【文章內容簡介】 業(yè)態(tài)定位分析 —— 本項目招商條件分析 最佳方案： 利于 市場銷售 把握 市場機會 吸引人氣 便于經營 負一層 ㎡ 一層內鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案一 :中高檔百貨 （約 28772㎡） +街鋪 （約 1220㎡ ） 中高檔百貨 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 1 次佳方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 2 負一層 ㎡ 一層內鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案二 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 中高檔百貨 租金相對較低 不利于 統(tǒng)一經營 時尚家居 業(yè)態(tài)相對豐富， 招商壓力相對較小 備選方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 3 負一層 ㎡ 一層內鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案三 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 專業(yè)電子 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 中高檔百貨 經營要求更高 招商難度較大 專業(yè)電子 備選方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 4 負一層 ㎡ 一層內鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案四 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 高檔百貨 時尚家居 SP、美容、 時尚健身 市場風險 較大 發(fā)展商 投入較多 業(yè)態(tài)豐富 通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析 ,結合未來競爭以及項目 本身特點 ,基本得出本項目檔次建議 : 中偏高檔次定位 以符合市場主流的中檔品牌經營來吸引消費者， 以較少部分高檔品牌經營來提高商場的形象檔次。 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目檔次建議 項目客戶分析 項目 客戶 常興時代廣場 南山占 80%,以本地居民 ,純投資購買 , 海典數(shù)碼城 年齡以 30－ 40歲的男性為主，純投資，南山占 80％，主要以南山科技園為主，月收入在 1萬以上，家庭收入在 2萬左右 . 新街口 客戶主要來源于周邊客戶。 保利時代廣場 客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶。 投資客戶相對較多 . 花園城中心 主要來源于福田、南山的客戶 投資者：項目的業(yè)主，資金投入者 經營者：主要指商業(yè)的經營者和管理公司 體驗者：一般指消費者 投資者 項目客戶分析 經營者 體驗者 素描對象 新街口業(yè)主 — 吳生 情況描述 40歲左右，住華僑城，在南山、香港、北京有公司，收入豐厚，上億身價，平時喜歡打高爾夫球和爬山運動 , 南往北飛的工作生涯，使得吳生渴望穩(wěn)定的生活 . 投資買鋪 ,希望買鋪能給家人帶來穩(wěn)定的收入和固定的保障 ,主要用來養(yǎng)老 . 區(qū)域來源 主要來源于福田、羅湖、南山以及香港客戶 投資需求 面積要求 40－ 50平左右，單價不宜太高，做長線投資，要求位置好，升值空間大。 權重排序 位置 〉價格 項目客戶分析【投資者】 素描對象 某百貨總經理 — 林經理 情況描述 林經理三十五歲 , 從事百貨經理多年經驗豐富 ,主要負責公司的拓展業(yè)務 ,公司在全國各大城市都有分店，在深圳的華強北和東門都有分店，近期根據(jù)公司拓展需要（在深圳需開二家以上的分店）以及深圳商業(yè)西移的發(fā)展趨勢，公司初步確定在后海成立新分店。 區(qū)域來源 全國各地知名品牌 經營需求 面積需求最少在 5000平以上，一樓層高必須在 5米以上，中央空調配置，衛(wèi)生間必須達到國家有關部門的規(guī)定。 