【正文】 鑒 篇 ?萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)： – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 （ 5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子 ，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬(wàn)平左右 。 2023年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。 富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長(zhǎng)為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 管 理 收 益 模 式 運(yùn)營(yíng)管理 第三部分 借 鑒 篇 利用專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，出讓部分營(yíng)業(yè)收入，以求雙贏。 第二部分 市場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個(gè)契機(jī) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 類型 明細(xì)項(xiàng)目 零售商業(yè)地產(chǎn) 購(gòu)物中心、百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、各類專業(yè)市場(chǎng) …… 主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè) 城市綜合體 融購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn) 以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動(dòng)，將購(gòu) 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會(huì)展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂(lè)中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展 中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過(guò)去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 展望一 第二部分 市 場(chǎng) 篇 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā) ,連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流 展望二 并購(gòu)整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購(gòu)主要對(duì)象 展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代 展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)井噴期。 8 開業(yè)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃 土地獲取 融資 項(xiàng)目選擇 國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目貸款 項(xiàng)目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營(yíng) 目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 1 2 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中 幾乎是全軍覆沒(méi)，鮮有成功案例。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 ★ 20世紀(jì) 80年代以前，中國(guó)沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 而對(duì)于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和 喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /典型案例 ： 上海大拇指廣場(chǎng) 租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式， 2萬(wàn)平方米由主力店家樂(lè)福長(zhǎng)期租賃，剩余 4萬(wàn)平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、 經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過(guò)銷售回籠資金，又通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 /劣勢(shì)分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山 ，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。 模式一：只售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育 ，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng) 營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。為什么？ d 舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)住宅開發(fā)商的三重利 結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端， /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范 即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理 。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 沉淀資金較多， 并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線的充足的資金支持 。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅： 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的 “ 生活方式 ” /商業(yè)地產(chǎn) 最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們 的購(gòu)物需求。 租售模式 隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。 而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè) ,早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)做為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場(chǎng)的新興行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 第一部分 理 論 篇 分類方法 種類 按商業(yè)形態(tài) （主題商城） 按照規(guī)模和服務(wù)等級(jí) 。李嘉誠(chéng)先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那 就是 “ 地段，地段，還是地段 ” 商業(yè)對(duì) “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 ，要求具備較強(qiáng)的輻射力 地段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /住宅 ： 客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差 池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 投資回報(bào)形式 小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對(duì)企業(yè)的資金要求、運(yùn)營(yíng)能力要求更高。 /劣勢(shì)分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大 縮水。 /劣勢(shì)分析 ：只租不售的開發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高， 資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ； 缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。茂業(yè)國(guó)際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無(wú)鏠對(duì)接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。 /優(yōu)勢(shì)分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以 大大弱 化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費(fèi)。對(duì)于開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢(shì)，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng) 。特別是2023年以來(lái)，近６年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營(yíng)管理 ” 全方位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念。 盲目拷貝模式 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造成影響。 ■國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。 其實(shí)富力除珠江新城外，并不直接單獨(dú)去建任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場(chǎng)住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬(wàn)麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬(wàn)麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場(chǎng)住宅的配套等等 。 富力在 2023年開始建設(shè)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目富力兒童城時(shí)，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實(shí)力，故其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份 第三部分 借 鑒 篇 ＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域 ＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì) 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 。06年富力獲得 21幅土地，僅重慶一個(gè)項(xiàng)目的土地就達(dá)到 739萬(wàn)平方米，共擁有土地儲(chǔ)備 1789萬(wàn)平方米。合理處理高價(jià)獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。 ?（ 6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。 – 對(duì)“訂單地產(chǎn)”寄予了過(guò)高的非理性的期待。 – 萬(wàn)達(dá)開始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個(gè)項(xiàng)目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到 50%： 50% – 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對(duì)開業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的長(zhǎng)期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問(wèn)題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。全國(guó)的城市分三等租金。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產(chǎn)證券化 ” 。 17:11:3817:11:3817:11Satu