【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)態(tài)定位分析 —— 本項(xiàng)目招商條件分析 最佳方案： 利于 市場(chǎng)銷(xiāo)售 把握 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 吸引人氣 便于經(jīng)營(yíng) 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案一 :中高檔百貨 （約 28772㎡） +街鋪 （約 1220㎡ ） 中高檔百貨 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議 1 次佳方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議 2 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案二 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時(shí)尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 中高檔百貨 租金相對(duì)較低 不利于 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 時(shí)尚家居 業(yè)態(tài)相對(duì)豐富， 招商壓力相對(duì)較小 備選方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議 3 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案三 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 專(zhuān)業(yè)電子 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 中高檔百貨 經(jīng)營(yíng)要求更高 招商難度較大 專(zhuān)業(yè)電子 備選方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議 4 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案四 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時(shí)尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 高檔百貨 時(shí)尚家居 SP、美容、 時(shí)尚健身 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 較大 發(fā)展商 投入較多 業(yè)態(tài)豐富 通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析 ,結(jié)合未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)以及項(xiàng)目 本身特點(diǎn) ,基本得出本項(xiàng)目檔次建議 : 中偏高檔次定位 以符合市場(chǎng)主流的中檔品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)吸引消費(fèi)者， 以較少部分高檔品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)提高商場(chǎng)的形象檔次。 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項(xiàng)目檔次建議 項(xiàng)目客戶(hù)分析 項(xiàng)目 客戶(hù) 常興時(shí)代廣場(chǎng) 南山占 80%,以本地居民 ,純投資購(gòu)買(mǎi) , 海典數(shù)碼城 年齡以 30－ 40歲的男性為主，純投資，南山占 80％，主要以南山科技園為主，月收入在 1萬(wàn)以上，家庭收入在 2萬(wàn)左右 . 新街口 客戶(hù)主要來(lái)源于周邊客戶(hù)。 保利時(shí)代廣場(chǎng) 客戶(hù)范圍來(lái)源較廣，包括很多福田、羅湖客戶(hù)以及華僑城、香 港客戶(hù)。 投資客戶(hù)相對(duì)較多 . 花園城中心 主要來(lái)源于福田、南山的客戶(hù) 投資者：項(xiàng)目的業(yè)主，資金投入者 經(jīng)營(yíng)者：主要指商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和管理公司 體驗(yàn)者：一般指消費(fèi)者 投資者 項(xiàng)目客戶(hù)分析 經(jīng)營(yíng)者 體驗(yàn)者 素描對(duì)象 新街口業(yè)主 — 吳生 情況描述 40歲左右，住華僑城，在南山、香港、北京有公司，收入豐厚，上億身價(jià)，平時(shí)喜歡打高爾夫球和爬山運(yùn)動(dòng) , 南往北飛的工作生涯，使得吳生渴望穩(wěn)定的生活 . 投資買(mǎi)鋪 ,希望買(mǎi)鋪能給家人帶來(lái)穩(wěn)定的收入和固定的保障 ,主要用來(lái)養(yǎng)老 . 區(qū)域來(lái)源 主要來(lái)源于福田、羅湖、南山以及香港客戶(hù) 投資需求 面積要求 40－ 50平左右，單價(jià)不宜太高，做長(zhǎng)線(xiàn)投資，要求位置好，升值空間大。 權(quán)重排序 位置 〉價(jià)格 項(xiàng)目客戶(hù)分析【投資者】 素描對(duì)象 某百貨總經(jīng)理 — 林經(jīng)理 情況描述 林經(jīng)理三十五歲 , 從事百貨經(jīng)理多年經(jīng)驗(yàn)豐富 ,主要負(fù)責(zé)公司的拓展業(yè)務(wù) ,公司在全國(guó)各大城市都有分店，在深圳的華強(qiáng)北和東門(mén)都有分店，近期根據(jù)公司拓展需要（在深圳需開(kāi)二家以上的分店）以及深圳商業(yè)西移的發(fā)展趨勢(shì)，公司初步確定在后海成立新分店。 區(qū)域來(lái)源 全國(guó)各地知名品牌 經(jīng)營(yíng)需求 面積需求最少在 5000平以上，一樓層高必須在 5米以上，中央空調(diào)配置，衛(wèi)生間必須達(dá)到國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定。 