【文章內(nèi)容簡介】 000平米 中體倍力 標(biāo)準(zhǔn)店 3000平米左右 青鳥健身 不小于 2023平米 結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為： 2023 ～ 2500平米 29 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 休閑健身、 SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 30 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 3）休閑健身中心布局建議 地上四層商業(yè) 分析： ? 休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)； ? 休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。 31 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 影院 1）規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 2）業(yè)態(tài)形式示意 按照政府實(shí)物補(bǔ)償要求，確定影劇院面積為： 。 32 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 3）影院布局建議 地上四層商業(yè) 分析： ? 影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)； ? 影院因其特殊的建筑要求，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點(diǎn)與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。 33 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （四）項(xiàng)目競爭力營造 形象力上的提升 項(xiàng)目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項(xiàng)目競爭力。 另外項(xiàng)目的酒店的外觀與高度會進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。 二、商業(yè)定位 34 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （四）項(xiàng)目競爭力營造 ２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。 二、商業(yè)定位 35 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （四）項(xiàng)目競爭力營造 ３、業(yè)態(tài)間的互動 酒店和酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。 二、商業(yè)定位 36 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （四）項(xiàng)目競爭力營造 ４、商業(yè)空間的改進(jìn) 除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者購物的舒服度，更可以延長消費(fèi)者的滯留時(shí)間和購物消費(fèi)的可能性。 二、商業(yè)定位 37 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議 租售組合建議 根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營要求，租售組合建議如下： 二、商業(yè)定位 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經(jīng)營 3層 美食廣場、電玩娛樂城 持有；出租經(jīng)營 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 地下 1層 超市 持有；出租經(jīng)營 38 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 銷售價(jià)格建議 二、商業(yè)定位 ? 昌平在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格分析 昌平目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，售價(jià)如下： 項(xiàng)目名稱 售價(jià) 東方麥迪遜 2層連賣 10000余元 /平米 4層單賣 6000－ 7000元 /平米 麗美旺角購物廣場 —— 均價(jià)約 7500元 /平米（尚未開盤） 天成苑底商 2層連賣 7800元 /平米 從位置而言，這幾個(gè)在售項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)和參考。因此， 本項(xiàng)目的銷售價(jià)格主要根據(jù)項(xiàng)目周邊租金價(jià)格予以確定。 39 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析 以上租金水平，即代表了項(xiàng)目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項(xiàng)目距離路口較近，因此，本項(xiàng)目一二層商鋪的可參考租金為： 2 ～ 元 /平米 .天 位置 租金 鼓樓北街（南端） － 2元 /平米 .天 臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實(shí)際經(jīng)營基本上只用一層，其余樓層大多空置。 鼓樓南街（北端） － /平米 .天 鼓樓西街（東端） － /平米 .天 鼓樓東街（西端） － /平米 .天 40 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 2層銷售價(jià)格建議： 依據(jù)： ? 項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 元 /平米 .天 ? 商業(yè)平均投資回報(bào)率： 8 ～ 10 ％ 建議： 本項(xiàng)目一二層均價(jià)為： 9000 ～ 11500 元 /平米 一層均價(jià)： 10500 ～ 13500 元 /平米 二層均價(jià)： 7500 ～ 9500 元 /平米 41 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 4層租賃價(jià)格建議： 依據(jù)： ? 項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 元 /平米 .天 ? 三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的 60～ 70％ 取值： 本項(xiàng)目三四層租金為： ～ 元 /平米 .天 租賃價(jià)格建議 42 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 地下 1層（超市）租賃價(jià)格建議： 依據(jù)： ? 租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 結(jié)合行業(yè)特征，建議： 本項(xiàng)目地下 1層（超市）租金為： ～ 1 元 /平米 .天 43 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 三、酒店定位 (一 )昌平酒店競爭力 錦水芙蓉 財(cái)會之家 商務(wù)會館 大宅門 位置 政府街與鼓樓南街 交匯西北口 (市中心 ) 北環(huán)路北 (城區(qū)北 部 ) 浮泉路北 (中關(guān)村 科技園區(qū)，城區(qū)南 ) 府學(xué)路北 (亢山廣場對 面，城區(qū)東 ) 星級 二星級商務(wù) 三星級 四星級商務(wù) 準(zhǔn)五星級商務(wù) 規(guī)模 約 5000平米 2萬平米 客房數(shù) 79間 102間 96間 86間 標(biāo)間房面積 20多平米 標(biāo)間 25平米； 套間 50平米 約 30平米； 30余平米 配套 餐廳及芙蓉會館 宴會廳、餐廳、會 議廳、康體中心 大小宴會廳、會議 室、康樂中心 中西餐廳、大小會議 室、酒吧、康體中 心、 KTV 主要客群 商務(wù)客群和散客為 主 財(cái)政局所屬，以接 待會議為主 以接待會議兒旅游 團(tuán)居多 以接待商務(wù)會議和高 級旅游團(tuán)為主 入住率 約 5060%，夏天較 高 6070%，年底較高 7080%，有高管長 期包房 年入住率 6070% 名稱 項(xiàng)目 ? 昌平酒店一覽表 44 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 ? 小結(jié) ? 昌平區(qū)一共有 4家星級酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群， 不存在強(qiáng)烈的競爭態(tài)勢。 ? 昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