【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項(xiàng)目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。 在附近對于近景和遠(yuǎn)景來說都不佳，都是一些建 筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 14 、社會治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后 2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對我們在銷售本項(xiàng)目時有所影響。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公共交通極為便利 ，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5分種車程。不過本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場： 本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場”，作為對“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒有相關(guān)資料，所以 這點(diǎn)上我們在后期的規(guī)劃中會關(guān)注此項(xiàng)。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項(xiàng)目人們的生活配套需要。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對面修建一所公辦小學(xué)，我們還無法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的修建， 所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 15 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設(shè)施： 街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析 在對項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項(xiàng)目優(yōu)劣勢的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境 ，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場競爭力。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育）。 4） 性價比高： 同等品質(zhì)，戶型上，價格更占優(yōu)勢（詳細(xì)見規(guī)劃設(shè)計） 注：我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風(fēng)險 2. 劣勢分析 1） 自然 景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。 2） 噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個原因，大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 16 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。 3．項(xiàng)目的機(jī)會分析 從上面提到的本地塊的幾個方面優(yōu)勢，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢，是本地段其他樓盤無法比擬的。 競爭樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4．項(xiàng)目的威 脅分析 本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個方面來分析： 一．是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對本項(xiàng)目有一定的威脅性； 二．是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤； 三．是環(huán)境問題 S（優(yōu)勢） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學(xué) 3． 整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險 5．價格 W（劣勢） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境 達(dá)不到“三通一平” O（機(jī)會） 1. 了解“ 上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計風(fēng)格上避開對手； 2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計來弱化景觀劣勢 3. 樓盤周邊自然環(huán)境?? .較差，沒有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵 T（威脅） 直接對手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問題 本項(xiàng)目 SWOT 分析圖 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 17 結(jié) 論： 本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求 的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣 ，該項(xiàng)目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。 ● 項(xiàng)目的市場定位 項(xiàng)目開發(fā)核心概念：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一？ 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 18 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境 、配套有意識的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，打出 “ 時尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。本項(xiàng)目將營造出一個實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，營 造一個大型住宅地產(chǎn)品牌，通過高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性，進(jìn)行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 （一） 項(xiàng)目市場細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計，把它建成為以“綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入“中等 +較高 +富裕”幾個階層。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨(dú)立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。同時，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點(diǎn)和酒樓，不僅可彌補(bǔ)這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費(fèi)場所。 1. 項(xiàng)目一期的市場細(xì)分 ? 從地理位上細(xì)分：大邑老城區(qū)的實(shí)力階層； ? 從購買人群上細(xì)分：本地人、外遷居民 ； 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 19 ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主