權(quán)重排序 消費(fèi)力 〉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 〉交通 項(xiàng)目客戶(hù)分析【經(jīng)營(yíng)者】 素描對(duì)象 花園城業(yè)主 — 李小姐 情況描述 年齡不愿通漏，已婚，花園城一期的業(yè)主 ，生活穩(wěn)定，喜歡逛街，喝茶 ,聊天 ,看電影 , 周末喜歡跟朋友 ,家人一起去海雅百貨逛街，吃飯 ,聊天 . 區(qū)域來(lái)源 主要來(lái)源于南油商圈與中心商圈的業(yè)主 . 體驗(yàn)需求 希望在后海一帶，離家不遠(yuǎn)的地方除海雅之外能有一個(gè)更大型的、高檔的百貨商場(chǎng)，平時(shí)能跟朋友 ,家人一起出去逛街，休閑，娛樂(lè)。 權(quán)重排序 品牌 〉交通 〉價(jià)格 項(xiàng)目客戶(hù)分析【體驗(yàn)者】 項(xiàng)目形象定位 “ FREE CITY” 自由城 □有別于“傳統(tǒng)百貨”，而更具獨(dú)特個(gè)性； □不以百貨而取勝，而以休閑和體驗(yàn)贏得口碑； □樹(shù)立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨； □全面解決南山中高檔 “休閑 購(gòu)物” 問(wèn)題； 南山首個(gè) 項(xiàng)目形象定位 商場(chǎng)特色經(jīng)營(yíng)建議 目的 : ■ 增加商場(chǎng)特色 ,走差異化路線(xiàn) ■ 為商場(chǎng)吸引人流 ,增加人氣 內(nèi)容 : MF:“ Free boy” 2F: “ Free girl” 3F: “ Free MF:“ Free boy” 為老公們提供一個(gè)舒適的休息區(qū) ,包括 DVD播放 區(qū) ,棋藝品茶區(qū) ,音樂(lè)咖啡區(qū) . 商場(chǎng)特色經(jīng)營(yíng)建議 Free boy 2F: “ Free girl” 給女性消費(fèi)者提供一個(gè) DIY平臺(tái) ,內(nèi)容包括舊衣翻新 ,時(shí)尚插花 ,時(shí)尚妝容 . 商場(chǎng)特色經(jīng)營(yíng)建議 Free girl 3F: “ Free baby” 從小培養(yǎng)兒童的獨(dú)立能力 ,為兒童提供一個(gè)販賣(mài)平臺(tái) ,可以將兒童自己或自己收藏的產(chǎn)品拿出來(lái)賣(mài)或換取其他兒童的產(chǎn)品 . 商場(chǎng)特色經(jīng)營(yíng)建議 Free boy 項(xiàng)目租售模式 選取標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目具有一定規(guī)模和市場(chǎng)影響力 均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶 租售模式各有特點(diǎn) 周邊商業(yè)租售模式分析 —— 選取原則 參考項(xiàng)目 :錢(qián)柜、新街口、海印長(zhǎng)城西街、常興廣場(chǎng)、海典數(shù)碼城、保利文化廣場(chǎng)、花園城 MALL、 名稱(chēng) 位置 面積 均價(jià) 銷(xiāo)售方式 備注 錢(qián)柜 南山老區(qū) 9000㎡ 街鋪 42套 內(nèi)鋪 196套 街鋪 、內(nèi)鋪 街鋪直接 銷(xiāo)售 ,內(nèi)鋪 (返租 3年 8%) 項(xiàng)目 ，銷(xiāo)售率 70%左右，街鋪已全部銷(xiāo)售完畢，內(nèi)部基本未銷(xiāo)售。 新街口 南海大道與東濱路交匯處 約 5660㎡街鋪16套 內(nèi)鋪： 0套 均價(jià) 直接銷(xiāo)售 客戶(hù)積累 3年， ，銷(xiāo)售率 50%左右，剩余鋪位滯銷(xiāo)原因?yàn)榭們r(jià)過(guò)高（均超過(guò)10000萬(wàn)） 海印長(zhǎng)城西街 海印長(zhǎng)城 街鋪 36套 內(nèi)鋪 0套 均價(jià)： 直接銷(xiāo)售 客戶(hù)積累 2年， ，銷(xiāo)售率 10%左右，項(xiàng)目總價(jià)控制適中（ 200萬(wàn)左右），全街鋪銷(xiāo)售是其暢銷(xiāo)原因。 常興 廣場(chǎng) 桃園路與紅花路交匯處 一層只租不售，其他層帶租約銷(xiāo)售 2023年開(kāi)始銷(xiāo)售， 6個(gè)月銷(xiāo)售率 100%， 海典數(shù)碼城 南海大道旁 一層約 ㎡ 二層約 一層直接銷(xiāo)售、二層返租銷(xiāo)售 保利文化廣場(chǎng) 桃園路與紅花路交匯處 15萬(wàn) 均價(jià) 7萬(wàn) 直接銷(xiāo)售 +帶35年租約銷(xiāo)售 + 委托經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售 2023年 3月 19日開(kāi)始銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售率 90%， 花園城中心 南海大道旁 四層商鋪約 7萬(wàn)平米 租金：元 /㎡ /月 ) 一層約 350450 二層約 200 三層約 200 四層約 150 全部出租 地理位置得天獨(dú)厚，目前已全部出租完畢 租 售 優(yōu)勢(shì)： 固定資產(chǎn)，長(zhǎng)期受益。 商場(chǎng)的主控性更強(qiáng)， 劣勢(shì)： 資金回報(bào)較慢 旗艦商業(yè)的租金一般偏低，投資收益較少 優(yōu)勢(shì)： 資金回籠較快。 即得資金最大化 劣勢(shì)： 銷(xiāo)售壓力較大、投資風(fēng)險(xiǎn)較大 除直接銷(xiāo)售以外，其他銷(xiāo)售方式對(duì)于發(fā)展 商銷(xiāo)售后有投入要求 建議根據(jù)招商情況和商鋪的銷(xiāo)售模式的可行性的實(shí)際情況，采用不同的租售方式 租售模式建議 —— 租、售優(yōu)劣勢(shì)比較 出 租 模 式 短期 租約 長(zhǎng)期 租約 適用于街鋪與 位置較好的內(nèi) 鋪，和商業(yè)簽 訂 15年的租約， 增強(qiáng)客戶(hù)信心 適用于大型品 牌商家， 5年 以上長(zhǎng)期穩(wěn)定 的租約增加客 戶(hù)的投資信心 發(fā)展商招租利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，租金較高，無(wú)論是銷(xiāo)售和發(fā)展商長(zhǎng)期收益都有利。 租金較低，但品