某地產(chǎn)消費(fèi)者研究(編輯修改稿)
2025-02-12 18:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高的盈利水平和廣泛的資本市場(chǎng)融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力u具備股權(quán)融資的能力，股權(quán)和債權(quán)融資交錯(cuò)進(jìn)行，保證了萬科在維持一定資產(chǎn)負(fù)債率基礎(chǔ)上的持續(xù)快速發(fā)展 15億可轉(zhuǎn)換債券順利轉(zhuǎn)股 2成功發(fā)行 中國農(nóng)業(yè)銀行綜合授信額度簽署4月 9月 11月 德國 HI公司3500萬美元中山項(xiàng)目融資新華信托貸款6月 7月萬科在 2023年的股權(quán)、債權(quán)、境外合作融資一覽25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科近年總資產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要結(jié)論：萬科長(zhǎng)期以來的自覺行動(dòng)，使得自身具備了與 pulte相似的特征u萬科具備了成為百年老店的一些基因。—— 姜汝祥找到 pulte這樣的標(biāo)桿為萬科學(xué)習(xí)的目標(biāo)，是件很幸運(yùn)的事情?！?郁亮 Pulte的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和特征 ?27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。美國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境和利益相關(guān)者增量住宅市場(chǎng)商用物業(yè)市場(chǎng)（寫字樓、酒店、廠房等）投資者 /權(quán)益人 投資者 需求者REITs（ 33％）養(yǎng)老基金（ 46％）人壽保險(xiǎn)公司（ 10％）……REITs房地產(chǎn)發(fā)展商 PMC等抵押公司 住宅需求者數(shù)字： 2023；來源 :《新財(cái)經(jīng)》商業(yè)房地產(chǎn)需求者專業(yè)物管公司銀行貸款機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者 存量住宅市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展商出租代理公司住宅需求者關(guān)鍵參與機(jī)構(gòu)注：在這里暫時(shí)忽略政府在金融、土地和規(guī)劃管制上的重要作用。28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)美國增量房市場(chǎng)保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù)u以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)u我們的利潤(rùn)來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤(rùn)——pulte人口增長(zhǎng)，移民增加，收入上升和購房趨勢(shì)持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場(chǎng)需求?！猵ulte 分析由于需求增量比較穩(wěn)定，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)在于擴(kuò)大市場(chǎng)占有?！猵ulte 分析公司堅(jiān)持的根本：1. 增長(zhǎng)通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務(wù)帶來的收入扣除成本后的利潤(rùn)2. 維持較好的資產(chǎn)負(fù)債，使其在市場(chǎng)機(jī)遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢(shì)3. 在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先4. 雇傭、培訓(xùn)、和保留最好的員工（人力資源）5. 戰(zhàn)略思考、對(duì)營(yíng)運(yùn)和融資的判斷力6. 總是挑戰(zhàn)自己、超越自己29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對(duì)美國宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅商用房地產(chǎn)零售銀行27個(gè)州54個(gè)市場(chǎng)區(qū)域 住宅 主要大城市1956 1950年代后期19701990年代 目前30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn)u關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進(jìn)一步研究美國目前的土地制度和開發(fā)管制 長(zhǎng)期規(guī)劃，拋離對(duì)手（過去三年，用地 100,000塊，但有控制地 302,000塊），當(dāng)需求上漲時(shí)，保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展C. 2023年，土地儲(chǔ)備 343,000塊（價(jià)值 65億美圓）， 46%持有，54%根據(jù)環(huán)境來定（交付定金 4億美圓，中斷交易時(shí)部分可退還），因此，可降低環(huán)境改變帶來的風(fēng)險(xiǎn)（土地更易獲得，或地價(jià)下跌）。當(dāng)需求舒緩時(shí)，可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展。31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。精細(xì)化是 pulte的核心綱領(lǐng) 辨別最佳優(yōu)質(zhì)地塊 標(biāo)準(zhǔn)化降低住宅成本 目標(biāo)客戶群鎖定l產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 l客戶細(xì)分?jǐn)U大市場(chǎng)占有率 l客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人lPMC服務(wù) :對(duì)低收入置業(yè)者貸款l并購 DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場(chǎng)l終身鎖定所帶來的忠誠度 l迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 l在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對(duì)領(lǐng)先 l改變流程，降低材料和人力成本 l低成本給客戶帶來更多價(jià)值 l創(chuàng)立 “圖書館 ”，收集賣得最好的建筑平面圖，進(jìn)行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機(jī)會(huì)再削減一半 l根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場(chǎng)的建筑難易程度進(jìn)行評(píng)估，確保效益 l排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的 11種客群 l減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本 32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。精細(xì)化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)范 /低變動(dòng)在客戶方面和金融方面都是成功 的。有利于減少建筑成本，改善建筑時(shí)間，提高產(chǎn)品質(zhì)量?！狿ulte Annual Report 2023 “ 客戶需要 ” 的一致性意味著我們可以設(shè)計(jì)具備某些特性的基本產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)，為顧客提供更高的價(jià)值，也減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本，提高自身、承包商、制造商的效益。 ——Pulte Annual Report 2023 33
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