)勢價值回歸在交通條件以及其本身的基礎(chǔ)設(shè)施、管理理念有著根本性改善的情況下將為逐漸成為現(xiàn)實。 ?人文積淀 道教文化為居住環(huán)境提供了濃厚的文化積淀，借勢青城山本身的文化精髓，居家也具備了獨有的底蘊，享受到的是身心的雙重熏陶。普通消費者購房后發(fā)生的交通成本、時間成本的成倍增加，這一點也成為阻礙客戶下單的重要原因； ?開發(fā)過度導(dǎo)致自然環(huán)境惡化 近幾年青城山的房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的發(fā)展，但青城山的自然生態(tài)環(huán)境、景觀遭到了人為因素的破壞，顯現(xiàn)出過度開發(fā)跡象。 青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究 區(qū)域市場環(huán)境研究 區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究 ?未來進入青城山、都江堰大景區(qū)的門戶 成青（成都 青城山）旅游快速通道溫江 — 都江堰段將于今年 7建成通車。廊道兩側(cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑墻 ，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。 中興鎮(zhèn)區(qū)：為周邊農(nóng)村服務(wù)的生活居住城鎮(zhèn)，王婆巖景區(qū)配套服務(wù)鎮(zhèn)。近幾年內(nèi)，青城山在發(fā)展旅游地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢不會動搖。 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 項目營銷相關(guān)問題 區(qū)域市場環(huán)境研究 區(qū)域住宅市場研究 項目定位研究 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域資源豐富 —— 世界級風(fēng)景名勝區(qū) 人文歷史悠久 在成都郊區(qū)房地產(chǎn)市場中具有特殊性地位 —— 青城山的自然環(huán)境是其他區(qū)域不具備的 ， 具有唯一性和排它性 ， 土地資源因此極具稀缺性； 青城山主要針對休閑度假的短居型客戶和養(yǎng)老