【正文】 擴(kuò)張的目標(biāo)對(duì)于超市、餐飲等設(shè)計(jì)要求較高的商鋪招租工作流程管控78招商與管理 :對(duì)于品牌合作商的選擇，具有明確的標(biāo)準(zhǔn)與定位 ?沃爾瑪?家樂福?肯德基具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界 500 強(qiáng)企業(yè)社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名?百安居?百盛購物廣場?新加坡大食代美食廣場?百腦匯?國美電器?一兆韋德萬達(dá)目前與近 30 家國際和國內(nèi)知名的品牌商家結(jié)成戰(zhàn)略發(fā)展伙伴，其中 12家是世界 500 強(qiáng)企業(yè)。從萬達(dá)典型土地獲取的成本來看，即使在上海等一線城市，土地價(jià)格也大都集中在 10002023元之間， 相比周邊低 50%左右。其中 7個(gè)出現(xiàn)問題第一、二代產(chǎn)品中出售項(xiàng)目 11個(gè)租售模式選擇出售模式萬達(dá)的自持 /銷售比例、租售組合模式為：第一代產(chǎn)品第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)進(jìn)行售，散售部分為一層商鋪第二代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的 “ 只租不售 ” 。即使最近的兩家萬達(dá)廣場之間 直線距離至少達(dá)到 8公里區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)48昆明吉林（市）2023年城市 GDP1300城市市轄區(qū)人口規(guī)模124鞍山2023年城市 GDP1608城市市轄區(qū)人口規(guī)模129淄博2023年城市 GDP2300城市市轄區(qū)人口規(guī)模151 邯鄲2023年城市 GDP2023城市市轄區(qū)人口規(guī)模107昆明2023年城市 GDP1600城市市轄區(qū)人口規(guī)模155在城市方面：根據(jù) 2023年城市 GDP和人口規(guī)模排名，我們認(rèn)為萬達(dá)未來發(fā)展的重點(diǎn)將進(jìn)一步向三四線城市擴(kuò)張，并同時(shí)拓展西部區(qū)域城市萬達(dá)目前尚在接洽的城市：萬達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來49萬達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來在業(yè)務(wù)拓展方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面的改變促使萬達(dá)調(diào)整擴(kuò)展步伐：受制于萬達(dá)先租后建的運(yùn)營模式，明年計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目數(shù)不變，但將放緩開工速度流動(dòng)性過剩壓力下貨幣政策持續(xù)緊縮 2023年 11月 10日，萬達(dá)集團(tuán)董事長 王健林 表示，本次調(diào)控與 08年不同是政府主動(dòng)而為，因此萬達(dá)決定采取 收縮戰(zhàn)略 …“ 先租后建” 商業(yè)模式放慢拿地、減少開工√若減少開業(yè)項(xiàng)目，將承擔(dān)違約責(zé)任50萬達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來在業(yè)務(wù)拓展方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面的改變促使萬達(dá)調(diào)整擴(kuò)展步伐：尋求合作，將企業(yè)業(yè)務(wù)的觸角伸向旅游地產(chǎn)日期 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)總投資 （億元） 合作伙伴6月 17日 福州瑯岐島國際旅游度假區(qū)、 武夷山國際旅游度假區(qū) 200～ 300 中國泛海、聯(lián)想控股、大連一方集團(tuán)8月 24日 大連金石國際旅游度假區(qū) 500 中國泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)和大連一方集團(tuán)9月 10日 西雙版納國際旅游度假區(qū) 150 中國泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、 內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)9月 19日 長白山國際旅游度假區(qū) 200 泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、用友集團(tuán)和聯(lián)想集團(tuán)尋求民企聯(lián)合開發(fā)復(fù)制訂單地產(chǎn) 