【正文】 小結(jié) 項(xiàng)目策劃定位 租售模 式分析 業(yè)態(tài)定 位分析 項(xiàng)目 分析 W劣勢(shì) O機(jī)會(huì) ?西部通道即將開通 ?片區(qū)配套的完善，整體業(yè)態(tài)成熟規(guī)劃及組合 T威脅 ?區(qū)域大體量商業(yè)的集中推出，對(duì)本項(xiàng)目的租售造成一定的壓力 。 按網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量算近 90%是小門店 ? 5000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施已達(dá)432家 ， 營(yíng)業(yè)面積已占零售總面積的% ? 餐飲業(yè)是近年來我市增長(zhǎng)最快的行業(yè) ? 代表現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的一體的各類大型購(gòu)物中心數(shù)量仍顯不足 商圈 多極化 規(guī)?；? 開發(fā) 專業(yè)化 深圳商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概括 南山商業(yè)文化中心區(qū)以南海大 道為中軸線 ,由 南海中軸商圈 和南海中心商圈 兩大商圈組成 ，是未來深圳特區(qū)西部的商業(yè) 中心，商務(wù)中心和文化中心。 東濱路 南海大道 南海中心區(qū)商圈分析 圈層分析 11 5 16 3 4 ★ 6 7 南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài) 9 10 12 8 9 14 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布 項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 1人人樂 超市 2 順電 電器 3 常興天虹商場(chǎng) 大型女裝百貨 4 崇尚百貨 大型女裝百貨 5 海岸城 百貨、電影院、餐飲、 娛樂、時(shí)尚購(gòu)物 6 天利文化廣場(chǎng) 7 保利文化廣場(chǎng) 8 蘇寧電器 9 金暉家居 10 集美堂 11 國(guó)美電器 12 海雅百貨 13 新一佳 14 沃爾瑪 15 人人樂 16 順電 17 家樂福 13 15 17 2 現(xiàn)有比例 增加面積 新合計(jì) 新業(yè)態(tài)比例 百貨 37000 72023 % 汽車 1000 3000 % 建材、家居、家電 9000 24500 % 超市 40000 44474 % 圖書 2023 30764 % 餐飲 40000 48000 % 休閑娛樂 31000 32023 % 其它 10000 15000 % 合計(jì) 170000 269738 % 南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài) ?超市、餐飲、娛樂比例有明顯增加 ?休閑娛樂業(yè)態(tài)仍有機(jī)會(huì)點(diǎn) ?百貨業(yè)態(tài)雖絕對(duì)量增大，但仍漲增加空間 ?近 4年新增住宅戶數(shù)為 。 ,創(chuàng)造項(xiàng)目更大利潤(rùn)空間 。 投資客戶相對(duì)較多 . 花園城中心 主要來源于福田、南山的客戶 投資者：項(xiàng)目的業(yè)主，資金投入者 經(jīng)營(yíng)者：主要指商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和管理公司 體驗(yàn)者：一般指消費(fèi)者 投資者 項(xiàng)目客戶分析 經(jīng)營(yíng)者 體驗(yàn)者 素描對(duì)象 新街口業(yè)主 — 吳生 情況描述 40歲左右，住華僑城，在南山、香港、北京有公司，收入豐厚，上億身價(jià)，平時(shí)喜歡打高爾夫球和爬山運(yùn)動(dòng) , 南往北飛的工作生涯，使得吳生渴望穩(wěn)定的生活 . 投資買鋪 ,希望買鋪能給家人帶來穩(wěn)定的收入和固定的保障 ,主要用來養(yǎng)老 . 區(qū)域來源 主要來源于福田、羅湖、南山以及香港客戶 投資需求 面積要求 40－ 50平左右，單價(jià)不宜太高，做長(zhǎng)線投資，要求位置好，升值空間大。 即得資金最大化 劣勢(shì)： 銷售壓力較大、投資風(fēng)險(xiǎn)較大 除直接銷售以外，其他銷售方式對(duì)于發(fā)展 商銷售后有投入要求 建議根據(jù)招商情況和商鋪的銷售模式的可行性的實(shí)際情況，采用不同的租售方式 租售模式建議 —— 租、售優(yōu)劣勢(shì)比較 出 租 模 式 短期 租約 長(zhǎng)期 租約 適用于街鋪與 位置較好的內(nèi) 鋪，和商業(yè)簽 訂 15年的租約， 增強(qiáng)客戶信心 適用于大型品 牌商家， 5年 以上長(zhǎng)期穩(wěn)定 的租約增加客 戶的投資信心 發(fā)展商招租利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，租金較高，無論是銷售和發(fā)展商長(zhǎng)期收益都有利。 