【文章內容簡介】 項目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質：商住用地 商業(yè)用地 20%。 在附近對于近景和遠景來說都不佳，都是一些建 筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補景觀不佳的不足。鄰接大邑中學（學校內的環(huán)境）對本項目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 大邑房地產項目投標書 14 、社會治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經拍賣出去，在今后 2年內的施工噪音和揚塵可能對我們在銷售本項目時有所影響。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公共交通極為便利 ，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地段各樓盤到達大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5分種車程。不過本項目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上。 5. 配套設施 ? 菜市場： 本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進行了協(xié)調后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農貿市場”，作為對“上城”項目的配套支持；但該農貿市場具體距本項目的實際距離我們還沒有相關資料，所以 這點上我們在后期的規(guī)劃中會關注此項。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項目人們的生活配套需要。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設施及修建一些臨街商鋪。 ? 小學： 周邊小學配套設施，目前上城已經與大邑縣政府達成了意向，在該項目主入口對面修建一所公辦小學，我們還無法獲取該小學規(guī)劃的詳細數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因為涉及到是否本項目也要進行相關配套設施的修建， 所以我們將繼續(xù)進行重點關注。 大邑房地產項目投標書 15 ? 中學： 與大邑中學為鄰，中學教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設施： 街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項目地塊的優(yōu)勢分析 在對項目進行營銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應，一方面有利于開發(fā)商降低項目單方開發(fā)成本費用；另一方面有利于項目形成自我的獨立環(huán)境 ，若配以完善的生活配套設施，幽雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強該項目的市場競爭力。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學在當?shù)氐慕逃|量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內配備民辦學校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學教育）。 4） 性價比高： 同等品質，戶型上，價格更占優(yōu)勢（詳細見規(guī)劃設計） 注：我們將在合約簽定后更充分的進行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風險 2. 劣勢分析 1） 自然 景觀：自然景觀缺乏，需要大量進行人造景觀的修建。 2） 噪音污染：本項目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項目品質的一個原因，大邑房地產項目投標書 16 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設施：附近的配套設施不齊全，將增加本項目的配套設施投入。 3．項目的機會分析 從上面提到的本地塊的幾個方面優(yōu)勢，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢，是本地段其他樓盤無法比擬的。 競爭樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4．項目的威 脅分析 本項目的威脅，應從幾個方面來分析： 一．是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因為離本項目較近，因此，他們對本項目有一定的威脅性； 二．是離本項目周圍地段的一些樓盤； 三．是環(huán)境問題 S（優(yōu)勢） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學 3． 整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風險 5．價格 W（劣勢） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境 達不到“三通一平” O（機會） 1. 了解“ 上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設計風格上避開對手； 2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設計來弱化景觀劣勢 3. 樓盤周邊自然環(huán)境?? .較差，沒有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關鍵 T（威脅） 直接對手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問題 本項目 SWOT 分析圖 大邑房地產項目投標書 17 結 論： 本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的 “ 投入產業(yè)比 ” ，追求產品供給 需求 的完善性，使項目達到預期的市場期望值。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質上超過周圍樓盤，這樣 ，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領頭羊 ” 地位。 ● 項目的市場定位 項目開發(fā)核心概念：適應市場、創(chuàng)造差異性 項目發(fā)展要以特別的定位思想來主導方向，我們認為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進行項目的市場定位。 擺在項目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項目的獨特經典又要與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一？ 大邑房地產項目投標書 18 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境 、配套有意識的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊的屬性，使項目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產生持續(xù)亮點？ 以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，打出 “ 時尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產品的附加值已大于產品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經濟學的需求 供給理論。本項目將營造出一個實用性、全功能性、布局科學合理性、獨特的建筑形態(tài)。我們百佳盛世機構希望與貴公司強強聯(lián)合，營 造一個大型住宅地產品牌，通過高水準的地產規(guī)劃及操作，并結合項目本身的地塊屬性，進行科學合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質曠世而持久的影響大邑當?shù)氐牡禺a市場格局。 （一） 項目市場細分 隨著城市化進程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于大邑當?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設計，把它建成為以“綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設想。所以，我們的目標客戶鎖定是收入“中等 +較高 +富?！睅讉€階層。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因為現(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。同時，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。 1. 項目一期的市場細分 ? 從地理位上細分：大邑老城區(qū)的實力階層； ? 從購買人群上細分：本地人、外遷居民 ； 大邑房地產項目投標書 19 ? 從年齡上細分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細分：大邑當?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經營者、中高收入階層為主； ? 從經濟狀況細分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主