【正文】 宗掛牌入市交易的地下空間地塊北京市國(guó)際雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目用地。目前，永旺在中國(guó)已建11家購(gòu)物中心。目前，青島萬(wàn)象城的招商意向達(dá)成率已經(jīng)超過(guò)85%，預(yù)計(jì)將于2014年秋冬季開(kāi)業(yè)。觀禮中心等數(shù)十個(gè)全新商業(yè)項(xiàng)目將主要在下半年入市。在中心老城區(qū)，綠地中心、世貿(mào)國(guó)際、保利中心等龍頭項(xiàng)目盤活城市中心的商業(yè)活力。六、解讀北京商業(yè)地產(chǎn)五大類型隨著越來(lái)越多實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)，也使得京城商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入“血拼”時(shí)代。僑福芳草地購(gòu)物中心內(nèi)擺放著的41件達(dá)利雕塑，是世界上最豐富的達(dá)利真品收藏之一，這也成為了僑福芳草地購(gòu)物中心的標(biāo)簽之一。它們有一個(gè)共性就是都依托于大型社區(qū)，為周邊社區(qū)居民提供包含集合了餐飲、超市、影院、兒童、服飾、個(gè)人護(hù)理(藥妝)和服務(wù)鄰里的藥店、洗衣店、花店等多種業(yè)態(tài)于一體的多功能休閑消費(fèi)體驗(yàn)中心。 太古地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)力打造的綜合商業(yè)項(xiàng)目，頤堤港周邊云集高端住宅區(qū)、國(guó)際學(xué)校和頂尖跨國(guó)企業(yè)。在餐飲方面，多樣化餐飲店鋪是頤堤港商場(chǎng)的另一大特色，包括精致西餐、日式及韓式料理、特色中餐以及東南亞風(fēng)味菜肴。其中，Hollister、IROO均為首次落戶北京的國(guó)際知名服裝零售品牌。購(gòu)物中心的主題活動(dòng)也多圍繞兒童喜愛(ài)的主題進(jìn)行，如憤怒的小鳥(niǎo)展覽、哆啦A夢(mèng)展覽、兒童節(jié)氣球展覽等活動(dòng)，成功變身為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、健身、休閑等六大主題于一體的購(gòu)物中心。即便是打出了“1折起”的清貨字樣，店內(nèi)購(gòu)物的人也可謂是“門可羅雀”……這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然大多位于黃金商圈，但卻呈現(xiàn)出一種“餐飲旺、商業(yè)冷”的兩極分化現(xiàn)象。大型商務(wù)地產(chǎn)祥泰廣場(chǎng)、30多萬(wàn)平方米魯能商業(yè)綜合體、中海環(huán)宇城等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)在南城構(gòu)建起全新商圈雛形。 重塑商業(yè)地產(chǎn)格局濟(jì)南以前的商業(yè)布局，基本上都位于泉城路、老洪樓和西市場(chǎng)等幾個(gè)老城區(qū)。（二）濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)蓄勢(shì)待發(fā) 下半年將有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目入市，%多，創(chuàng)歷史新高。在青島、濟(jì)南與太原三座城市，華潤(rùn)置地以萬(wàn)象城品牌進(jìn)駐，而五彩城則在淄博、日照、煙臺(tái)、臨沂、威海等城市落子。永旺夢(mèng)樂(lè)城武漢開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目位于江城大道與三環(huán)線交匯處西南側(cè)，占地約195畝，總建筑面積達(dá)27萬(wàn)平方米，將打造成集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食于一體的大型一站式購(gòu)物中心。三、零售業(yè)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 紛紛跨界尋覓“避風(fēng)港”世界最大的零售商贏商網(wǎng)沃爾瑪在華購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)正式啟動(dòng)，兩到三年的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，以沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)或山姆會(huì)員商店為主力店的首批沃爾瑪購(gòu)物中心有望亮相。第三個(gè)要素，國(guó)際熱錢何時(shí)從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。中國(guó)樓市是個(gè)硬泡沫，這個(gè)“硬泡沫”何時(shí)破滅，要看三個(gè)要素的變化：第一個(gè)要素，從地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴角度來(lái)看，有兩種可能打破這個(gè)惡性循環(huán)。中原集團(tuán)研究中心也認(rèn)為，在地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)涉足金融業(yè)，一方面可以平衡房地產(chǎn)利潤(rùn)率下降的影響，另一方面也有利于自身融資的需求。業(yè)內(nèi)人士表示，除了提升自身的“造血”功能以及打造多元產(chǎn)業(yè)鏈增加利潤(rùn)等因素外，地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的加速也反映出，房企應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性萎縮所采取的戰(zhàn)略性預(yù)案。