【正文】 M、Kickers、MOamp。不同于五彩城購物中心作為區(qū)域百貨的存在，鳳凰匯購物中心則面向國際中產(chǎn)和精英白領(lǐng)階層，是集購物、休閑、社交于一體的精品國際商區(qū)。 類型三：調(diào)整定位扭轉(zhuǎn)局面 商業(yè)地產(chǎn)代表：朝陽大悅城 位于朝青板塊核心地段的朝陽大悅城，在開業(yè)之初便受到人們的關(guān)注。但記者走訪了凱德置地旗下幾家商業(yè)項目后發(fā)現(xiàn)，每到飯點時間，凱德MALL西直門店便吸引不少消費者前來。在西部，高鐵效應(yīng)與“十藝節(jié)”的舉辦直接推動了商業(yè)地產(chǎn)的跨越式發(fā)展。首個五彩城落地淄博，選址張店區(qū)核心區(qū)域，目前，淄博五彩城招商意向達(dá)成率已經(jīng)達(dá)到60%，逾2/3品牌首次進駐淄博，包括沃美電影院、冰紛萬象滑冰場、華潤萬家精品超市、時尚百貨NOVO、休閑時尚MUJI、Hamp。6. 宗慶后宣布娃哈哈進軍商業(yè)地產(chǎn) 首個項目落戶宜昌11月12日，杭州娃哈哈集團有限公司董事長、總經(jīng)理宗慶后現(xiàn)身湖北宜昌，宣布娃哈哈第一個商業(yè)地產(chǎn)項目——娃哈哈宜昌購物廣場正式動工。海瀾集團負(fù)責(zé)人透露，作為張家港城市新地標(biāo)、海瀾集團進軍商業(yè)零售的第一個項目，曼巴特購物廣場將在明年9月正式開業(yè)。更不要說美國開始加息會引來美元復(fù)興的主升浪時期了，這個時間點可能在2015年。最后一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當(dāng)年生的人今年是26歲，正當(dāng)適婚生育年齡。王石曾說過：“房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的。（二）動向分析早在2009年，房地產(chǎn)金融化就已經(jīng)呈現(xiàn)加速態(tài)勢，相繼有泛?？毓杉瘓F、魯能、綠地、復(fù)地、華潤置地、僑鑫集團、越秀集團、星河集團、萊蒙集團等進入銀行業(yè)。，新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關(guān)于參與籌建民營銀行的提示性公告。除了開發(fā)商仍然熱衷于購買在上海和深圳的開發(fā)土地外，投資者也將積極關(guān)注已建成的物業(yè)。最近涉及非核心城市的外資交易反映了海外投資者不會將其投資活動僅僅局限在已成熟的核心市場，而愿意積極發(fā)掘所有有潛力的投資機遇。相反，商鋪土地交易量環(huán)比下降了 %，達(dá)到 億美元。土地交易上升三倍，同時總投資額 (土地及物業(yè)) 環(huán)比增長150%，達(dá)到 億美元。因此，%，達(dá)到 億美元。由于住宅投資收到抑制，寫字樓市場和零售物業(yè)投資市場仍舊持續(xù)升溫。上海以人民幣每月每平方米人民幣405元（折合每月每建筑平方米284元）緊隨其后。很多專家表示，雖然向市場還權(quán)、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會馬上退出?！　　吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中對房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。，房產(chǎn)稅的大力推進被寄予厚望對于抑制投資投機需求，通過用一種等量級的政策去代替當(dāng)前的限購已經(jīng)基本在業(yè)界達(dá)成共識，房產(chǎn)稅被寄予厚望。放開房地產(chǎn)企業(yè)再融資的閘門是其中一個非常巨大的進步，這意味著政府已經(jīng)從過去那種通過打壓資金鏈逼迫房企降價求售，轉(zhuǎn)變成今天的通過支持房企融資促成供應(yīng)增長，從而平抑房價過快上漲的思路上，作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的一員，我們非常樂于看到政府正在做出這樣更加尊重市場規(guī)律的轉(zhuǎn)變。首先，房價短期內(nèi)會持續(xù)上漲是因為存量已經(jīng)逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應(yīng)過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降。而對于另一些基礎(chǔ)較差的三四線城市來說，四季度的成交恐怕將難有起色。年初時國五條要求省會城市、計劃單列市以及直轄市必須制定本地的房價控制目標(biāo)，一二線城市首當(dāng)其沖成為政策的打壓對象。正是基于這中執(zhí)政思路上的新變化，我們認(rèn)為，四季度類似年初國五條這樣中央層面的強制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大。為優(yōu)化土地利用，近期各地在產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)時均提高了項目準(zhǔn)入門檻，按照國家產(chǎn)業(yè)政策明確本地優(yōu)先發(fā)展及升級產(chǎn)業(yè)，將土地出讓與產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)掛鉤。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房價使得全年房價控制目標(biāo)紛紛告急，部分地方政府正醞釀進一步出臺調(diào)控措施以確保房價控制目標(biāo)的實現(xiàn)。（二）房價控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對市場影響局限于短期本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對象。地方政府對待本次“國五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。其一，美國經(jīng)濟復(fù)蘇并非是因為找到了新的經(jīng)濟增長點，而是因為越來越多的企業(yè)意識到，“美國制造”其實更為經(jīng)濟實惠。