【正文】 進(jìn)入死亡年齡周期，中國將進(jìn)入建國以來第一個(gè)真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡言之，2015年中國婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。第三個(gè)要素，國際熱錢何時(shí)從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。國際熱錢流入中國，有兩個(gè)目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益；而最重要的外部因素是美國何時(shí)進(jìn)入美元收緊周期?，F(xiàn)在熱錢在中國獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關(guān)鍵在美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)開始收縮貨幣，今年二季度，美聯(lián)儲(chǔ)暗示開始退出QE后，中國外匯就出現(xiàn)了凈流出，新興市場一度出現(xiàn)因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機(jī)；三季度，由于美國優(yōu)先解決政府財(cái)政平衡問題，延后退出QE，9月中國外匯收支再轉(zhuǎn)而為正。換言之，這個(gè)臨界點(diǎn)就是美國開始正式退出QE，按照現(xiàn)在情況，美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE，最晚應(yīng)在明年一季度結(jié)束前。更不要說美國開始加息會(huì)引來美元復(fù)興的主升浪時(shí)期了，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能在2015年。在美國開始退出量化寬松的時(shí)候，美國還會(huì)同步推動(dòng)中東石油危機(jī)的升級(jí)，再加上國際糧價(jià)大漲，會(huì)對(duì)中國形成嚴(yán)重的輸入性通脹，會(huì)比2011年更加嚴(yán)重，這將推動(dòng)房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會(huì)引發(fā)房價(jià)大跌，就像現(xiàn)在溫州已經(jīng)發(fā)生的那樣。一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對(duì)剛需者進(jìn)行最后的逼空。三、零售業(yè)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 紛紛跨界尋覓“避風(fēng)港”世界最大的零售商贏商網(wǎng)沃爾瑪在華購物中心投資開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)正式啟動(dòng)，兩到三年的開發(fā)周期內(nèi)，以沃爾瑪購物廣場或山姆會(huì)員商店為主力店的首批沃爾瑪購物中心有望亮相。 物美欲在京造“地下購物中心”繼沃爾瑪之后，又有一家超市企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。昨日，全市首宗掛牌入市交易的地下空間地塊北京市國際雕塑園地下文化娛樂中心項(xiàng)目用地。在業(yè)界看來，有著零售背景的物美很有可能將該地塊打造成為“地下購物中心”，從而促進(jìn)石景山區(qū)的商業(yè)升級(jí)。 曼巴特購物廣場明年開業(yè)張家港首個(gè)城市商業(yè)綜合體，由海瀾集團(tuán)投資近40億打造的曼巴特購物廣場9月12日啟動(dòng)盛大的全球招商。海瀾集團(tuán)負(fù)責(zé)人透露，作為張家港城市新地標(biāo)、海瀾集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)零售的第一個(gè)項(xiàng)目，曼巴特購物廣場將在明年9月正式開業(yè)。4. 永旺將在武漢建中國最大規(guī)模購物中心11月1日，亞洲最大的跨國零售集團(tuán)、世界500強(qiáng)企業(yè)——日本永旺株式會(huì)社宣布將在武漢開發(fā)區(qū)興建購物中心。建成后的武漢開發(fā)區(qū)永旺夢樂城，將成為永旺在中國興建的最大規(guī)模購物中心。永旺夢樂城武漢開發(fā)區(qū)項(xiàng)目位于江城大道與三環(huán)線交匯處西南側(cè)，占地約195畝，總建筑面積達(dá)27萬平方米，將打造成集購物、娛樂、休閑、美食于一體的大型一站式購物中心。項(xiàng)目計(jì)劃于2013年底開工，2015年11月開業(yè)。目前，永旺在中國已建11家購物中心。武漢開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建成后，將成為永旺在中國興建的規(guī)模最大的購物中心。5. 