浦東的租戶組合比較多元化，因此市場(chǎng)更容易受全球經(jīng)濟(jì)變化的影響。深圳和上海等城市新建立的經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)被視為金融改革的下一個(gè)浪潮。 。土地交易環(huán)比增長(zhǎng) %，達(dá)到 億美元。無(wú)論境內(nèi)商業(yè)管理公司，還是境外大型商業(yè)基金，都準(zhǔn)確迅速的在一、二線城市布局。相比之下以青島、重慶、成都為首的部分二線城市由于新增供應(yīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)且短期內(nèi)無(wú)法被消化，空置率均超過(guò)30%。（一）在寫字樓市場(chǎng)方面，截止到2013年上半年，全國(guó)20大主要城市寫字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓總存量將近3,400萬(wàn)平方米。屢調(diào)屢漲的現(xiàn)實(shí)讓越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始認(rèn)同，影響中國(guó)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于供給。當(dāng)然，從目前已經(jīng)試點(diǎn)的兩個(gè)城市來(lái)看，房產(chǎn)稅抑制投資投機(jī)的效果并不明顯，但是鑒于抑制需求對(duì)于控制房?jī)r(jià)而言，本身就是一種指標(biāo)不治本的輔助性措施，所以只要政府不遺余力地推進(jìn)供應(yīng)放量，從而把房?jī)r(jià)控制在合理的漲幅區(qū)間，自然會(huì)降低投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的概率，房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)補(bǔ)充性的增加地方稅源的稅制所起的作用已經(jīng)足夠。盡管在推進(jìn)的過(guò)程中，仍然存在由于缺乏經(jīng)驗(yàn)而帶來(lái)的諸多問(wèn)題，但是顯然新一屆政府已經(jīng)意識(shí)到并正在逐步改善。除了市場(chǎng)因素外，在我們看來(lái)，政策面也是影響部分城市房?jī)r(jià)的另一大因素，由于完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力持續(xù)釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產(chǎn)品申請(qǐng)預(yù)售證入市受到一定影響，所以預(yù)計(jì)局部地區(qū)未來(lái)中高端產(chǎn)品房?jī)r(jià)上漲幅度較剛需產(chǎn)品小。，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市中高檔項(xiàng)目方面，今年下半年以來(lái)的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現(xiàn)的收緊將對(duì)中高檔需求的釋放產(chǎn)生較大的影響?；谝陨蟽蓚€(gè)因素的影響，我們判斷一二線城市未來(lái)的交易量將在上半年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，難以再出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。，兩大因素決定一二線城市交易量保持平穩(wěn)一二線城市方面，兩大因素決定了四季度商品住宅成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)：其一，雙16行情的影響正在逐漸淡去，支撐過(guò)去16個(gè)月成交規(guī)模迅速擴(kuò)張的基本面正在喪失。（一）短期預(yù)測(cè)：政策面不會(huì)出現(xiàn)全局性加壓，全國(guó)交易量將保持穩(wěn)中有增，短期內(nèi)中央層面全局性加壓不會(huì)出現(xiàn)本輪調(diào)控嚴(yán)格意義上從2010年便已經(jīng)開(kāi)始，主要意在修正2009年過(guò)于激進(jìn)的房地產(chǎn)政策，主要手段集中在對(duì)于銀行房貸的收緊，本輪調(diào)控至此正式啟動(dòng)；進(jìn)入2011年，限購(gòu)政策開(kāi)始全面鋪開(kāi)，一二線城市被要求嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，甚至到了7月，個(gè)別三四線城市也被要求加入限購(gòu)城市名單。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市將重點(diǎn)選擇調(diào)控下供需矛盾依然趨于緊張、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一、二線城市，如深圳、杭州、南京等，此類城市市場(chǎng)熱度能否得到控制將決定進(jìn)一步擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)。樂(lè)觀的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀中隱憂。全城限購(gòu)僅沈陽(yáng)一地落實(shí)；關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購(gòu)的三四線城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒(méi)有得到任何響應(yīng)。