王健林仍舊把其擅長的訂單模式灌注其旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，以此來解決企業(yè)在發(fā)展過程中的速度、資金和風(fēng)險(xiǎn)等問題萬達(dá)認(rèn)為，尋求民企聯(lián)合開發(fā)模式可以撬動(dòng)更大型的項(xiàng)目，也能緩解相對(duì)較大的資金壓力萬達(dá)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目列表萬達(dá)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)模式51萬達(dá)的區(qū)域擴(kuò)張機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存萬達(dá)集團(tuán)將呈現(xiàn)多業(yè)務(wù)（商業(yè)、文化、旅游），大范圍、多項(xiàng)目全面發(fā)展的模式featureopportunitythreat萬達(dá)將在迅速占領(lǐng)全國各地商業(yè)地產(chǎn)市場，帶動(dòng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入寡頭時(shí)代在宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的情況下，縣級(jí)市和鄉(xiāng)級(jí)市缺少居民購買力支撐，萬達(dá)資金鏈、及企業(yè)快速擴(kuò)張模式都將受到挑戰(zhàn)萬達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來52第三部分：萬達(dá)地產(chǎn)的管控模式216。成都錦華路萬達(dá)廣場：總建筑面積 40 萬平方米，其中商業(yè)面積 26萬平方米。區(qū)域分布現(xiàn)狀34目前萬達(dá)進(jìn)入的城市 有企業(yè) 自主擴(kuò)張 和 政府邀約 兩種途徑，但最終都會(huì)與政府達(dá)成協(xié)議，獲取土地成本較低216。 城市分布一線城市： 7二線城市： 52三線城市： 19萬達(dá)廣場目前已遍布全國各個(gè)角落， 2023年開業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到 80個(gè)31區(qū)域分布現(xiàn)狀已開業(yè)項(xiàng)目各區(qū)域占比圖 已開業(yè) 在建項(xiàng)目各區(qū)域占比圖已開業(yè)項(xiàng)目各城市級(jí)別占比圖 已開業(yè) 在建項(xiàng)目城市級(jí)別占比圖珠三角： +8個(gè)百分點(diǎn)中西部： +5個(gè)百分點(diǎn)長三角： 2個(gè)百分點(diǎn)環(huán)渤海： 11個(gè)百分點(diǎn)三四線： +17個(gè)百分點(diǎn)一線 ： 5個(gè)百分點(diǎn)二線 ： 12個(gè)百分點(diǎn)近 2年萬達(dá)城市發(fā)展重心由環(huán)渤海區(qū)域向中西部轉(zhuǎn)移，并同時(shí)將發(fā)展的觸角伸向珠三角區(qū)域；二線城市依然是萬達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的重點(diǎn)，三四線城市占比漲幅明顯32CBD萬達(dá)廣場 未開工蘭州 蘭州萬達(dá)廣場 未開工環(huán)渤海 長春 長春寬城萬達(dá)廣場 未開工青島 / 未開工哈爾濱 / 未開工長三角 合肥 / 未開工三線 長三角 無錫 江陰萬達(dá)廣場 未開工蕪湖 / 未開工區(qū)域分布現(xiàn)狀2023年以來萬達(dá)共發(fā)展了 35個(gè)項(xiàng)目， “ 擴(kuò)張 ” 與 “ 深耕 ” 成為萬達(dá)目前的主要區(qū)域擴(kuò)展戰(zhàn)略的核心20232023萬達(dá)發(fā)展項(xiàng)目列表（在建）20232023萬達(dá)發(fā)展項(xiàng)目列表（擬建）城市級(jí)別分布圖 區(qū)域分布圖216。 區(qū)域分布現(xiàn)狀216。如：步行街部分綜合單價(jià)（含燈具）： A版 3000元 /平方米 。百貨超市家電影院美食主力店百 貨超 市家 電萬達(dá)廣場主力店從第一代到第三代，目前的萬達(dá)廣場已經(jīng)形成了百貨、超市、家電、影院、美食五大主力店類型影 院美 食美食 ：是在后來的發(fā)展歷程中逐漸發(fā)展起來的，類型從各種快餐到中高檔餐飲均有，適合各類人群。采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃布局，有利于合理劃分功能區(qū)，并有選擇性規(guī)避保留建筑萬達(dá)廣場的產(chǎn)品特點(diǎn)17“ 大眾化 ” 的產(chǎn)品特征使得萬達(dá)廣場具備了高度的可復(fù)制性，其對(duì)商家的要求可總結(jié)為兩個(gè) 70%具備高度的可復(fù)制性的萬達(dá)廣場，提出 兩個(gè) 70%的概念，即：在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證 70%的商家到哪一個(gè)城市都能夠受這 70%人口的歡迎萬達(dá)廣場的 兩個(gè) 70%商 家 消 費(fèi) 人 群每個(gè)萬達(dá)廣場里 70%的商家要符合大多數(shù)消費(fèi)者的需求。?