四川綿陽紅星美凱龍等28項(xiàng)目集中開工 總投資約130億綿陽市紅星美凱龍家居建材城等28個(gè)項(xiàng)目集中開工儀式2日在游仙區(qū)游仙鎮(zhèn)舉行，涉及服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、民生、社會(huì)事業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域，其中服務(wù)業(yè)項(xiàng)目7個(gè)，包括總投資25億元的游仙區(qū)紅星美凱龍項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容包括家居廣場，配套商業(yè)廣場及SOHO辦公等，建成后將滿足不同層次消費(fèi)需求。6. 宗慶后宣布娃哈哈進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 首個(gè)項(xiàng)目落戶宜昌11月12日，杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理宗慶后現(xiàn)身湖北宜昌，宣布娃哈哈第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——娃哈哈宜昌購物廣場正式動(dòng)工。據(jù)了解，總投資50億元，項(xiàng)目包括10萬平方米商業(yè)購物中心、1棟超高層五星級(jí)酒店、6棟甲級(jí)寫字樓和18棟高層住宅組成，擁有停車位4000多個(gè)，全部工程2016年10月完工。四、全國主要城市大型城市綜合體項(xiàng)目列表及分布（一）北京城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖（二）上海城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖（三）廣州城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖（四）深圳城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖（五）重慶城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖： （六）成都城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖： （七）南京城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖： （八）蘇州城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖： （九）西安城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖： （十）貴陽城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖： （十一）沈陽城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖（十二）武漢城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖（十三）天津城市綜合體項(xiàng)目列表及分布圖五、山東及濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況（一）華潤置地山東布局8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目 青島萬象城明年開業(yè)華潤置地又將進(jìn)入新的區(qū)域，展開山東大區(qū)的商業(yè)戰(zhàn)略，將旗下萬象城和五彩城兩個(gè)產(chǎn)品線都帶到山東。在青島、濟(jì)南與太原三座城市，華潤置地以萬象城品牌進(jìn)駐，而五彩城則在淄博、日照、煙臺(tái)、臨沂、威海等城市落子。 島萬象城地處青島核心商業(yè)區(qū)，與青島市政府隔街相望，建筑面積45萬平米，是目前全國最大，店鋪數(shù)量最多、業(yè)態(tài)品類最齊全的萬象城。目前，青島萬象城的招商意向達(dá)成率已經(jīng)超過85%，預(yù)計(jì)將于2014年秋冬季開業(yè)。與定位高端的萬象城不同，五彩城則是華潤置地專為中國二三線城市打造的高端商業(yè)體，集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體，致力于為人們營造一個(gè)歡樂、溫馨、時(shí)尚、充滿節(jié)日氣氛的一站式生活廣場。依照華潤置地山東大區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，將進(jìn)駐淄博、日照、煙臺(tái)、臨沂、威海等城市，形成多城聯(lián)動(dòng)的商業(yè)格局。首個(gè)五彩城落地淄博，選址張店區(qū)核心區(qū)域，目前，淄博五彩城招商意向達(dá)成率已經(jīng)達(dá)到60%，逾2/3品牌首次進(jìn)駐淄博，包括沃美電影院、冰紛萬象滑冰場、華潤萬家精品超市、時(shí)尚百貨NOVO、休閑時(shí)尚MUJI、Hamp。M等,預(yù)計(jì)將于2014年年底開業(yè)。而日照五彩城也將落戶城中核心商圈，規(guī)劃有超市、冰場、影院、食通天美食廣場四大主力店，當(dāng)前招商意向達(dá)成率超過30%，預(yù)計(jì)于2015年9月開業(yè)。