合肥偉華置業(yè)_黃山公園綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議_79p(編輯修改稿)
2025-03-16 22:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 支持，為 全面 提升本地塊的價(jià)值，提高 到 居住環(huán)境的 最高 品質(zhì)， 同時(shí) 要因地制宜，通過(guò)線性在地塊的內(nèi)部營(yíng)造極具特色的景觀，打造精品園林，讓 環(huán)境主義 成為本地塊的一大亮點(diǎn)。 ?第 八 原則：商業(yè)與住宅相協(xié)調(diào)原則： 從經(jīng)濟(jì)角度而言，考慮到商業(yè)的銷售利潤(rùn)值遠(yuǎn)比住宅物業(yè)高，這就要必須在不影響到住宅的居住環(huán)境的前提下，合理充分的利用資源，尤其是在沿城市干道的位置，讓商業(yè)與住宅不互相矛盾，互相協(xié)調(diào)，相得益彰。 28 ?第 九 原則：細(xì)節(jié)完美原則： 在當(dāng)今眾多樓盤同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的環(huán)境，消費(fèi)者在挑選樓房時(shí)，更著重對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)上，而越來(lái)越多的發(fā)展商更多的注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)品質(zhì)上，如：大堂、電梯間的裝飾、戶型的設(shè)計(jì)、公共空間的處理、入戶門的處理、空調(diào)位的處理等。 ?第十原則：優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則： 以 “ 關(guān)注社區(qū)氛圍、貼近生活細(xì)節(jié) ” 的人性化服務(wù)出發(fā)，滿足 中堅(jiān)階層彰顯身份的 需求，在物業(yè)管理和 社區(qū)安全 提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與配套 29 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 總體規(guī)劃原則 ? 建筑規(guī)劃布局 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 30 高層建筑組團(tuán)布置增加靈活度，減少排數(shù)，達(dá)到對(duì)景觀資源的充分利用 ? 高層產(chǎn)品的排布，多為行列式布局，社區(qū)規(guī)劃較為僵硬，對(duì)視、視線遮擋等各方面都存在問(wèn)題 ? 超高層低密度城市感更強(qiáng)，并可以形成大組團(tuán)景觀效果 31 強(qiáng)調(diào)均好性的錯(cuò)列式排布 ? 某項(xiàng)目 產(chǎn)品通過(guò)短板式的錯(cuò)列式排布，最大化的實(shí)現(xiàn)高層的視野開闊性和無(wú)遮擋，并通過(guò)錯(cuò)列，打破原有行列式排布的僵化空間布局，實(shí)現(xiàn)資源的均好性。 32 本項(xiàng)目建議打造錯(cuò)列式的規(guī)劃布局方案示意 ? 與現(xiàn)有市場(chǎng)上的兵營(yíng)式排列形成顯著差異 ? 通過(guò)錯(cuò)列，使得板樓的空間感更加開闊 ? 私密性、視野等方面得到充分保證 ? 符合先期樹立品牌影響的要求 33 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 總體規(guī)劃原則 ? 建筑規(guī)劃布局 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 34 本項(xiàng)目采用什么形式的建筑風(fēng)格？ ? 合肥 項(xiàng)目越來(lái)越多采用偏現(xiàn)代風(fēng)格，說(shuō)明該風(fēng)格已被消費(fèi)者所認(rèn)同 ? 通過(guò) 調(diào)研 ， 合肥 客戶喜歡立面造型美觀、自然清新、富有現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格 ? 目前合肥 項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格的把握尚不到位，本項(xiàng)目有較大提升空間 ? 現(xiàn)代 風(fēng) 格時(shí)尚、大氣，沖擊力強(qiáng)，城市感強(qiáng)，符合項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目適合選擇現(xiàn)代主義風(fēng)格 35 現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代主義 泛指當(dāng)代一系列較為流行的設(shè)計(jì)方法理論和思想，體現(xiàn)其在美學(xué)、人文、技術(shù)等方面的先進(jìn)性； 現(xiàn)代主義 突破了排斥裝飾的早期現(xiàn)代主義做法，走向一個(gè)肯定裝飾的多風(fēng)格包容的階段。 節(jié)約成本的手段之一 36 特點(diǎn)提示：色調(diào)以冷暖搭配，簡(jiǎn)約明快、富有現(xiàn)代感，體現(xiàn)高尚、自然的城市生活主張，反對(duì)夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用 ? 