【正文】 而周邊的地價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)高于 4000元… …城市進(jìn)入的方式35業(yè)內(nèi)人士訪談萬達(dá)員工采訪萬達(dá)案例研究數(shù)據(jù)分析大連萬達(dá)集團(tuán)我們通過多渠道對(duì)萬達(dá)在城市擴(kuò)張選擇方面進(jìn)行信息的采集和匯總，最終總結(jié)出萬達(dá)在城市選擇和項(xiàng)目區(qū)位選擇方面的標(biāo)準(zhǔn)方案城市選擇標(biāo)準(zhǔn)36萬達(dá)認(rèn)為： “ 項(xiàng)目成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。項(xiàng)目地塊的要求不僅僅包括了周邊環(huán)境、交通等方面，還包括了市政設(shè)施如供電、供熱、通訊等方面的要求47另外，萬達(dá)也表示由于諸多城市建設(shè)開業(yè)了不止一家萬達(dá)廣場(chǎng)，因此，萬達(dá)規(guī)定： 7公里之內(nèi)絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn) 2家萬達(dá)廣場(chǎng)8km26km14km23km216。 流程管控216。銷售部分為項(xiàng)目整體比例 40%60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。在土地成本方面，由于萬達(dá)租金水平相對(duì)不高，因此對(duì)于土地成本要求基本是低于周邊 50%，以此來提高項(xiàng)目總體利潤(rùn)主要土地獲取成本列表流程管控71設(shè)計(jì)開發(fā)：集團(tuán)對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)及工程部分進(jìn)行五大方面、百多條細(xì)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化管理操作強(qiáng)電 弱電部分： 供配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)建筑 結(jié)構(gòu)： 不同建筑之間的層高、外墻、 LED屏幕、消防設(shè)施 …內(nèi)裝部分： 地墻面、室內(nèi)廣告位、店招、小品、觀光扶梯 …景觀部分： 綠化、景觀照明、雕塑、屋頂花園、景觀橋 …暖通 排水部分： 給排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng) …216。超市賣場(chǎng)等，租金在大部分住戶中最低 超市大賣場(chǎng)如沃爾瑪、家樂福等本身利潤(rùn)有限，但是整個(gè)項(xiàng)目吸引人氣的關(guān)鍵，一般企業(yè)會(huì)給予較低的租金216。滿足了 萬達(dá)追求高速運(yùn)轉(zhuǎn)，拿地快，開盤快 的發(fā)展目標(biāo)，開業(yè)開盤開工拿地? 10個(gè)月企業(yè)一般從拿地到正式開業(yè)一般不超過 18個(gè)月，由此推算，項(xiàng)目從開盤到開業(yè)也僅僅只有 10個(gè)月左右的時(shí)間? 4個(gè)月開工后四個(gè)月左右即可開盤? 4個(gè)月企業(yè)一般從拿地到開工，不超過四個(gè)月效率管控82效率管控PK，高頻率的評(píng)比使得萬達(dá)項(xiàng)目一直保持高效率運(yùn)作，最終使得整個(gè)企業(yè)快速擴(kuò)張這樣的 PK文化滲透在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目的融資、項(xiàng)目的執(zhí)行情況、項(xiàng)目的銷售情況等各方面每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)公司在每個(gè)月會(huì)到總部進(jìn)行匯報(bào)，各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)完成業(yè)務(wù)情況進(jìn)行評(píng)比 pk（指標(biāo)完成率）第一名和最后兩名的項(xiàng)目總經(jīng)理會(huì)上臺(tái) “介紹經(jīng)驗(yàn) ” 報(bào)告，通常連續(xù)兩個(gè)月 “ 上臺(tái)“ 的話，總經(jīng)理就會(huì)走人了。如果境外公司在國(guó)內(nèi)購(gòu)置物業(yè)，必須在境內(nèi)注冊(cè)公司。lCMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運(yùn)營(yíng)資本。 風(fēng)險(xiǎn)提示快速擴(kuò)張帶來項(xiàng)目質(zhì)量缺陷，后期維修面臨一定的壓力對(duì)于地級(jí)市以下城市選擇，可能面臨當(dāng)?shù)刭?gòu)買力偏弱的局面人員配置無法跟上企業(yè)擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致項(xiàng)目管理失衡216。對(duì)于偏遠(yuǎn)城市的選擇，可能造成品牌商家不夠，主力店欠缺的局面。 五月 2120:54:5020:54May2112May211故人江海別，幾度隔山川。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 12 五月 20238:54:50 下午 20:54:50五月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。216。