（二）濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā) 下半年將有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目入市，%多，創(chuàng)歷史新高。龍奧天街、銀豐聯(lián)荷廣場、中海環(huán)宇城、鳳凰大廈、華創(chuàng)觀禮中心等數(shù)十個(gè)全新商業(yè)項(xiàng)目將主要在下半年入市。而世茂國際廣場、華強(qiáng)廣場、保利中心、祥泰廣場、丁豪廣場、魯商國奧城等在售項(xiàng)目也會(huì)在下半年持續(xù)加推。無論是總量還是增量，下半年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)呈現(xiàn)井噴之勢。目前在市場上活躍的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，既有漢峪金谷、文化會(huì)館中心綜合體、齊魯之門綜合體這樣的省城區(qū)域中心項(xiàng)目，也有綠地中心、世貿(mào)國際、恒大國際金融中心這樣的地標(biāo)級(jí)寫字樓；既有華強(qiáng)廣場、保利中心、丁豪廣場推出的商住一體公寓，也有華潤萬家、銀座商城等全國連鎖的大賣場?？偛考?jí)辦公基地、loft公寓、soho公寓、風(fēng)情商業(yè)街、知名大賣場……產(chǎn)品形態(tài)的層次化和豐富性把濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場帶到了全新的高度，強(qiáng)勁推動(dòng)了其跨越式發(fā)展。 重塑商業(yè)地產(chǎn)格局濟(jì)南以前的商業(yè)布局，基本上都位于泉城路、老洪樓和西市場等幾個(gè)老城區(qū)。從2013年，特別是可以預(yù)見的下半年來看，濟(jì)南已經(jīng)沒有大的商業(yè)商務(wù)空白點(diǎn)，傳統(tǒng)格局已經(jīng)打破，商業(yè)地產(chǎn)全方位的發(fā)展格局正在重塑。在中心老城區(qū)，綠地中心、世貿(mào)國際、保利中心等龍頭項(xiàng)目盤活城市中心的商業(yè)活力。在東部，以漢峪金谷為龍頭的漢峪片區(qū)已經(jīng)成為整個(gè)黃河中下游有影響的金融商務(wù)中心；以龍奧天街為代表的奧體文博片區(qū)與丁豪廣場、銀豐聯(lián)荷廣場帶動(dòng)的會(huì)展中心片區(qū)，越來越成為省級(jí)商業(yè)商務(wù)的重陣。經(jīng)濟(jì)南萬達(dá)確認(rèn)，這個(gè)全國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)也準(zhǔn)備下半年在東部開工一座新的萬達(dá)廣場。在西部，高鐵效應(yīng)與“十藝節(jié)”的舉辦直接推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的跨越式發(fā)展。隨著220萬平方米的文化會(huì)館綜合體、170萬平方米的齊魯之門綜合體、高度超過500多米的恒大金融中心、56萬平方米綠地站前綜合體等項(xiàng)目的崛起，西城商務(wù)商業(yè)區(qū)已經(jīng)呼之欲出。在南部，隨著大型商業(yè)項(xiàng)目的拔地而起，南城“商業(yè)瘸腿”的帽子可能將在下半年徹底被摘掉。大型商務(wù)地產(chǎn)祥泰廣場、30多萬平方米魯能商業(yè)綜合體、中海環(huán)宇城等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)在南城構(gòu)建起全新商圈雛形。在北部，北大時(shí)代、名泉中心等天橋新興商務(wù)中心正和濼口片區(qū)一起，提振北城的商業(yè)地產(chǎn)市場。六、解讀北京商業(yè)地產(chǎn)五大類型隨著越來越多實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)，也使得京城商業(yè)地產(chǎn)的競爭進(jìn)入“血拼”時(shí)代。他們當(dāng)中既有因地制宜、調(diào)整經(jīng)營定位、搶得市場先機(jī)的優(yōu)勝者，也有定位不明、尚待市場認(rèn)可的迷途探索者。類型一：餐飲旺 商業(yè)冷 商業(yè)地產(chǎn)代表：凱德MALL 作為較早進(jìn)入北京的房地產(chǎn)開發(fā)商，凱德置地目前在北京已經(jīng)擁有來福士廣場、凱德MALL、凱德晶品購物中心等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但記者走訪了凱德置地旗下幾家商業(yè)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，每到飯點(diǎn)時(shí)間，凱德MALL西直門店便吸引不少消費(fèi)者前來。雖然以餐飲吸引人氣不失為一個(gè)好招數(shù)，然而凱德MALL西直門店卻一直面臨著餐飲區(qū)火爆而商業(yè)區(qū)冷清的問題。位于公主墳地區(qū)的凱德晶品購物中心也面臨該問題，四層的南京大牌檔門前早早就排起了長隊(duì)，但一層的it。