大好形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績均出現(xiàn)了大幅的增長。從上榜企業(yè)業(yè)績的完成情況來看，大部分企業(yè)全年銷售目標(biāo)完成度均超過3/4，快于時間進度。今年企業(yè)繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)的策略，在拿地后8個月內(nèi)開盤，11個月即實現(xiàn)資金快速回籠周轉(zhuǎn)。另外，世茂今年上半年的新開工量是龍頭房企中最高的，達(dá)到了1430萬平米，預(yù)計明年上市貨量可達(dá)14001500萬方，企業(yè)業(yè)績將進入躍升期。2013年前三季度萬科、恒大、綠地、中海、保利銷售業(yè)績 碧桂園、世茂作為兩家排行前十的實力房企，今年前三季度業(yè)績再度快速提升。從趨勢看，今年全年五大領(lǐng)軍房企均有望步入千億軍團。在全面回暖的市場環(huán)境中，往往是布局廣泛、產(chǎn)品線豐富的大型房企更容易在全國范圍內(nèi)出擊，快速鎖定銷售業(yè)績，而由此，伴隨著大型房企資金加速擴充，房企競爭格局將再度改變。從TOPTOP20和TOP50的入榜門檻來看，標(biāo)桿房企實現(xiàn)了金額與面積雙雙大幅提升，值得關(guān)注的是TOP50金額門檻已超百億元。有相當(dāng)一部分企業(yè)在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備，為了盡快補充庫存，近期這部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資團隊上的投入出現(xiàn)了明顯加大，激勵機制也變得更加靈活。一線城市土地成交溢價率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一線城市中可以用于開發(fā)的土地正逐年減少，尤其是一線城市中心城區(qū)，近年來成交的土地已經(jīng)越來越少；另一方面，一線城市較為發(fā)達(dá)的交通催漲了市郊區(qū)域的土地價值，企業(yè)對于僅有的市郊區(qū)域的土地供應(yīng)競爭愈加激烈，溢價率也隨之上漲。五、土地：土地市場熱度一路飆升，一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺，高總價、高單價成交地塊頻出，年內(nèi)地王紀(jì)錄頻繁被刷新。20122013年重點城市各季度豪宅成交面積占比剛需項目方面，由于價格不斷走高，銷售熱度有所降低。3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市，月度成交量達(dá)近年新高。根據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年18月全國商品房銷售面積為63407億平方米，%。第一部分 前三季度房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)步入2013年以來，市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。最后，報告也顯示盡管在未來幾個月預(yù)期供給將繼續(xù)緩慢上升，但增幅相比第二季度也會緩和得多。就在不久前，既發(fā)生了李嘉誠連連拋售內(nèi)地物業(yè)、潘石屹脫手上海資產(chǎn)的悲觀看衰商業(yè)地產(chǎn)前景的事件，也發(fā)生了沃爾瑪?shù)驼{(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)、娃哈哈高調(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)、家樂福加大自持物業(yè)等讓人依舊樂觀看好商業(yè)地產(chǎn)前景的事件。中國的房地產(chǎn)業(yè)在分化，一部分企業(yè)已經(jīng)被政府新開放的銀行等金融領(lǐng)域的甜美蛋糕吸引住了目光，開始堆進入銀行業(yè)。此外，對目前商業(yè)地產(chǎn)健康疑慮使得國內(nèi)外投資者暫停了步伐，這在某種程度上是由于全球流通性可能的不利變化以及對中國經(jīng)濟增長前景熱情減緩所造成的。商品住宅新開工方面，2013年18月，全國商品房新開工面積93713萬平方米，%。一二線城市方面，從總體來看，19月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內(nèi)，其余城市全部保持了10%以上的高位增長，應(yīng)該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。 典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)三、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，漲價后剛需熱度有所降低從歷史經(jīng)驗來看，我們認(rèn)為正常的市場回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時中高檔改善型需求逐漸釋放；其三，當(dāng)市場熱度全面升高后，部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業(yè)來看，市場良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價跑量動力。從樓面價來看，三四線城市漲跌各半，兩極分化明顯。從2012年5月至今，商品住宅市場進入去庫存時代，企業(yè)銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規(guī)模，這種有錢缺地的局面造成了企業(yè)在過去的三個季度中強烈的拿地愿望；第二，土地供應(yīng)端政府推地的積極性也在增強。相比2012年前三季度，%%。TOP20房企則從156萬平方米增加至210萬平方米，增長了35%。其中，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、綠地、保利、中海以及恒大的表現(xiàn)非常突出。恒大地產(chǎn)前三季度業(yè)績達(dá)到746億元，同比增長21%。