【正文】 00 億猛增到 2022 年的 3280 億，年均增長(zhǎng) 16%，同期商業(yè)辦公的開(kāi)工面積 93 年是 1100 萬(wàn)平米，到 2022 年已經(jīng)猛增到了 1 億平米，如果沒(méi)有這十幾年的快速的城市化，商業(yè)地產(chǎn)取得這樣的突破式發(fā)展是很難的。以我們綠地為例，綠地 1996 年到今年是 16 個(gè)年頭，這 16 個(gè)年頭的發(fā)展和中 國(guó)有很多相似之處。像 綠地我們 03 年以前基本在上海開(kāi)發(fā)， 03 年以后的五年時(shí)間我們擴(kuò)展到了全球的 19 個(gè)省 30 個(gè)城市 ，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域主要是開(kāi)發(fā)小區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)，后來(lái)擴(kuò)展到社區(qū)商業(yè)街、寫(xiě)字樓、酒店，商業(yè)的業(yè)態(tài)可以說(shuō)是逐年增多。近幾年我們側(cè)重投資開(kāi)發(fā)，大型的商業(yè)中心，城市商業(yè)綜合題，以及一些主題型的復(fù)合地產(chǎn)。 90 年代我們的項(xiàng)目基本位于中心城市，后來(lái)我們做了一些城市郊區(qū)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)了一個(gè)更大的市場(chǎng)。近幾年我們更多的是進(jìn)入城市新區(qū)，進(jìn)入到各地的新城新區(qū)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中，我們市場(chǎng)的中心也是在不斷地轉(zhuǎn)移當(dāng)中。 通過(guò)這些年 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也讓我們真切地感受到， 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮是離不開(kāi)城市的發(fā)展，它和中國(guó)的城市化應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)共生共融的關(guān)系。 一方面城市化的快速推進(jìn)促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展， 城市的消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮 。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)展，需要商業(yè)地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行一個(gè)城市功能的完善和綜合平衡的開(kāi)發(fā)。城市化提高人口大量的涌入，也為商業(yè)地產(chǎn)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和需求。同時(shí) 另一方面商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮又反過(guò)來(lái)助推了城市的發(fā)展，完善了城市的功能，提高了城市的吸引力和聚合力，吸引了更多的人口和企業(yè)向城市集中，直接推動(dòng)了中國(guó)城市化的進(jìn)程。 商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動(dòng)力，互為因果，所以我認(rèn)為這兩者是一個(gè)共生共融的關(guān)系，誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。 那么 ， 如何看待中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展呢？ 我認(rèn)為主要看三個(gè)方面。 第一要放到中國(guó)城市化大背景下面去核查 。舉中國(guó)社科院的研究報(bào)告，中國(guó)的 城市 化率到 2030 年要達(dá)到 70%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。也就是說(shuō)從今年起二十多年里面要平均保持 %增長(zhǎng)，每年還要轉(zhuǎn)移 1500 萬(wàn)的人口，這二十年時(shí)間要轉(zhuǎn)移 3 億萬(wàn) 上海 欣 勝 波特咨詢(xún) 第 22 頁(yè) 202226 人口。事實(shí)上城市分成城和市兩個(gè)部分，我們可以做一個(gè)形象的比喻， “ 城 ” 可以比作住宅地產(chǎn)， “ 市 ” 事實(shí)上就是商業(yè)地產(chǎn) 。 城離不開(kāi)市， 市更加依賴(lài)于城而存在，城市化的本質(zhì)是把分散的消費(fèi)人口集中起來(lái)，這就必然產(chǎn)生對(duì)商業(yè)對(duì)辦公等等商業(yè)地產(chǎn)方面的需求，也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了最廣泛的空間。 第二個(gè)，我覺(jué)得要從中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的角度來(lái)看。中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，決定了各地的商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)不同的發(fā)展階段，從東部城市到中部，再到西部地區(qū)，差距應(yīng)該說(shuō)是比較大的。就像把這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史停駐在中國(guó)，所以應(yīng)該說(shuō) 在中國(guó)無(wú)論是比較低端的社區(qū)還是高端的城市商業(yè)綜合體都有巨大的市場(chǎng)，這就決定了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本規(guī)律，產(chǎn)品的多樣性，而且呈 現(xiàn)從東到西的梯度的轉(zhuǎn)移。所以說(shuō)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)不論大小都可以找到適合自己的市場(chǎng)。 