【正文】 19:08:1519:08:1519:081/25/2023 7:08:15 PMu1越是沒有本領的就越加自命不凡。 25 一月 20237:08:15 下午 19:08:15一月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。企業(yè)債券? 投資管理173?；?“ 有質(zhì)量增長 ” 的三大策略選擇l依據(jù)客戶內(nèi)在價值逐步細分市場l逐步升級產(chǎn)品服務體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實現(xiàn)終身縮定客戶細分策略l三大城市圈 ％的國土， 40％的 GDPl188。對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎和依據(jù)u以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)u我們的利潤來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤——pulte人口增長，移民增加，收入上升和購房趨勢持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場需求。萬科的二十年歷程：通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準備u我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢和階段的判斷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化 有限多元化 “租金股 ” 區(qū)域經(jīng)濟背景 企業(yè)財務狀況經(jīng)營和產(chǎn)品范圍企業(yè)核心競爭力香江國際萬科 1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展快速城市化浪潮對增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展城市化告一段落增量物業(yè)減少總資產(chǎn)高速增長較高負債率和 ROE總資產(chǎn)龐大抵御風險較低負債率和 ROE總資產(chǎn)穩(wěn)步增長平均水平負債率和 ROE專一化標準化生產(chǎn)客戶聚焦，嚴格控制成本區(qū)域布局，產(chǎn)品市場拓展 大量持有物業(yè)區(qū)域和物業(yè)多元化融資能力和專業(yè)效率 融資能力和開發(fā)能力 穩(wěn)定持續(xù)回報9本報告是嚴格保密的。萬科為何換標桿？—— 房地產(chǎn)開發(fā)仍然是未來 10年中國地產(chǎn)的主旋律世聯(lián)研究理論版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。長城遠不具備成為 “ 租金股 ” 的條件u成為租金股，總資產(chǎn)必須達到一定規(guī)模，來抵御外部環(huán)境變化帶來的風險u香港 “ 租金股 ” 的房地產(chǎn)模式，與香港城邦式的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相關(guān)六家房地產(chǎn)企業(yè) 2023年的總資產(chǎn)比較（單位 RMB）10本報告是嚴格保密的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。——pulte 分析由于需求增量比較穩(wěn)定，業(yè)務增長在于擴大市場占有。的居民儲蓄額，平均水平 2倍的人均支出l利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風險l擴大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略l住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)l提高品質(zhì)和性價比l和諧、自然、生態(tài)標準的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略l多角度融資l通過合并縮減成本和絕對領先l對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略38本報告是嚴格保密的。直接投入項目173。 。 一月 2119:08:1519:08Jan2125Jan21u1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023u閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 21一月 2119:08:1519:08:15January 25, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。信托基金173。萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細化；以 “ 有質(zhì)量增長 ” 為戰(zhàn)略目標有質(zhì)量的增長資本回報率客戶忠誠度 產(chǎn)品和服務創(chuàng)新HR回報率37本報告是嚴格保密的。28本報告是嚴格保密的。核心競爭力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠之于企業(yè)：融資和技術(shù)實力l房地產(chǎn)本身的高能耗l中國人均能源占有量不到均值一半l產(chǎn)品建造精度低于先進水平一個數(shù)量級目前住宅開發(fā)的粗放模式l資金實力l國際融資能力l核心技術(shù)上的競爭：日本的專利境外同行的進入20本報告是嚴格保密的。長城二級開發(fā)的關(guān)鍵原則是 “ 短平快 ” ，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低單位成本和費用 資產(chǎn)收益率 銷售利潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 土地獲得 土地開發(fā) 項目施工 項目回款決策前置！縮短技術(shù)決策的周期凈地無拆遷規(guī)劃問題拉長付款期限有競爭力的施工速度分小塊滾動開發(fā) 多層和低密度住宅為主增強營銷能力，加速回款半小時經(jīng)濟圈市場8本報告是嚴格保密的。2023413本報告是嚴格保密的。新鴻基和太古