商業(yè)項(xiàng)目招商策劃專題培訓(xùn)(ppt56頁)(編輯修改稿)
2025-02-12 15:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 DP 百貨大樓 大型超市 供銷社 城市生活休閑中心 商業(yè) 模式 國外模式 發(fā)展特征 國內(nèi)模式 發(fā)展 特征 第一代商業(yè) 第三代商業(yè) 第二代商業(yè) 街區(qū)商鋪 百貨商場 摩爾 風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn) ， 傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張 、 發(fā)展的負(fù)擔(dān) 超市興起 ， 倡導(dǎo)自由選購的理念 。 最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 以 Shopping Mall為代表 ，追求一站式購物 。 環(huán)境污染 、 郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài) 、 交通堵塞 、 舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺 。 城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè) 商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律 以 “ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ” 為基礎(chǔ) ， 以生活方式消費(fèi) 、 娛樂加休閑為主旨 城市生活休閑中心 隨著新世紀(jì)的到來 ， 超市迅速在中國成為新的時(shí)髦 ， 這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的 ，國內(nèi)汽車保有量低難以支 撐真 正意義 的郊區(qū)mall 我們國家最早的商業(yè)模式 ， 供銷社的選址往往都是城市中最好的位臵 如北京王府井的百貨大樓 ， 這一代發(fā)展了很長時(shí)間 ， 它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的 ，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求 ，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多 ，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州 購物中心 城市核心 商圈分析基本概念 邊圈 次圈 主圈 商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的 輻射范圍 ? 簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍 ? 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 小型商店的核心商圈在 ，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來自次要商圈。 小型商店的次要商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素 發(fā)展 階段 市場 表現(xiàn) 經(jīng)營模式 標(biāo)志節(jié)點(diǎn) 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個居住區(qū) 、 交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)?；虡I(yè)形式演變 規(guī)模化商業(yè) 、 大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ，集中市場 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商業(yè)發(fā)展 ， 新商業(yè)出現(xiàn) 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入 ，商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營或出租為主 商鋪基本市場化 ， 經(jīng)營和銷售同時(shí)存在 商鋪市場化 ， 銷售成為核心贏利手段 銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段 ， 持有出租為主 營業(yè)收入 +租金 收入 營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入 銷售收入 +租金 收入 銷售收入 +租金收入 百貨等購物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 城市商圈形成規(guī)律 贏利模式 百貨為主 專業(yè)市場 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂 經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模 IRS（商圈飽和指數(shù)） ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS ＝ 40 1600/4000 = 16萬㎡ 例 1： IRS（ 商圈飽和指數(shù) ） ：三 、 四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額 ，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為 20236000元 /㎡ ， 取接近中值的 4000元 /㎡ C（ 潛在客戶 ） ： 40萬人 （ 按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算 ， 市區(qū)人口占全市人口 115萬的 35%， 115 35%=40萬 ） RE（ 年平均購物額 ） ： 2023元 /年 人 =1600元 /年 人 （ 按照平均社會消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程 銷售 商業(yè)物業(yè)分類 – ※ 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類： 購物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類 – ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)
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