時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無(wú)疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來(lái)的動(dòng)作來(lái)看，無(wú)論是在國(guó)務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還是近期面對(duì)銀行“錢荒“時(shí)的按兵不動(dòng)，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來(lái)看無(wú)疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。歐美日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國(guó)整體出口環(huán)境不利，同時(shí)考慮到歐盟與我國(guó)貿(mào)易摩擦加劇、美國(guó)實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，未來(lái)我國(guó)出口增長(zhǎng)將面臨更大的壓力，國(guó)際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半今年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。融創(chuàng)前三季度銷售額已經(jīng)達(dá)到324億元，由于四季度供貨量充足，加上年末的中高端市場(chǎng)一般都會(huì)有一波行情，預(yù)計(jì)融創(chuàng)四季度每月的銷售額都將超百億，全年突破500億大關(guān)基本沒(méi)有懸念。對(duì)于路勁而言，企業(yè)的項(xiàng)目定位較為精確，以首置首改型產(chǎn)品為主，價(jià)格普遍與所在區(qū)域均價(jià)持平或略低，迎合了購(gòu)房者的需求。此外，在龍頭企業(yè)中，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備相對(duì)較少，因此，今年進(jìn)行了相對(duì)激進(jìn)的土地收購(gòu)，今年前三季度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于TOP10企業(yè)的平均水平。在近兩年三四線行情整體弱于一二線城市的背景下，企業(yè)積極求變，于2012年提出“全民營(yíng)銷”計(jì)劃，并在2013年全面推廣落實(shí)。綠地集團(tuán)以1012億元位居榜單第二位，同比增幅高達(dá)40%，增速在五大領(lǐng)軍企業(yè)中位居第一。對(duì)銷售面積進(jìn)行分析，梯隊(duì)分布上，第一梯隊(duì)延續(xù)輝煌，800萬(wàn)方以上房企數(shù)量從2家增加至4家；銷售均值上，各梯隊(duì)銷售均值全部超過(guò)去年；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，恒大以1105萬(wàn)方銷量領(lǐng)跑眾房企，綠地銷售面積達(dá)到1101萬(wàn)平方米超過(guò)萬(wàn)科成為銷售面積亞軍。此外，TOP50房企金額門檻同比增長(zhǎng)62%，首次突破百億大關(guān)。2013年前三季度房企銷售金額TOP50()排名公司名稱銷售金額(億元)1萬(wàn)科地產(chǎn)2綠地集團(tuán)3中海地產(chǎn)4保利地產(chǎn)5恒大地產(chǎn)6碧桂園7萬(wàn)達(dá)集團(tuán)8華潤(rùn)置地9世茂房地產(chǎn)10綠城中國(guó)11龍湖地產(chǎn)12融創(chuàng)中國(guó)13招商地產(chǎn)14金地集團(tuán)15富力地產(chǎn)16中信地產(chǎn)17遠(yuǎn)洋地產(chǎn)18世紀(jì)金源19雅居樂(lè)20華夏幸福前三季度房企銷售金額TOP50()我們認(rèn)為，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市場(chǎng)的熱銷。三四線城市土地市場(chǎng)分化明顯，總體來(lái)說(shuō)不如一二線城市。四、房?jī)r(jià)：中房網(wǎng)指數(shù)連漲15個(gè)月，目前已高于調(diào)控前峰值8%隨著2012年4月份調(diào)控大環(huán)境好轉(zhuǎn)以來(lái)，市場(chǎng)大環(huán)境開(kāi)始松動(dòng)，前期積累下來(lái)的需求開(kāi)始集中釋放，推高市場(chǎng)熱度逐步，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯回升，至2012年底中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平。另一類是個(gè)別投資過(guò)熱的城市，這類城市由于前幾年開(kāi)發(fā)過(guò)剩，今年風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄?？v觀今年前9月的成交量，大多數(shù)一二線城市市場(chǎng)回暖，三季度雖然由于天氣炎熱等原因處于傳統(tǒng)淡季，但是今年三季度的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，各大城市地王頻出，推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的熱度。一、全國(guó)：房地產(chǎn)住宅投資明顯回升，商品住宅新開(kāi)工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高雖然8月處于傳統(tǒng)淡季，但是縱觀2013年三季度的市場(chǎng)成交量，市場(chǎng)銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高于二季度的銷售量，且明顯高于去年同期水平。因此，自今年年初起，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和租賃方面已經(jīng)開(kāi)始面臨著一些壓力與挑戰(zhàn)。與短期的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政控制不同，這些舉措都是立足于市場(chǎng)或規(guī)范市場(chǎng)政府職能分野的長(zhǎng)效機(jī)制，其核心也是通過(guò)市場(chǎng)手段平衡供需?