本項(xiàng)目鋪位劃分原則 街鋪市值 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 其他銷售約 方案一： 一層街鋪直接出售 + 其他所有商鋪帶租約銷售 一層街鋪銷售收入： 1220m2 X /m2 X100% = 一層內(nèi)鋪銷售收入： 3875m2 X /㎡ X85% = M層銷售收入： 5095㎡ X /㎡ X70% = 負(fù)一層銷售收入： ㎡ X /㎡ X70% = 二層銷售收入： ㎡ X /㎡ X60% = 三層銷售收入： ㎡ X /㎡ X50% = 總共銷售金額 租售模式建議 —— 方案一 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 既得資金最多 劣勢(shì)： 內(nèi)鋪面積較大，單位叫多，銷售壓力很大，銷售周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)很高 返租率較高（通常需要 810%），發(fā)展商負(fù)擔(dān)較大 國(guó)家政策限制，操作風(fēng)險(xiǎn)極大 返租期結(jié)束后，商場(chǎng)基本處于無人管理狀態(tài)，后續(xù)問題多，風(fēng)險(xiǎn)極高 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 410個(gè) 25㎡左右的內(nèi)鋪 總價(jià)約 40萬 465個(gè) 40㎡左右的內(nèi)鋪 總價(jià)約 100萬 28個(gè) 40㎡左右的街鋪，總價(jià)約 350萬 一層街鋪直接出售 + 其他商鋪長(zhǎng)期出租 街鋪市值 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 其他租金3430萬 一層街鋪銷售收入： 1220m2 X /m2 X12 = 一層內(nèi)鋪出租收入： 3875m2 X 180元 /㎡ X12 =837萬 M層出租收入： 5095㎡ X 120元 /㎡ X12 =733萬 負(fù)一層出租收入： ㎡ X 100元 /㎡ X12 =1150萬 二層出租收入： ㎡ X 70元 /㎡ X12 =443萬 三層出租收入： ㎡ X 45元 /㎡ X12 =267萬 3430萬 /年 三、租售模式建議 —— 方案二 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 作為發(fā)展商固定資產(chǎn)，最終所得資金最多 發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)的主控權(quán)大 日后租售方式變化靈活 劣勢(shì)： 發(fā)展商既得資金少 對(duì)發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理要求非常高 如果發(fā)展商在權(quán)衡投資風(fēng)險(xiǎn)和即時(shí)收益的前提下盡可能的快速回籠資金，則可考慮將商業(yè)一層和負(fù)一層銷售，而其他商業(yè)作為長(zhǎng)期租金收益。 但過多的地上車位也會(huì)影響商場(chǎng)前廣場(chǎng)的人流 ， 不利于商家的推廣和活動(dòng) 。 :22:1310:22:13February 13, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :22:1310:22Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 13, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 13日星期一 10時(shí) 22分 13秒 10:22:1313 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :22:1310:22Feb2313Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :22:1310:22:13February 13, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 地上車位 地下車位 前期規(guī)劃中地下車位為 475個(gè) ， 為了更有效的吸引商家的進(jìn)駐 ， 在滿足住宅客戶對(duì)于車位的需求的前提下 ， 可以提供 “” 個(gè)車位作為招商談判的條件 。 發(fā)展商既得資金少于方案一 部分內(nèi)鋪的返租還是給發(fā)展商帶來一定壓力 租售模式 銷售 風(fēng)險(xiǎn) 銷售 收入 年 租金 利 弊 模式一 一層街鋪直接出售 + 其他所有商鋪帶租約銷售 高 —— 回籠資金最多，即時(shí)收入最多 銷售壓力最大，風(fēng)險(xiǎn)最高 模式二 一層街鋪直接出售 + 其他商鋪長(zhǎng)期出租 低 3430萬 銷售壓力最小，即終收益最大 即時(shí)收入最少 模式三 一層街鋪直接出售 + 一層內(nèi)鋪和負(fù)一層帶租約銷售 +其他商鋪長(zhǎng)期出租 中 1153萬 平衡投資風(fēng)險(xiǎn)和即時(shí)收益的平衡點(diǎn) 一層內(nèi)鋪和其他內(nèi)鋪沒有得到即時(shí)收益 模式四 一層街鋪直接出售 + 負(fù)一層內(nèi)鋪帶租約銷售 + 其他所有商鋪出租 中 1990萬 分兩個(gè)商家招商，開發(fā)商將來管理簡(jiǎn)便 一層內(nèi)鋪和其他內(nèi)鋪沒有得到即時(shí)收益 租、售模式 —— 租售模式比較分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 招商難度 經(jīng)營(yíng)