對(duì)項(xiàng)目租金資產(chǎn)、安全性的評(píng)估、租戶評(píng)估要遠(yuǎn)大于對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估。這也就變相的為萬達(dá)在境外形成離岸資產(chǎn)包以發(fā)行 CMBS進(jìn)行私募離岸資產(chǎn)包：境外市場(chǎng)境內(nèi)市場(chǎng)萬達(dá)融資95開創(chuàng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ CMBS）之路，也為未來繼續(xù)融資提供可能萬達(dá) CMBS的優(yōu)勢(shì)什么是 CMBS？l商業(yè)抵押擔(dān)保證券（ CMBS）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。若人員緊張，也將由總部負(fù)責(zé)招聘萬達(dá)一個(gè)項(xiàng)目通常可分為兩大分塊：地方項(xiàng)目公司以及地方商管公司人才管理89萬達(dá)獨(dú)特的管控模式促使項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制化的運(yùn)作：流程標(biāo)準(zhǔn)化：集團(tuán)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)及工程兩階段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，項(xiàng)目公司即可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行復(fù)制運(yùn)作訂單模式：與商戶形成利益共同體，提前招商縮短工程周期，加快資金流轉(zhuǎn) pk政策：在 pk政策的高壓下，要求項(xiàng)目以及租戶本身都將嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)，保證項(xiàng)目有效高速運(yùn)轉(zhuǎn)小結(jié)90第四部分：萬達(dá)地產(chǎn)的融資91曾經(jīng)拋棄傳統(tǒng) IPO形式，選擇以 REITs(房地產(chǎn)信托基金 )形式海外上市萬達(dá)融資成立商業(yè)公司上市 信托基金上市注入新資產(chǎn)收益來源單一開拓新業(yè)務(wù)保持股票吸引力權(quán)利分散獲取資金方便募集時(shí)間限制少由于基金股東的疏散性，萬達(dá)不必?fù)?dān)憂自己失去對(duì)項(xiàng)目標(biāo)管理和節(jié)制權(quán)商業(yè)地產(chǎn)上市通常有兩種途徑：成立商業(yè)地產(chǎn)公司上市，或者把部分資產(chǎn)打包成基金，進(jìn)行信托基金上市一般海外上市公司每 12個(gè)月募資一次權(quán)利集中主要來自于商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定的租金流不受增發(fā)的限制，可以不斷把項(xiàng)目注入基金公司獲得資金不斷注入新資產(chǎn)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力積極開拓新業(yè)務(wù)，增加股票吸引力為企業(yè)融資必須保持股票的高估值IPO上市后，勢(shì)必會(huì)分散了權(quán)利決策權(quán)92 對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來說，融資成為其在開發(fā)過程中，首要考慮也是最為關(guān)鍵的一環(huán)。開業(yè)后123流程管控81在高效運(yùn)作的情況下，萬達(dá)廣場(chǎng)形成了 “ 建成即開業(yè)，開業(yè)即滿鋪 ”企業(yè)一般從拿地到開工，不超過四個(gè)月 （萬達(dá)一般不進(jìn)行土地儲(chǔ)備） ， 到正式開業(yè)一般不超過 18個(gè)月。另外萬達(dá)與 10 多家不同業(yè)態(tài)的主力店，結(jié)成 “ 緊密型合作伙伴 ” ，跟進(jìn)萬達(dá)開發(fā)的每家購(gòu)物中心 .流程管控79216。區(qū)位選擇外移品牌價(jià)值不斷提升土地成本降低萬達(dá) 廣場(chǎng) 的區(qū)位選擇 由第一、第二代 產(chǎn)品 的城市 中心向 第三代產(chǎn)品城市 副中心 轉(zhuǎn)移 ，東部城市 向中西部 城市轉(zhuǎn)移隨著萬達(dá)品牌價(jià)值的提升，商業(yè)號(hào)召力進(jìn)一步加強(qiáng)，各地政府不惜以超低土地成本來吸引萬達(dá)的進(jìn)駐資金管控64訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 訂單地產(chǎn)的實(shí)行，降低后期招商壓力，增加前期運(yùn)作資本“ 訂單式 ”商業(yè)地產(chǎn)平均租金分等級(jí)資金在給予訂單租戶一定優(yōu)惠的條件下，租金按城市劃分等級(jí)，節(jié)約與訂單租戶的談判時(shí)間聯(lián)合發(fā)展共同選址通過簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，綁定利益共同體，在選址、建造、招商等各方面達(dá)成一致先租后建招商提前主力店一率按建成后第 91天起租，相比一般情況的半年免租期，提高租金回收率技術(shù)對(duì)接共同設(shè)計(jì)合作方提出需求，如超市、餐飲等對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高的，萬達(dá)予以認(rèn)證并協(xié)調(diào)訂單式商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式 ——形成開發(fā)商與合作品牌利益共同體什么是訂單地產(chǎn)資金管控65訂單模式流程 ——五步驟企業(yè)意向 初步計(jì)劃 拿地 成本預(yù)算征詢商戶意見集中有意愿商戶繳納保證金項(xiàng)目開工意見反饋審核招商說明會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)接結(jié)束項(xiàng)目介紹會(huì) 參考反饋意見是否根據(jù)保證金商戶意見協(xié)商訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 交納保證金緩解約束了租戶履行承諾也增加了項(xiàng)目的啟動(dòng)資金訂單地產(chǎn)如何操作資金管控66選擇合適的區(qū)域拓展路徑提高商戶滿意度約束商家城市進(jìn)駐的承諾平衡現(xiàn)金流?諾商家對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目集體反對(duì)，這說明項(xiàng)目未來風(fēng)險(xiǎn)較大?再設(shè)計(jì)階段，對(duì)有要求的商戶提供服務(wù)，為長(zhǎng)期合作建立基礎(chǔ)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)利益趨同形成戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略合作伙伴合作伙伴?了解商戶想去的區(qū)域城市?對(duì)于企業(yè)想去的城市，商戶意見 2個(gè)月就可回復(fù)，并集合有意愿的商戶?項(xiàng)目開始之前簽訂確認(rèn)書繳納保證金，約束商家履行承諾?商家簽訂的保證金，為項(xiàng)目的初期啟動(dòng)提供現(xiàn)金支持降低后期招商壓力訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 訂單地產(chǎn)的實(shí)行，促使萬達(dá)建立起了龐大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為什么選擇訂單地產(chǎn)模式資金管控67訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 主力店的發(fā)展理念由原先的 “傍大款 “轉(zhuǎn)向 ”戰(zhàn)略合作 “訂單地產(chǎn)在早期也曾遭遇發(fā)展困局萬達(dá)以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，使成本壓力過大，只能將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買鋪面的小商戶，抬高小商戶租金小商戶的經(jīng)營(yíng)壓力過大，部分開始出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)租，反過來影響了萬達(dá)廣場(chǎng)的整體的管理形象 降低主力店配比比例，不一味地依靠主力店提升自我形象適當(dāng)抬高主力店租金主力店的發(fā)展理念由原先的 “傍大款 “轉(zhuǎn)向 ”戰(zhàn)略合作 “小商戶經(jīng)營(yíng)壓力減小，運(yùn)作更具專業(yè)化，維持了萬達(dá)廣場(chǎng)整體專業(yè)度和水準(zhǔn)做法 后果早期現(xiàn)在資金管控68萬達(dá)第三代產(chǎn)品是商戶、政府都達(dá)到了共贏結(jié)果，因此得到政府的青睞和商戶的追隨，在城市 擴(kuò)張 過程中可以做到游刃有余萬達(dá)廣場(chǎng)商戶 政府?降低土地開發(fā)成本?簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批手續(xù)?開發(fā)過程中給予政策招商等各方面的幫助?提供就業(yè)機(jī)會(huì)?增加稅收?提升城市商業(yè)水準(zhǔn)?打造標(biāo)志性建筑，提升城市形象訂單模式 邀約、合作?給予長(zhǎng)期戰(zhàn)略伙伴在租金上的一定優(yōu)惠?跟隨萬達(dá)的擴(kuò)張步伐，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率?降低萬達(dá)前期招商壓力?縮短項(xiàng)目整體招商周期?幫助萬達(dá)迅速在中國(guó)各地?cái)U(kuò)張發(fā)展資金管控69流程管控萬達(dá)對(duì)項(xiàng)目流程每一個(gè)環(huán)節(jié)都有明確的標(biāo)準(zhǔn)以及操作內(nèi)容1）前期土地成本控制 ——土地成本低于周邊土地 50%左右，規(guī)模不低于 40萬平方米2）設(shè)計(jì)開發(fā) ——a）建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化：集團(tuán)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)及工程兩階段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，項(xiàng)目公司即可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行執(zhí)行運(yùn)作b）將餐飲、超市等該類對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高的商鋪招商提前，與整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)對(duì)接3）招商與管理 —— a）對(duì)于品牌合作商的選擇 b）租金等級(jí)管控4）后期運(yùn)營(yíng) ——每年一次進(jìn)行租戶置換與補(bǔ)充招商70前期土地成本控制：土地成本低于周邊土地 50%左右，規(guī)模不低于 40萬平方米項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 拿地方式成交價(jià) 成交時(shí)間 樓面地價(jià)（萬㎡） （萬㎡） （億元） （元）大連萬達(dá)中心 8 60 招標(biāo) 2617南京萬達(dá)廣場(chǎng) 39 100 招標(biāo) 1480青島萬達(dá)廣場(chǎng) 45 拍賣 2170上海嘉定萬達(dá)廣場(chǎng) 60 掛牌 1653石家莊萬達(dá)廣場(chǎng) 40 190 招標(biāo) 25 1316唐山萬達(dá)廣場(chǎng) 100 招標(biāo) 1880天津萬達(dá)廣場(chǎng) 41 招標(biāo) 10 2439成都萬達(dá)廣場(chǎng) 40 掛牌 1215太原萬達(dá)廣場(chǎng) 35 150 掛牌 15 1000216。后采取整體銷售緩解資金壓力。 組織架構(gòu)216?；窗踩f達(dá)廣場(chǎng)：總建筑面積 70 萬平方米 ,其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積 25 萬平方米。鑒于萬達(dá)的品牌價(jià)值，未來可觀的稅收以及未來對(duì)周邊土地價(jià)格的帶動(dòng)作用，政府對(duì)于萬達(dá)的進(jìn)駐態(tài)度都是歡迎的；216。隨著區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略的進(jìn)一步深入，萬達(dá)開始在同個(gè)城市多項(xiàng)目發(fā)展 ——深耕216。 城市進(jìn)入的方式216。B版、低成本開發(fā)項(xiàng)目 1800元 /平方米中檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目針對(duì)項(xiàng)目不同定位，標(biāo)準(zhǔn)分為低成本、 B版、 A版三個(gè)版本萬達(dá)廣場(chǎng)的檔次細(xì)分22城市標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民消費(fèi)能力及習(xí)慣，匹配不同檔次的萬達(dá)廣場(chǎng)一線及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市? 經(jīng)濟(jì)活躍， GDP水平 領(lǐng)先 于全國(guó)市場(chǎng)? 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整合里，社會(huì) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)? 社會(huì)消費(fèi)水平高，消費(fèi)品零售總額 領(lǐng)先全國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力較好，中等經(jīng)濟(jì)水平的大中型城市? 經(jīng)濟(jì)水平中等，但是目前 增長(zhǎng)率較高? 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處于調(diào)整中，社會(huì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重增長(zhǎng)迅速? 社會(huì)消費(fèi)水平呈現(xiàn)階梯式等級(jí)增長(zhǎng)有一定的市場(chǎng)需求滿足萬達(dá)最低標(biāo)準(zhǔn)的城市? 城市經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)展階段， GDP指標(biāo)基本在1000億元左右? 城市人口規(guī)模在 200萬以上宏觀環(huán)境要求? 居民消費(fèi)需求量較大? 消費(fèi) 理念先進(jìn)? 對(duì)外來品牌接受度高? 居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望與城市有限的商業(yè)設(shè)施形成巨大 供求缺口? 居民銀行 存款比例較高? 居民有一定的消費(fèi)水平，但消費(fèi)理念偏向保守? 對(duì)品牌的知曉度有限，愿意接受新生事物客戶需求高檔 中檔 低檔萬達(dá)廣場(chǎng)的檔次細(xì)分23如今萬達(dá)廣場(chǎng)一直被外界所津津樂道的原因在于：萬達(dá)廣場(chǎng)的核心價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)力完整的產(chǎn)業(yè)鏈 成熟的盈利模式u 由于國(guó)內(nèi)缺少專業(yè)的商業(yè)管理公司，萬達(dá)被動(dòng)的選擇加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑u 在這一過程中，萬達(dá)開始經(jīng)營(yíng)自主百貨（萬千百貨）和文化影院（萬達(dá)影院）u 酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理專向自主經(jīng)營(yíng)管理u 房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)