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。事實(shí)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和政策的不確定性使得消費(fèi)者和企業(yè)都相應(yīng)縮減了開(kāi)銷和雇傭。2013年在相對(duì)寬松的宏觀環(huán)境下，一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢(shì)，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，表現(xiàn)良好。2012年至今全國(guó)房地產(chǎn)住宅投資額及商品住宅新開(kāi)工、銷售面積走勢(shì)二、城市：一二線城市表現(xiàn)全面好于去年，三線城市正逐步分化2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，積壓的需求逐漸達(dá)到釋放，市場(chǎng)交易量全面回升，而2013年19月市場(chǎng)維持了這一上漲趨勢(shì)，成交同比增幅超過(guò)20%。值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年19月城市市場(chǎng)成交量來(lái)看，洛陽(yáng)、北海等城市較去年同期市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)都在50%以上，晉江同比增長(zhǎng)了64%之多。根據(jù)288房?jī)r(jià)指數(shù)，各大城市房?jī)r(jià)已連漲18個(gè)月，房?jī)r(jià)不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購(gòu)房者退出房市。全國(guó)18個(gè)典型一二線城市中有14個(gè)城市今年以來(lái)土地成交量高于去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個(gè)城市增幅超過(guò)100%，土地市場(chǎng)成交火爆。2013年1至8月TOP20地塊成交總價(jià)門坎已經(jīng)從去年全年的17億上漲至現(xiàn)在的40億，漲幅達(dá)135%，而單價(jià)方面，去年單價(jià)地王成交單價(jià)為33831元/平方米，今年截至目前單價(jià)地王已達(dá)51046元/平方米。 附濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)介第二部分 前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售50強(qiáng)經(jīng)營(yíng)分析2013年前三季度，上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，%，比2012年同期略有提高；與去年同期相比，雖然TOP10和TOP20企業(yè)的集中度上升速度放緩，但是依靠強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略調(diào)整，龍頭房企依然繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額、鞏固行業(yè)的地位，未來(lái)行業(yè)集中度上升仍是大勢(shì)所趨。相比TOP10房企，TOP20房企金額門檻的提升力度更為顯著，銷售金額從2012年前三季度的140億元增加至今年的247億元，同比增長(zhǎng)76%。對(duì)銷售金額進(jìn)行分析，梯隊(duì)分布上，今年前三季度，第一梯隊(duì)中，500億元以上的房企，數(shù)量從去年的5家上升到7家；其中，800億元以上房企數(shù)量由去年同期的1家增加至4家，顯示出強(qiáng)者更強(qiáng)的局面；銷售均值上，各梯隊(duì)銷售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯隊(duì)500億以上房企的均值為861億元，比去年同期高出97億元；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，央企及地方強(qiáng)勢(shì)國(guó)企表現(xiàn)十分搶眼，首先，金額榜前五名有三家歸屬央企，綠地、保利及中海銷售均突破800億元，其中綠地表現(xiàn)極為搶眼，連續(xù)兩個(gè)季度居行業(yè)亞軍地位，前三季度銷售金額達(dá)到1012億元，同比增長(zhǎng)39%。企業(yè)推案和營(yíng)銷力度持續(xù)加大，中小戶型產(chǎn)品銷量占比高達(dá)90%，迎合了主流市場(chǎng)需求，保證了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。碧桂園銷售額總計(jì)614億元，同比實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，%。融創(chuàng)銷售業(yè)績(jī)的大幅攀升，一方面得益于企業(yè)持續(xù)強(qiáng)化了大項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)和高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)；另一方面則是上半年滬津渝京杭五大銷售區(qū)域行情持續(xù)升溫，企業(yè)通過(guò)區(qū)域深耕、開(kāi)發(fā)中高端項(xiàng)目的戰(zhàn)略路線，用隨行就市策略快速攬金。路勁基建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣進(jìn)入了快速上升期，企業(yè)今年前三季度銷售額105億元，同比上升40%。特別需要指出的是，去年銷售額離500億量級(jí)一步之遙的碧桂園和世茂房地產(chǎn)，今年都將大幅超過(guò)500億。種種變數(shù)