即便是打出了“1折起”的清貨字樣，店內(nèi)購物的人也可謂是“門可羅雀”……這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然大多位于黃金商圈，但卻呈現(xiàn)出一種“餐飲旺、商業(yè)冷”的兩極分化現(xiàn)象。 類型二：叫好不叫座 商業(yè)地產(chǎn)代表：僑福芳草地 雖然打出了“京城首家藝術(shù)百貨店”的旗號(hào)，位于朝陽區(qū)東大橋附近的僑福芳草地購物中心自去年9月開業(yè)后卻始終處于一種不溫不火的狀態(tài)。僑福芳草地購物中心內(nèi)擺放著的41件達(dá)利雕塑，是世界上最豐富的達(dá)利真品收藏之一，這也成為了僑福芳草地購物中心的標(biāo)簽之一。僑福芳草地購物中心的投資方僑福集團(tuán)在開業(yè)時(shí)曾聲言，“文化底蘊(yùn)和藝術(shù)品是一個(gè)建筑物的靈魂”的精神，也是他們最看重的。記者在僑福芳草地購物中心里看到，商場內(nèi)外到處是各種造型獨(dú)特、頗具文藝氣息的人文雕塑，商場也成功吸引到了IWC、百年靈、stella mccartney等國際一、二線知名品牌在此開設(shè)旗艦店，但即便是商場提供了免費(fèi)停車的優(yōu)惠，商場里真正購物和消費(fèi)的人也是寥寥無幾，有的店里甚至出現(xiàn)了導(dǎo)購人數(shù)比顧客人數(shù)還多的情形。 類型三：調(diào)整定位扭轉(zhuǎn)局面 商業(yè)地產(chǎn)代表：朝陽大悅城 位于朝青板塊核心地段的朝陽大悅城，在開業(yè)之初便受到人們的關(guān)注。然而，由于定位不清晰，朝陽大悅城不久就傳出與主力百貨店分手，大規(guī)模進(jìn)行店內(nèi)品牌調(diào)整的傳聞，一度被譽(yù)為“走不出低迷”、“改了又改”的購物中心之一。 商場管理方及時(shí)調(diào)整經(jīng)營思路，加大餐飲和以兒童為目標(biāo)消費(fèi)群體的品牌店的占比，將原有的七層和八層餐飲樓層增加為六、七、八三層，另外又對(duì)原有5層業(yè)態(tài)進(jìn)行顛覆性調(diào)整，引入了ELAND童裝、JEEP童裝等，以及樂高、玩具反斗城等兒童用品集合店以及芝麻開門兒童攝影等設(shè)施，以家庭為主題包裝商業(yè)，在北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中堪屬第一。購物中心的主題活動(dòng)也多圍繞兒童喜愛的主題進(jìn)行，如憤怒的小鳥展覽、哆啦A夢展覽、兒童節(jié)氣球展覽等活動(dòng)，成功變身為集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體的購物中心。 類型四：打造新型社區(qū)購物中心 商業(yè)地產(chǎn)代表：五彩城購物中心Plus365 五彩城購物中心、Plus365均是由華潤置地開發(fā)的區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目。它們有一個(gè)共性就是都依托于大型社區(qū)，為周邊社區(qū)居民提供包含集合了餐飲、超市、影院、兒童、服飾、個(gè)人護(hù)理(藥妝)和服務(wù)鄰里的藥店、洗衣店、花店等多種業(yè)態(tài)于一體的多功能休閑消費(fèi)體驗(yàn)中心。從基礎(chǔ)商業(yè)配套上來說，超市、餐飲和電影娛樂設(shè)置必不可少。 類型五：主力業(yè)態(tài)吸引眼球 商業(yè)地產(chǎn)代表：鳳凰匯購物中心頤堤港 位于三元橋東北角的鳳凰匯購物中心，其投資方與五彩城購物中心同為華潤置地。不同于五彩城購物中心作為區(qū)域百貨的存在，鳳凰匯購物中心則面向國際中產(chǎn)和精英白領(lǐng)階層，是集購物、休閑、社交于一體的精品國際商區(qū)。鳳凰匯購物中心采取的是國際知名連鎖服裝零售搭配國際知名連鎖餐飲企業(yè)的業(yè)態(tài)組合，既吸引到了諸如CK Jeans、GUESS、Hamp。M、UNIQLO優(yōu)衣庫、it、DKNY Jeans、GStar等國際知名服裝零售品牌。其中，Hollister、IROO均為首次落戶北京的國際知名服裝零售品牌。此外，作為購物中心，鳳凰匯在餐飲方面也很出色，太興、飯前飯后、綠茶、Pacific Coffee太平洋咖啡、COSTA COFFEE等店家都深受白領(lǐng)追捧。 太古地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)力打造的綜合商業(yè)項(xiàng)目，頤堤港周邊云集高端住宅區(qū)、國際學(xué)校和頂尖跨國企業(yè)。因此，頤堤港瞄準(zhǔn)周邊具有高消費(fèi)能力的消費(fèi)群，不僅在購物中心內(nèi)部的設(shè)計(jì)上做足功夫，同時(shí)引進(jìn)了不少潮流品牌，如AZUL by moussy、CATALOG、d39。zzit、GAP、GEOX、GUESS、Hamp。M、Kickers、MOamp。Co.、SLY、SLVR、米蘭站及上海雙妹等。作為酒仙橋地區(qū)的第一家大型購物中心，頤堤港除服飾外，其他主力業(yè)態(tài)也較強(qiáng)，先后引進(jìn)了韓國希界維星星國際影城、Page One國際書店和BHG超市等。在餐飲方面，多樣化餐飲店鋪是頤堤港商場的另一大特色，包括精致西餐、日式及韓式料理、特色中餐以及東南亞風(fēng)味菜肴。 43 /