【正文】 :22:1310:22:13February 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 10時 22分 :22February 13, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 10時 22分 13秒 上午 10時 22分 10:22: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 10:22:1310:22:1310:222/13/2023 10:22:13 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 開發(fā)商所需要投入的人力 物力較小 對商業(yè)也后的主控性弱 投資者缺乏信心，對銷售 不利。 按柱距靈活的設(shè)定街鋪開間 ， 一般開間控制在—— 。 新街口 南海大道與東濱路交匯處 約 5660㎡街鋪16套 內(nèi)鋪： 0套 均價 直接銷售 客戶積累 3年， ，銷售率 50%左右，剩余鋪位滯銷原因為總價過高（均超過10000萬） 海印長城西街 海印長城 街鋪 36套 內(nèi)鋪 0套 均價： 直接銷售 客戶積累 2年， ，銷售率 10%左右，項目總價控制適中（ 200萬左右），全街鋪銷售是其暢銷原因。 商家租賃條件 業(yè)態(tài)定位分析 —— 本項目招商條件分析 最佳方案： 利于 市場銷售 把握 市場機會 吸引人氣 便于經(jīng)營 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案一 :中高檔百貨 （約 28772㎡） +街鋪 （約 1220㎡ ） 中高檔百貨 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 1 次佳方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 2 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案二 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 中高檔百貨 租金相對較低 不利于 統(tǒng)一經(jīng)營 時尚家居 業(yè)態(tài)相對豐富， 招商壓力相對較小 備選方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 3 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案三 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 專業(yè)電子 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 中高檔百貨 經(jīng)營要求更高 招商難度較大 專業(yè)電子 備選方案： 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目業(yè)態(tài)建議 4 負(fù)一層 ㎡ 一層內(nèi)鋪 3875㎡ 一層街鋪 1220㎡ M層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 方案四 :中高檔百貨 （約 19189㎡） + 時尚家居 （約 9583㎡） + 街鋪 （約 1220㎡） 高檔百貨 時尚家居 SP、美容、 時尚健身 市場風(fēng)險 較大 發(fā)展商 投入較多 業(yè)態(tài)豐富 通過對周邊項目業(yè)態(tài)分析 ,結(jié)合未來競爭以及項目 本身特點 ,基本得出本項目檔次建議 : 中偏高檔次定位 以符合市場主流的中檔品牌經(jīng)營來吸引消費者， 以較少部分高檔品牌經(jīng)營來提高商場的形象檔次。 S優(yōu)勢 ?項目位于南山區(qū)中心位置 ?規(guī)模優(yōu)勢 ?項目展示面好，臨街面長 ?片區(qū)住宅組團逐漸成熟 ?5層商業(yè)體量大，難消化 。 ?南海中軸商圈以南海大道為軸線 ,北起南頭 ,南至 蛇口 ,本項目位于兩者的中心 。 ?研究南海中軸線的商業(yè)業(yè)態(tài)對于本項目而言是良 好的借鑒 . 