規(guī)劃設(shè)計(jì) ：在強(qiáng)調(diào)商業(yè)氛圍的同時(shí)，增加文化元素、旅游元素等；室內(nèi)步行街沿線要富于變化；；在現(xiàn)有第三代產(chǎn)品樓層的基礎(chǔ)上，再嘗試整體或局部增加一層。長春萬達(dá)商業(yè)廣場長沙萬達(dá)商業(yè)廣場南昌萬達(dá)商業(yè)廣場青島萬達(dá)商業(yè)廣場?建筑形式單一，購物環(huán)境較差；?業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂；?主力店占到 70%以上，租金過低，影響收益；?獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實(shí)現(xiàn)。 萬達(dá)廣場的產(chǎn)品特點(diǎn)216。萬達(dá)第一、二代產(chǎn)品萬達(dá)廣場的發(fā)展歷程13?租戶組合 :進(jìn)一步強(qiáng)化次主力店的功能與作用，在租戶組合方面進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)造出 “ 店中店 ” 、 “ 店中城 ” 、 “店中館 ” 、 “ 店中坊 ” 等類似主力店作用的 “ 主力區(qū) ” 、 “ 主題區(qū) ” 或 “專門經(jīng)營區(qū) ” 。表 現(xiàn) 形 式 影 響 舉 例多功能的城市開發(fā)大型市民廣場街坊式的街區(qū)布局包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、住宅、大型廣場等。超市 ：最初合作超市是沃爾瑪。低成本 B版 A版低成本開發(fā)項(xiàng)目是在已建成萬達(dá)廣場項(xiàng)目基礎(chǔ)上降低配置的建造標(biāo)準(zhǔn)例：泉州萬達(dá)廣 場 、重 慶 南坪萬達(dá)廣 場 、西安李家村萬達(dá)廣 場B版是參考目前已建成開業(yè)的萬達(dá)廣場項(xiàng)目經(jīng)過綜合分析而得出的建造標(biāo)準(zhǔn)例：上海周浦萬達(dá)廣 場 、武漢經(jīng) 開萬達(dá)廣 場 、 鄭 州中原萬達(dá)廣 場A版是在已建成萬達(dá)廣場項(xiàng)目基礎(chǔ)上提高配置標(biāo)準(zhǔn)的建造標(biāo)準(zhǔn)例：北京 CBD萬達(dá)廣 場 、青島 CBD萬達(dá)廣 場 、上海五角場 萬達(dá)廣 場低檔項(xiàng)目三版本標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的差別216。第三代萬達(dá)廣場大都采取租售并舉的模式，資金回流渠道，緩解項(xiàng)目資金壓力216。萬達(dá)集團(tuán)是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)領(lǐng)先的龍頭企業(yè)，萬達(dá)廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。 2023 年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心216。由于萬達(dá)廣場作為一個(gè)大型的能夠輻射區(qū)域的城市綜合體，因此對(duì)地塊的規(guī)整、面積都有具體的要求區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)43項(xiàng)目總面積 3550萬㎡，商業(yè)用地面積 10萬㎡左右。上海萬達(dá)已開業(yè)項(xiàng)目達(dá)到 2家五角場萬達(dá)廣場以及周浦萬達(dá)廣場216。 人才培養(yǎng)53集團(tuán)管控：萬達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的管控模式從原先模塊化管理 ——職能化管理 ——流程化管理的三個(gè)階段2023—2023模塊化管理模式 2023—2023職能化管理模式216。23失 敗商業(yè) “ 只租不售 ” 模式反 思萬達(dá)不得不反思運(yùn)營模式的問題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。通過萬達(dá)商業(yè)綜合體建造標(biāo)準(zhǔn)的制定，能夠更加明確項(xiàng)目各功能的基本需求以及對(duì)應(yīng)的成本指標(biāo)，為項(xiàng)目公司科學(xué)合理地把控項(xiàng)目提供更加全面的依據(jù)與技術(shù)支持；216。二是長期旺場經(jīng)營要靠物業(yè)管理。對(duì)于萬達(dá)來講招商周期是受開發(fā)周期制約的；216。