【正文】 告是嚴(yán)格保密的。萬科對市場的觀點：消費者的有效需求是市場存在的理由u資料來源：萬科 2023年報l住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)l決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟(jì)的成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)變遷關(guān)于需求l政策是市場環(huán)境中不可忽視的一部分l政策的出發(fā)點，只會是防范市場波動的風(fēng)險，而不是憑空創(chuàng)造或消除一個自我演進(jìn)的市場關(guān)于宏觀調(diào)控14本報告是嚴(yán)格保密的。核心競爭力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠之于企業(yè)：融資和技術(shù)實力l房地產(chǎn)本身的高能耗l中國人均能源占有量不到均值一半l產(chǎn)品建造精度低于先進(jìn)水平一個數(shù)量級目前住宅開發(fā)的粗放模式l資金實力l國際融資能力l核心技術(shù)上的競爭：日本的專利境外同行的進(jìn)入20本報告是嚴(yán)格保密的。凈資產(chǎn)收益率保持在 10％以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力u萬科是中國大陸唯一發(fā)行第二次可轉(zhuǎn)債的上市企業(yè)23本報告是嚴(yán)格保密的。28本報告是嚴(yán)格保密的。精細(xì)化是 pulte的核心綱領(lǐng) 辨別最佳優(yōu)質(zhì)地塊 標(biāo)準(zhǔn)化降低住宅成本 目標(biāo)客戶群鎖定l產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 l客戶細(xì)分?jǐn)U大市場占有率 l客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人lPMC服務(wù) :對低收入置業(yè)者貸款l并購 DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場l終身鎖定所帶來的忠誠度 l迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 l在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對領(lǐng)先 l改變流程，降低材料和人力成本 l低成本給客戶帶來更多價值 l創(chuàng)立 “圖書館 ”，收集賣得最好的建筑平面圖，進(jìn)行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機會再削減一半 l根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場的建筑難易程度進(jìn)行評估，確保效益 l排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的 11種客群 l減少了不必要的變化，減少運營成本 32本報告是嚴(yán)格保密的。萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細(xì)化；以 “ 有質(zhì)量增長 ” 為戰(zhàn)略目標(biāo)有質(zhì)量的增長資本回報率客戶忠誠度 產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新HR回報率37本報告是嚴(yán)格保密的。土地使用權(quán)的獲得173。信托基金173。，是競爭力的關(guān)鍵。 一月 21一月 2119:08:1519:08:15January 25, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2119:08:1519:08Jan2125Jan21u1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023u閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/25 19:08:1519:08:1525 January 2023u1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 一月 2119:08:1519:08Jan2125Jan21u1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 2119:08:1519:08:15January 25, 2023u1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。疑問？ “活躍老年人 ”階層？ “收租股 ”企業(yè)的可能性？，以及在中國的可能適應(yīng)性機構(gòu)？，未來的龍頭主體是產(chǎn)業(yè)基金（ REITs）還是規(guī)模性企業(yè)？44本報告是嚴(yán)格保密的。直接投入項目173?？傮w規(guī)劃? 房產(chǎn)開發(fā)173。的居民儲蓄額，平均水平 2倍的人均支出l利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風(fēng)險l擴大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略l住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)l提高品質(zhì)和性價比l和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細(xì)化創(chuàng)新策略l多角度融資l通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先l對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略38本報告是嚴(yán)格保密的。有利于減少建筑成本，改善建筑時間，提高產(chǎn)品質(zhì)量?！猵ulte 分析由于需求增量比較穩(wěn)定，業(yè)務(wù)增長在于擴大市場占有。較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力u具備股權(quán)融資的能力，股權(quán)和債權(quán)融資交錯進(jìn)行，保證了萬科在維持一定資產(chǎn)負(fù)債率基礎(chǔ)上的持續(xù)快速發(fā)展 15億可轉(zhuǎn)換債券順利轉(zhuǎn)股 2成功發(fā)行 中國農(nóng)業(yè)銀行綜合授信額度簽署4月 9月 11月 德國 HI公司3500萬美元中山項目融資新華信托貸款6月 7月萬科在 2023年的股權(quán)、債權(quán)、境外合作融資一覽25本報告是嚴(yán)格保密的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。