第三個(gè)，專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的是在于利益， 本身在于兩個(gè)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)集成 。它的關(guān)鍵是對(duì)于商業(yè)資源和中端資源的整合 。以前我們商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍比較重視的是投資和開(kāi)發(fā)，事實(shí)上現(xiàn)在這些企業(yè)普遍重視的是招商和運(yùn)營(yíng)，因?yàn)檎猩毯瓦\(yùn)營(yíng)關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)作的成敗。實(shí)際上招商本身就是一個(gè)優(yōu)勢(shì)資源整合的過(guò)程，是一個(gè)塑造競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程。比方說(shuō)我們綠地， 我們到今年 7 月份，綠地在全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)總量已經(jīng)達(dá)到了 770 萬(wàn)㎡，遍布全國(guó)，已經(jīng)具備了開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，也有能力進(jìn)行行業(yè)的資源整合。所以我們發(fā)起了一個(gè)綠地商業(yè)中國(guó)行的活動(dòng)，這是一個(gè)聯(lián)合上百家優(yōu)秀的商業(yè)品牌在全國(guó)巡回展示，事實(shí)上這就是一個(gè)資源整合。 其實(shí)我們的朋友越多，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就越大， 資源整合應(yīng)該說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)。誰(shuí)的整合能力強(qiáng)，誰(shuí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就強(qiáng)。 作為一家較早投身商業(yè)地產(chǎn)的綜合企業(yè)， 綠地一直看好中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，看好廣闊的市場(chǎng)前景，并且我們對(duì)此抱有充足的信心。 我認(rèn)為做好每一家企業(yè)，運(yùn)作好每一個(gè)項(xiàng)目，才能做好這個(gè)行業(yè)，我們這些年的體會(huì)，做好商業(yè)地產(chǎn)首先要做好這么幾條，那就是腦子里要裝著 國(guó)家，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略要和國(guó)家的大方針結(jié)合起來(lái)，眼光要看的長(zhǎng)遠(yuǎn)，就是看到未來(lái)城市化發(fā)展的大趨勢(shì)，并且順應(yīng)時(shí)代的潮流，不能逆潮流而走，心中還要有責(zé)任感。今年率先發(fā)布了企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告，就是在做好企業(yè)的同時(shí)，做好一個(gè)企業(yè)公民。還有就是腳下要及時(shí)踩剎車(chē)，這才可能做到事業(yè)長(zhǎng)青。當(dāng)前面臨著重大的歷史機(jī)遇，應(yīng)該也完全能夠在中國(guó)城市化 上海 欣 勝 波特咨詢(xún) 第 23 頁(yè) 202226 的進(jìn)程當(dāng)中發(fā)揮更大的作用，貢獻(xiàn)更大的力量，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)的繁榮做出更大的貢獻(xiàn)。同時(shí)也應(yīng)該在時(shí)代的大潮中成長(zhǎng)，成就自己的事業(yè)。 我相信我們會(huì)看到更加繁榮的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，也會(huì)看到這個(gè)時(shí) 代涌現(xiàn)出的一大批優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。 最后我預(yù)祝這次大會(huì)取得圓滿(mǎn)成功。謝謝大家！ 姜明： 感謝張董事長(zhǎng)的精彩演講。綠地集團(tuán)這次在展館有一個(gè)非常壯觀(guān)的展廳，請(qǐng)大家參觀(guān)。 下面我們最后有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)時(shí)總編做演講。 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總編 ： 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，新聞界的朋友們大家上午好！首先請(qǐng)?jiān)试S我代表中國(guó)建設(shè)報(bào)社社長(zhǎng)，兼中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社社長(zhǎng)，對(duì)本屆博覽會(huì)的成功舉辦表示祝賀！ 今天上午這個(gè)主題大會(huì)我認(rèn)為非常成功，剛才各位領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，以及發(fā)展趨勢(shì)都做了非常精彩的演講。根據(jù)組委 會(huì)的要求，我現(xiàn)在從房地產(chǎn)業(yè)的角度，就媒體關(guān)注與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良性互動(dòng)話(huà)題談幾點(diǎn)自己的看法。因?yàn)槲沂乔疤靹倓偸盏降呐R時(shí)通知，要做一個(gè)發(fā)言。在近期住宅市場(chǎng)生變化的情況下，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了非常好的發(fā)展機(jī)遇，引起了業(yè)界，以及相關(guān)行業(yè)和投資者的高度關(guān)注。也是我們本次博覽會(huì)幾個(gè)論壇的主要議題，當(dāng)然媒體也就給予了高度關(guān)注。今天到場(chǎng)的媒體有三十多家，也表示媒體關(guān)注的越來(lái)越多。