本項(xiàng)目需要重點(diǎn)注意建筑物頂部構(gòu)成的城市天際輪廓線，使其與城市環(huán)境相融合，同時(shí)應(yīng)能展示高尚形象 37 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 總體規(guī)劃原則 ? 建筑規(guī)劃布局 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 38 戶型設(shè)計(jì)原則 —— 對(duì)當(dāng)?shù)馗邫n居住習(xí)慣的充分尊重，并提倡高尚綠色的居住生活 ? 盡量擴(kuò)大每戶的采光通風(fēng)面； ? 當(dāng)?shù)胤浅Ｗ⒅爻?，以東南向的夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)樽罴眩? ? 適當(dāng)注重風(fēng)水，避免門沖、角沖等，注重門口與 衛(wèi)生間 的朝向； ? 消費(fèi)者喜歡方正戶型，不喜歡拐角過(guò)多； ? 適當(dāng)設(shè)置大陽(yáng)臺(tái)、弧形陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)除外； ? 提高贈(zèng)送面積比例，如錯(cuò) 層 陽(yáng)臺(tái)，可拆卸凸窗送面積，送大面積陽(yáng)臺(tái)等，提高性價(jià)比； ? 面積區(qū)間確定根據(jù)市場(chǎng)消化速度并兼顧總價(jià) 39 戶型面積確定 —— 以目標(biāo)客戶和項(xiàng)目定位為導(dǎo)向，以市場(chǎng)為參考 ? 目標(biāo)客戶主要為中高級(jí)公務(wù)員、 私營(yíng) 企業(yè)主、個(gè)體工商戶、企業(yè)高管，處于事業(yè)高峰和穩(wěn)步上升期，購(gòu)房主要目的是改善住房條件 兼有投資目的 ，追求居住的舒適性 和升值空間 ，戶型面積不宜過(guò)小， 同時(shí) 總價(jià)不宜超過(guò) 55萬(wàn)； ? 一般認(rèn)為 100~120平米的三房、 80100的二房、 120140平米的四房、復(fù)式 180200平比較合適，總價(jià) 55萬(wàn)以上被認(rèn)為很難接受，復(fù)式 70萬(wàn)以上比較難接受。 40 基于市場(chǎng)研究和項(xiàng)目定位的戶型面積配比 戶型 面積區(qū)間（ m2） 比例 總價(jià)區(qū)間 （萬(wàn)元） 分布 二房 8090 5％ 90100 10％ 三房 110120 40％ 120130 20％ 130140 10％ 四房（空中院館） 140~160 10% 空中美墅（頂層復(fù)式） 160200 5％ 頂層 ? 市場(chǎng)上 130140平三房供應(yīng)集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，應(yīng)適當(dāng)回避，考慮到定位和總價(jià)，適當(dāng)增大 120130平三房 ? 由于定位高端，故戶型面積范圍適當(dāng)擴(kuò)大，增大客戶范圍，但應(yīng)減小 140平米以上超大戶型所占的比例 ? 單價(jià)考慮 4800~5200，根據(jù)戶型位置、分期不同進(jìn)行調(diào)整，總價(jià)按均價(jià) 4800元 /平計(jì)算 41 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 總體規(guī)劃原則 ? 建筑規(guī)劃布局 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 42 景觀設(shè)計(jì)的基本原則 ? 這些原則是從消費(fèi)者和開發(fā)商的角度，銷售的角度提出的。 ? 我們將圍繞這些原則提出我們的建議 一、建設(shè)成本： 景觀的設(shè)計(jì)要考慮到開工建設(shè)成本，例如水體、植物等。 二、維護(hù)成本： 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)決定后期的維護(hù)成本。例如，在北方應(yīng)盡量避免大水面，要考慮當(dāng)?shù)貧夂颍刻焖恼舭l(fā)量，風(fēng)沙等后期維護(hù)成本。 三、社區(qū)居民活動(dòng)： 隨機(jī)活動(dòng) 眼睛的活動(dòng)，發(fā)呆、發(fā)傻， 休憩，觀景 社交活動(dòng) 會(huì)所、廣場(chǎng)、游樂場(chǎng)、下棋、聊天、室外家私 指定活動(dòng) 好的景觀設(shè)計(jì)不僅是觀景，還要讓居民參與其中 四、視覺焦點(diǎn) ： 標(biāo)志物、鐘樓、曬太陽(yáng)的地方、中心雕塑景觀設(shè)計(jì)要有視覺焦點(diǎn)，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生歸屬感。 五、煽情點(diǎn)： 銷售時(shí)打動(dòng)客戶的地方 43 小區(qū)入口做成公共廣場(chǎng) 城市 /人文 /生活 /趣味 實(shí)用的公共設(shè)施 廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所 /與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間 /給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化生活體驗(yàn)的價(jià)值
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