另外，今年碧桂園還成立海外事業(yè)部和商管公司，致力于多元化經(jīng)營，形成海外地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并舉的發(fā)展格局。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，成長型企業(yè)的發(fā)展探索自身的發(fā)展路徑，在不斷擴大規(guī)模的同時，優(yōu)化企業(yè)的運營管控，增強資金的配置能力、降低企業(yè)融資成本。金輝集團前三季度銷售額106億元，同比增長56%。在市場大好形勢的激勵下，國內(nèi)重點房企普遍加大了新開工力度，今年上半年，世茂新開工建設(shè)1430萬方，是去年同期的5倍多，萬科、保利、恒大都在800萬平米以上，金地、榮盛、雅居樂也有逾300萬方的體量新開工。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，QE3的退出以及國內(nèi)貨幣政策有可能到來的緊縮，無疑將打壓整個行業(yè)中長期的資金面，但從短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對穩(wěn)定。在我們看來，2013年下半年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說2012年上半年經(jīng)濟下滑的主要誘因是國際大環(huán)境不景氣拖累我國進出口的話，那么2013年之后除了進出口部門起色不大之外，國內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。 “國五條”調(diào)控全面遇冷，房價控制目標(biāo)成為主基調(diào)縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房價使得全年房價控制目標(biāo)紛紛告急，部分地方政府正醞釀進一步出臺調(diào)控措施以確保房價控制目標(biāo)的實現(xiàn)。本屆政府將新型城鎮(zhèn)化作為重點工作，李克強總理在多個場合反復(fù)強調(diào)新型城鎮(zhèn)化對我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要作用?？梢钥吹?，在20102012年，房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在限貸和限購等行政性的手段上。簡單計算一下，從2011年1月到2012年4月，需求大致被積壓了16個月；相應(yīng)的，從2012年5月至今，需求釋放也已經(jīng)持續(xù)了整整16個月有余。20102011年兩年間，以限購政策為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在一二線城市逐漸鋪開，三四線轉(zhuǎn)而成為眾多企業(yè)掘金的熱土。另一方面，房價持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購房門檻，預(yù)計中低端項目總體銷售情況將有所降溫，相對于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對價格的敏感度更高，其釋放空間絕不可能是無限制的，以上海為例，我們認(rèn)為總價200～300萬是絕大多數(shù)剛需購房者的承受力頂部，一旦超過這個總價水平，則市場中的有效剛需將大幅縮減，而隨著房價自去年下半年以來的持續(xù)上漲，諸多城市目前的中低端項目價格其實都已逼近各地的“紅線“。從中央高層一系列已經(jīng)公開的舉措中我們看到，一項設(shè)計精密的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制體系正在逐步醞釀中初現(xiàn)雛形。，進一步釋放經(jīng)營性用地供應(yīng)規(guī)模加快制定農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)也已經(jīng)進入到了國土部門的議程。這是自2013年初國五條施行以來房價再創(chuàng)新高。國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個城市10月的房價同比上漲均超過了20%。在甲級寫字樓總存量中，%?！保ǘ┰诹闶畚飿I(yè)市場方面，截止到2013年上半年，高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測的20大城市零售物業(yè)總存量超過5,600萬平方米，其中，一線城市購物中心占比為70%，百貨占比接近22%，二線城市購物中心占比接近58%，百貨占比為33%。根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的報告，2013 年第三季度，受惠于在上海和深圳兩個破記錄的土地交易，中國商業(yè)地產(chǎn)總投資額環(huán)比增長 %，達(dá)到 億美元。這代表了一個有趣的現(xiàn)象。綜合體土地環(huán)比增長 102%，達(dá)到 249 億美元，增長主要來自上海的破記錄交易。外資投資主要是來自香港、美國和新加坡的投資者，除此之外，有兩個投資活動涉及來自臺灣地區(qū)的投資者和一家法國制造商?；貓舐始百Y本價值環(huán)比沒有太大的變化。最終認(rèn)購結(jié)果將取決于實際發(fā)行情況。收購交易完成后，創(chuàng)興銀行將繼續(xù)保留香港上市地位。在全國二三線城市的擴張中，往往得到當(dāng)?shù)劂y行尤其是對優(yōu)質(zhì)客戶渴求的本地商業(yè)銀行的大力支持，由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行本身發(fā)展需要更多的支持，包括引入投資方，在雙方的接觸中房企也逐漸發(fā)現(xiàn)其中的投資機會及全面合作的可能。第二個要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。現(xiàn)在熱錢在中國獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。昨日，全市首