中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家報(bào)告：現(xiàn)狀及09年發(fā)展趨勢(shì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來(lái)越水乳交融，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷(xiāo)都千姿百態(tài)，2009年會(huì)越來(lái)越細(xì)分化。 消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注度會(huì)越來(lái)越高，不再片面追求經(jīng)濟(jì)型酒店的表面概念和物美價(jià)廉，更關(guān)注顧客自己核心需求是否被滿(mǎn)足，對(duì)酒店的綜合質(zhì)量要求越來(lái)越挑剔，也將選擇能夠?yàn)樗麄兲峁└诵曰?、更安全、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。 ?。?）超市、大賣(mài)場(chǎng) 一些二、三線(xiàn)城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢(shì)需求和開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)的欲望，國(guó)際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。 ?。?）國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心 購(gòu)物中心對(duì)于零售商的渠道地位和經(jīng)營(yíng)價(jià)值會(huì)得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng)，使購(gòu)物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購(gòu)物中心會(huì)更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購(gòu)物中心繼續(xù)保持吸引力，但開(kāi)發(fā)難度和招商難度依然會(huì)存在。 趨勢(shì) 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2009年市區(qū)級(jí)商業(yè)中心市場(chǎng)空間依然很大，前景好。 2008年的中國(guó)餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來(lái)說(shuō)還是比較樂(lè)觀的。 （4）院線(xiàn) 曾經(jīng)給無(wú)數(shù)中國(guó)人帶來(lái)美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購(gòu)物中心中最凝聚人氣和最有效拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個(gè)大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒(méi)有下降的業(yè)種。 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到階段性消費(fèi)信心的下降影響。購(gòu)物中心的功能和地位開(kāi)始加強(qiáng)，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購(gòu)物場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所、文化場(chǎng)所、生活場(chǎng)所等。說(shuō)明在未來(lái)一年或幾年之內(nèi)國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)這些國(guó)家的投資關(guān)注程度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。區(qū)域型購(gòu)物中心是區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購(gòu)物場(chǎng)所。 趨勢(shì) 以商務(wù)部等部委力促的開(kāi)放RETIS通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融監(jiān)管部門(mén)的響應(yīng)，而全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)等相關(guān)協(xié)會(huì)組織的大力推動(dòng)，民間機(jī)構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國(guó)際金融大勢(shì)不好，但中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動(dòng)性過(guò)剩也為中國(guó)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。2009年行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營(yíng)運(yùn)，從資本到品牌。 受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二、三線(xiàn)城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 招商 受大勢(shì)的影響，整體商業(yè)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，無(wú)效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶(hù)的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。 國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開(kāi)始初步形成，商圈由概念開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷(xiāo)售與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。 老城區(qū)的商業(yè)升級(jí)換代和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向郊區(qū)化發(fā)展成為2008年許多大城市的重要特征。在2008年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較大的回落的情況下，出現(xiàn)大的動(dòng)蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復(fù)雜的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。 我們即將走進(jìn)歲末，在歲末年初之際，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)邀請(qǐng)了行業(yè)近20位不同領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者與專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)2008年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策、各領(lǐng)域一年的發(fā)展進(jìn)行了研討、總結(jié)和梳理、對(duì)2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)有一個(gè)預(yù)測(cè)，供業(yè)界參考！ 綜 述 2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，有的專(zhuān)家學(xué)者稱(chēng)為金融瘟疫，但目前對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響到一個(gè)什么樣的程度還不太絕對(duì)明朗成為眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專(zhuān)家的共識(shí)。然而，對(duì)于目前由美國(guó)次貸危機(jī)引起的世界性金融危機(jī)，目前把它說(shuō)得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實(shí)不是這樣的。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總結(jié) 上半年： 隨著中國(guó)對(duì)外資零售限制的取消，國(guó)際零售商得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)這個(gè)世界上最大的消費(fèi)潛力國(guó)。 下半年： 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開(kāi)始出現(xiàn)減緩，總量供過(guò)于求、空置率開(kāi)始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開(kāi)始拉大。 經(jīng)過(guò)前兩年的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在2008年開(kāi)始越來(lái)越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但速度也有放緩的趨勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng)，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開(kāi)業(yè)的推遲或者根本無(wú)法開(kāi)業(yè)。 ，每年新增城市人口2400萬(wàn)，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億，增長(zhǎng)非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 受金融危機(jī)以及國(guó)家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。 我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創(chuàng)新的2009年將會(huì)破冰，而中國(guó)銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國(guó)際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康持
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