南海中軸商圈 線性分析 南海大道 南頭 蛇口 本案 南山中心區(qū)南海大道周邊大型商業(yè) 項目 業(yè)態(tài) 1 友誼城百貨 中高檔服裝皮具 2 兒童世界 童裝、玩具 3 海雅百貨 大型女裝百貨 4 南山書城 圖書 5 新一佳 超市 6 集美堂 裝飾產(chǎn)品 7 金暉家居 家居 8 新街口 電器 9 禾麗名店 電器和服裝 10 花園城 MALL 以餐飲、服裝、影院、 超市、建材為主 1 7 6 5 3 ★ 8 9 10 2 4 南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài) 現(xiàn)有比例 面積 比例 服裝、精品、皮包 35000 32% 汽車 2023 % 建材、家居、家電 15500 14% 超市 14474 13% 圖書 28764 28% 餐飲 8000 % 休閑娛樂 1000 % 其它 5000 % 合計 109738 % 南海中軸商業(yè)業(yè)態(tài) ?以中檔大型商百貨、服裝、圖書、建材為主 ?超市及休閑娛樂比例較小 % 13% % ?目前業(yè)態(tài)融合及相互配合性較好 南海中軸商業(yè)小結(jié) ?南海中心商圈以本項目為核心 ,以輻射周邊 4公里范圍內(nèi)的整體商業(yè)態(tài) 。 ?項目成型對規(guī)劃招商可調(diào)整 空間小 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析小結(jié) ,充分挖掘項目街鋪價值 。 業(yè)態(tài)定位分析 —— 項目檔次建議 項目客戶分析 項目 客戶 常興時代廣場 南山占 80%,以本地居民 ,純投資購買 , 海典數(shù)碼城 年齡以 30－ 40歲的男性為主，純投資，南山占 80％，主要以南山科技園為主，月收入在 1萬以上，家庭收入在 2萬左右 . 新街口 客戶主要來源于周邊客戶。 常興 廣場 桃園路與紅花路交匯處 一層只租不售，其他層帶租約銷售 2023年開始銷售， 6個月銷售率 100%， 海典數(shù)碼城 南海大道旁 一層約 ㎡ 二層約 一層直接銷售、二層返租銷售 保利文化廣場 桃園路與紅花路交匯處 15萬 均價 7萬 直接銷售 +帶35年租約銷售 + 委托經(jīng)營銷售 2023年 3月 19日開始銷售，目前銷售率 90%， 花園城中心 南海大道旁 四層商鋪約 7萬平米 租金：元 /㎡ /月 ) 一層約 350450 二層約 200 三層約 200 四層約 150 全部出租 地理位置得天獨厚，目前已全部出租完畢 租 售 優(yōu)勢： 固定資產(chǎn)，長期受益。 內(nèi)鋪 合理的設(shè)置內(nèi)場通道 ， 保證所有內(nèi)鋪的臨通道 ，主通道寬度 米 ， 次通道寬度 米 。 開發(fā)商不需要投入的人力 物力 開發(fā)商自己成立經(jīng)營管理公司，再聘請一家專業(yè)的經(jīng)營管理公司作顧問，結(jié)合物業(yè)管理公司一起經(jīng)營 商場規(guī)劃建議 —— 經(jīng)營管理模式建議 因為安裝中央空調(diào)后 ， 商家必須承擔(dān)非常高額的物業(yè)管理費用 ， 而許多大商家會根據(jù)自身成本的考慮而決定是否自己安裝中央空調(diào) ， 因此中原建議根據(jù)招商策略考慮商場中央空調(diào)的安裝問題 街鋪不安裝中央空調(diào) ， 預(yù)留分戶空調(diào)位 如根據(jù)招商建議一統(tǒng)一給一個大商家 ， 就暫不安裝不 安裝中央空調(diào) ， 根據(jù)和商家的交涉再考慮下一步是否需要發(fā)展商安裝中央空調(diào) 。 :22:1310:22Feb2313Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 13, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 13日星期一 10時 22分 13秒 10:22:1313 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 13日星期一 上午 10時 22分 13秒 10:22: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 13日星期一 10時 22分 13秒 10:22:1313 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 13, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 成立經(jīng)營管理公司可以 增加開發(fā)商的收益 開發(fā)商所需要投入的人力 物力較多 對商業(yè)也后的主控性一般 投資者有信心，對銷售 有利。 為保證街鋪的實用性，街鋪開間和進深的比例設(shè)定在 1： 。 權(quán)重排序 品牌 〉交通 〉價格 項目客戶分析【體驗者】 項目形象定位 “ FREE CITY” 自由城 □有別于“傳統(tǒng)百貨”，而更具獨特個性； □不以百貨而取勝，而以休閑和體驗贏得口碑； □樹立目前后海唯一性，超越目前的現(xiàn)有超市百貨； □全面解決南山中高檔 “休閑 購物” 問題； 南山