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在后奧運(yùn)時(shí)代，奧運(yùn)會(huì)剛剛結(jié)束，好多新的出來(lái)了講后奧運(yùn)時(shí)代，為了后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)。那么我們現(xiàn)在看后奧運(yùn)時(shí)代出現(xiàn)了幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)， 第一個(gè)是央企地產(chǎn) 的重新整合，將給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展新機(jī)會(huì)。 大家都知道前些日子，要主動(dòng)推進(jìn)央企地產(chǎn)的發(fā)展，這樣的話(huà)許多央企會(huì)去涉足商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)閷?duì)于央企來(lái)說(shuō)無(wú)論是搞并購(gòu)或融資都需要新的平臺(tái)，而且央企的最大優(yōu)勢(shì)就是在一些核心的城市占有好的物業(yè)。比如滑潤(rùn)在青島的啤酒城項(xiàng)目等等，實(shí)際上這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)重新洗牌的前兆。所以剛才王主任說(shuō)了，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越厲害。 第二，有的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)主業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。 就像剛才綠地集團(tuán)的總裁助理 上海 欣 勝 波特咨詢(xún) 第 24 頁(yè) 202226 談的那樣，除了原有的投資轉(zhuǎn)型以外主業(yè)會(huì)有轉(zhuǎn)型。我覺(jué)得最突出的例子就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)， 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以前的主業(yè) 就是住宅產(chǎn)業(yè)，但是近幾年的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)首創(chuàng)了城市中國(guó)體的全新模式，已經(jīng)有了許多非常成功的經(jīng)驗(yàn)，并且擁有商業(yè)規(guī)范研究院，全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)，還有國(guó)內(nèi)唯一的連鎖商業(yè)公司，這些都是我們商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上必不可少的環(huán)節(jié)。形成了商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)之一，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了逐步的探索，共同形成了我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和進(jìn)程。還有許多企業(yè)更多涉足房地產(chǎn)，如 世茂集團(tuán)，探索出一條都在商業(yè)地產(chǎn)拓展領(lǐng)域探索安全的多元的投資渠道。 第三是合理運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展將成為今后很長(zhǎng)一段時(shí)間的方向和重點(diǎn)。 我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)仍然處于探索期或成長(zhǎng)期。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的特征前面幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都談到了。比如說(shuō) 奧運(yùn)會(huì)剛剛結(jié)束，非常成功，已經(jīng)成為北京商業(yè)地產(chǎn)新的機(jī)遇，因?yàn)閵W運(yùn)前北京市幾乎放了幾個(gè)大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，滿(mǎn)足了奧運(yùn)會(huì)的需求，成為奧運(yùn)會(huì)成功舉辦的非常關(guān)鍵點(diǎn)。 據(jù)專(zhuān)家透露我們有一些好的消息，也可以說(shuō)是一些成功探索，也是借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，奧運(yùn)場(chǎng)館今后考慮除了對(duì)大眾開(kāi)放，增設(shè)一些娛樂(lè)，或者是商業(yè)和娛樂(lè)設(shè)施，這些模式也是新的探索。包括上海世博會(huì)可能也需要后期借鑒一些東西 。從企業(yè)的角度來(lái)看，剛才專(zhuān)家談到了結(jié)構(gòu)過(guò)剩，還有一個(gè)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。這些我覺(jué)得可能都是我們要準(zhǔn)備投資商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)今后在投資戰(zhàn)略部署上應(yīng)該注意的，就是不要盲目擴(kuò)張，切忌盲目擴(kuò)張和穩(wěn)步發(fā)展。 第四，因?yàn)樽≌虡I(yè)的投資現(xiàn)狀，將有大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)。 國(guó)務(wù)院日前通過(guò)了保險(xiǎn)法的修訂草案，增加了不動(dòng)產(chǎn)的投資條款， 這就意味著保險(xiǎn)公司可以名正言順地進(jìn)行房地產(chǎn)投資了。 第五方面是國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)，嚴(yán)控市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作。 