新規(guī)定麥格理將不能以離岸形式收購內(nèi)地物業(yè)，從而享受優(yōu)厚的留滯稅萬達(dá)融資94麥格理—萬達(dá)房地產(chǎn)基金（MWREF）澳大利亞麥格理銀行大連萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá) 9個(gè)項(xiàng)目24%的股權(quán)境外投資者合 作物業(yè)資金注入獲得資金離岸放棄 REITs變公募為私募，成功發(fā)行國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券（ CMBS），進(jìn)行海外融資形成企業(yè) “ 離岸資產(chǎn)包 ”216。 CMBS的優(yōu)勢在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、放貸人多員化、對(duì)母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持資產(chǎn)控制權(quán)和未來增長潛力，以及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。很多東西都需要整改、確定。目前中國商業(yè)地產(chǎn)人才欠缺，短期培養(yǎng)無法滿足企業(yè)的需求216。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 五月 2120:54:5020:54May2112May211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 五月 2120:54:5020:54May2112May211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的情況下，銀行信貸規(guī)模不斷收縮216。工程施工質(zhì)量不精。 CMBS可以使投資人和融資方獲得雙贏，不僅使得融資方獲得較低成本的貸款，同時(shí)還能使得投資人獲得心儀的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。萬達(dá)可以通過注入項(xiàng)目部分股權(quán)進(jìn)行融資，不受國內(nèi)市場限制216。商家必須按合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求進(jìn)場裝修，并在開業(yè)前完工；開業(yè)前18個(gè)月2個(gè)月3個(gè)月8個(gè)月－－＝5個(gè)月－假設(shè)一般萬達(dá)的項(xiàng)目開發(fā)周期為 18 個(gè)月簽合同、技術(shù)對(duì)接需要 3 個(gè)月前期商鋪的積累、溝通、市場調(diào)研需要 2個(gè)月招商周期 8個(gè)月主力店進(jìn)場準(zhǔn)備，內(nèi)部裝修準(zhǔn)備只有 5 個(gè)月效率管控85萬達(dá)人才培養(yǎng)人才選擇 人才培訓(xùn)人員流動(dòng)重視理論方面的培訓(xùn)，會(huì)整合外部的資源 對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)（如：大學(xué)教授或者行業(yè)專家進(jìn)行講課）萬達(dá)的人員 跨區(qū)域調(diào)動(dòng) 較多，員工在不同項(xiàng)目的開發(fā)中積累經(jīng)驗(yàn)，迅速成長，這也是萬達(dá)高效率的一個(gè)體現(xiàn)偏向于 法律與語言類的畢業(yè)生 ，通過流程化的培訓(xùn)，可以使員工在較短時(shí)間獲得成長，具備平均的招商與談判能力人才培養(yǎng)： 萬達(dá)在人才培養(yǎng)方面更傾向于 “ 從小抓起 ” ，重視新進(jìn)員工的專業(yè)偏向與專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和積累由于目前中國商業(yè)地產(chǎn)人才緊缺，難以滿足萬達(dá)目前快速擴(kuò)張的企業(yè)步伐，因此萬達(dá)選擇在人才方面更傾向于招收法律與語言類的畢業(yè)生畢業(yè)生，在實(shí)踐和學(xué)習(xí)中不斷培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)人才管理86人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 2023年上半年萬達(dá)新進(jìn)人員比例達(dá)到 26%，高管新進(jìn)比例高于普通員工根據(jù)萬達(dá) 2023年上班年工作總結(jié)中提到：公司上半年招聘員工 4685名，其中高管 179人；員工總?cè)藬?shù)達(dá)到 ，其中高管 595人新員工占萬達(dá)所有員工的比列為26%1%74%25%非新進(jìn)員工新進(jìn)非高管員工新進(jìn)高管員工高管新進(jìn)比例達(dá)到 30%非高管新進(jìn)比例達(dá)到 %人才管理87人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 下半年隨著企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)的人員離職率高達(dá) 3040%（獵頭公司統(tǒng)計(jì)），通過獵頭招攬有經(jīng)驗(yàn)的員工是目前萬達(dá)最常用的方法獵頭的數(shù)據(jù)調(diào)查顯