權重排序 消費力 〉競爭對手 〉交通 項目客戶分析【經營者】 素描對象 花園城業(yè)主 — 李小姐 情況描述 年齡不愿通漏，已婚，花園城一期的業(yè)主 ，生活穩(wěn)定，喜歡逛街，喝茶 ,聊天 ,看電影 , 周末喜歡跟朋友 ,家人一起去海雅百貨逛街，吃飯 ,聊天 . 區(qū)域來源 主要來源于南油商圈與中心商圈的業(yè)主 . 體驗需求 希望在后海一帶，離家不遠的地方除海雅之外能有一個更大型的、高檔的百貨商場，平時能跟朋友 ,家人一起出去逛街，休閑，娛樂。 權重排序 品牌 〉交通 〉價格 項目客戶分析【體驗者】 項目形象定位 “ FREE CITY” 自由城 □有別于“傳統(tǒng)百貨”，而更具獨特個性； □不以百貨而取勝，而以休閑和體驗贏得口碑； □樹立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨； □全面解決南山中高檔 “休閑 購物” 問題； 南山首個 項目形象定位 商場特色經營建議 目的 : ■ 增加商場特色 ,走差異化路線 ■ 為商場吸引人流 ,增加人氣 內容 : MF:“ Free boy” 2F: “ Free girl” 3F: “ Free MF:“ Free boy” 為老公們提供一個舒適的休息區(qū) ,包括 DVD播放 區(qū) ,棋藝品茶區(qū) ,音樂咖啡區(qū) . 商場特色經營建議 Free boy 2F: “ Free girl” 給女性消費者提供一個 DIY平臺 ,內容包括舊衣翻新 ,時尚插花 ,時尚妝容 . 商場特色經營建議 Free girl 3F: “ Free baby” 從小培養(yǎng)兒童的獨立能力 ,為兒童提供一個販賣平臺 ,可以將兒童自己或自己收藏的產品拿出來賣或換取其他兒童的產品 . 商場特色經營建議 Free boy 項目租售模式 選取標準 項目具有一定規(guī)模和市場影響力 均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶 租售模式各有特點 周邊商業(yè)租售模式分析 —— 選取原則 參考項目 :錢柜、新街口、海印長城西街、常興廣場、海典數(shù)碼城、保利文化廣場、花園城 MALL、 名稱 位置 面積 均價 銷售方式 備注 錢柜 南山老區(qū) 9000㎡ 街鋪 42套 內鋪 196套 街鋪 、內鋪 街鋪直接 銷售 ,內鋪 (返租 3年 8%) 項目 ，銷售率 70%左右，街鋪已全部銷售完畢，內部基本未銷售。 新街口 南海大道與東濱路交匯處 約 5660㎡街鋪16套 內鋪： 0套 均價 直接銷售 客戶積累 3年， ，銷售率 50%左右，剩余鋪位滯銷原因為總價過高（均超過10000萬） 海印長城西街 海印長城 街鋪 36套 內鋪 0套 均價： 直接銷售 客戶積累 2年， ，銷售率 10%左右，項目總價控制適中（ 200萬左右），全街鋪銷售是其暢銷原因。 常興 廣場 桃園路與紅花路交匯處 一層只租不售，其他層帶租約銷售 2023年開始銷售， 6個月銷售率 100%， 海典數(shù)碼城 南海大道旁 一層約 ㎡ 二層約 一層直接銷售、二層返租銷售 保利文化廣場 桃園路與紅花路交匯處 15萬 均價 7萬 直接銷售 +帶35年租約銷售 + 委托經營銷售 2023年 3月 19日開始銷售，目前銷售率 90%， 花園城中心 南海大道旁 四層商鋪約 7萬平米 租金：元 /㎡ /月 ) 一層約 350450 二層約 200 三層約 200 四層約 150 全部出租 地理位置得天獨厚，目前已全部出租完畢 租 售 優(yōu)勢： 固定資產，長期受益。 商場的主控性更強， 劣勢： 資金回報較慢 旗艦商業(yè)的租金一般偏低，投資收益較少 優(yōu)勢： 資金回籠較快。 即得資金最大化 劣勢： 銷售壓力較大、投資風險較大 除直接銷售以外，其他銷售方式對于發(fā)展 商銷售后有投入要求 建議根據(jù)招商情況和商鋪的銷售模式的可行性的實際情況，采用不同的租售方式 租售模式建議 —— 租、售優(yōu)劣勢比較 出 租 模 式 短期 租約 長期 租約 適用于街鋪與 位置較好的內 鋪，和商業(yè)簽 訂 15年的租約， 增強客戶信心 適用于大型品 牌商家， 5年 以上長期穩(wěn)定 的租約增加客 戶的投資信心 發(fā)展商招租利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，租金較高，無論是銷售和發(fā)展商長期收益都有利。 租金較低，但品