8 月27 日中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知，加上之前 7 月份開(kāi)始由 國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國(guó)土資源部等五大部委對(duì)全國(guó)的在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查， 這些都表明國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高度重視和監(jiān)管的決心。從正面的角度來(lái)看，這是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐步走向健康發(fā)展軌道的根本保障。 上面所提的動(dòng)向也是我們媒體今后關(guān)注和報(bào)道的重點(diǎn)。作為建設(shè)部主管的媒 上海 欣 勝 波特咨詢(xún) 第 25 頁(yè) 202226 體，無(wú)論是中國(guó)建設(shè)報(bào)，還是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，關(guān)注于和服務(wù)于企業(yè)的進(jìn)一步的成長(zhǎng)是我們的責(zé)任和義務(wù)。我曾經(jīng)在很多場(chǎng)合講過(guò)，我想重新澄清一下觀(guān)點(diǎn)，在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中媒體在弘揚(yáng)先進(jìn)理念，傳播典型經(jīng)驗(yàn)，支持企業(yè)發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步等方面發(fā)揮了前所未有的積極 作用。當(dāng)然， 媒體也從過(guò)去單一的政府主辦轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，這種多元狀態(tài)，從過(guò)去單一的事后報(bào)道，轉(zhuǎn)向事后報(bào)道與事前策劃并重，顛覆了傳統(tǒng)媒體的概念。 媒體也面臨著轉(zhuǎn)型與成長(zhǎng)，社會(huì)形象和行業(yè)形象與其他的新興產(chǎn)業(yè)一樣， 這需要政府行業(yè)的支持，這也使媒體與行業(yè)之間良性互動(dòng)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展我們會(huì)加大支持和報(bào)道，可能商業(yè)地產(chǎn)宏觀(guān)政策方面報(bào)道多一些。 而中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化的色彩更濃，前些日子 我們單獨(dú)開(kāi)辟了商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)欄，大家可以關(guān)注。 今后我們?cè)谙聨讉€(gè)方面加強(qiáng) ： 第一是提供及時(shí)深入的報(bào)道 ，中國(guó)的房地產(chǎn)受政策調(diào)控的力度很大，這大家都知 道。行業(yè)媒體應(yīng)該及時(shí)傳達(dá)中央文件精神，對(duì)相關(guān)政策及時(shí)進(jìn)行深度報(bào)道和專(zhuān)家解讀。在座的領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家，也都是國(guó)家政策的制定者和參與者， 希望今后多接受我們記者的采訪(fǎng)，支持我們就是支持行業(yè) ?，F(xiàn)在正好有一個(gè)現(xiàn)象，就是各部委都設(shè)立了新聞發(fā)言人，對(duì)于堅(jiān)持正確的理論導(dǎo)向，維持行業(yè)穩(wěn)定，從而維持社會(huì)穩(wěn)定起到了積極的決定性的作用。 二是在規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)揮了監(jiān)督作用 ，媒體作為社會(huì)風(fēng)氣，也是保障市場(chǎng)健康發(fā)展的有利武器，我們今后將在這方面加大力度。 第三是支持企業(yè)健康發(fā)展，樹(shù)立行業(yè)先進(jìn)典型 。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于新興產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)還在探索 期，企業(yè)也在成長(zhǎng)過(guò)程中，所以我們的行業(yè)需要榜樣的力量來(lái)引領(lǐng)進(jìn)步。行業(yè)需要典型帶動(dòng)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的普及推廣，才能推動(dòng)全行業(yè)整體水平提高。 四是利用媒體的信息平臺(tái)，為開(kāi)發(fā)商提供有用的商業(yè)地產(chǎn)信息 ，同時(shí)為行業(yè)提供信息交流與推廣平臺(tái)，介紹新的融資方式，新的配套模式，新的管理模式等等。 五是可以利用媒體的資源優(yōu)勢(shì)，為投資商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行品牌推廣。 商業(yè)和地產(chǎn)的深度合作，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目。但沒(méi)有一定的文化傳播和推廣也就實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的健康發(fā)展，我們有很多教訓(xùn)，在舊城改造，古城保護(hù)方面都有類(lèi)似的問(wèn)題。除了北京特色一張皮之外，因?yàn)橥＼?chē) 難造成的損失無(wú)法估計(jì)。剛剛推出來(lái)的前門(mén)的改造項(xiàng)目，是不是能夠恢復(fù)到過(guò)去，這都需要實(shí)踐與檢驗(yàn)。以上五點(diǎn)是我們形成良性互動(dòng)需要完成的工作，我們也希望與行業(yè)共同互動(dòng)，將商業(yè)地產(chǎn)推向健康發(fā)展。 謝謝大家！ 上海 欣 勝 波特咨詢(xún) 第 26 頁(yè) 202226 姜明： 謝謝時(shí)總編的精彩演講。謝謝今天上午的所有演講嘉賓，謝謝各位代表。 第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)開(kāi)幕式暨主題大會(huì)現(xiàn)在結(jié)束！ 上海 欣 勝 波特咨詢(xún) 第 27 頁(yè) 202226