房產(chǎn)價格制定流程及細(xì)則講義(編輯修改稿)
2025-02-12 15:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 13 價格區(qū)間動態(tài)估算模型： 比準(zhǔn)均價 =Σ（ 靜態(tài)基準(zhǔn)價格 （ Pn） 區(qū)域修正系數(shù) （ R1） 樓盤素質(zhì)修正系數(shù) （ R2） 權(quán)重 ） P = Σ（ Pn R1 R2 權(quán)重） 二、定價方法和定價策略之均價推導(dǎo)模型 14 區(qū)域修正系數(shù)（ R1） 綜合考慮項目“區(qū)域形象”、“城際距離”、“交通通達(dá)”、“發(fā)展前景”等因素對各項目區(qū)域進(jìn)行比較。 樓盤素質(zhì)修正系數(shù)（ R2） 綜合考慮比較各項目之“片區(qū)內(nèi)外環(huán)境”、“小區(qū)規(guī)劃”、“產(chǎn)品設(shè)計”、“配套”、“交通”、“現(xiàn)場包裝”、“社區(qū)”等因素，得出各項目的樓盤素質(zhì)修正系數(shù)。 15 刷選可比樓盤 ２、確定權(quán)重 ３、打 分 ４、比準(zhǔn)價形成 三、價格表生成及驗證之市場比較法操作步驟 16 動態(tài)價格 =靜態(tài)比準(zhǔn)價 +溢價空間 市場比較 ，確定權(quán)重 ，加權(quán)平均 市場增長溢價 規(guī)劃利好溢價 展示營銷溢價 外部 溢價因素 內(nèi)部 溢價因素 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 推廣溢價 溢價一般針對某項在 29項打分體現(xiàn)中所沒有的“創(chuàng)新”，比如營銷活動等；或者某項內(nèi)容（存在 29項中），但又特別突出，客戶為此覺得提升整體形象。 概念溢價 17 各類產(chǎn)品的價格生成 價格分析 價格的市場驗證 (點(diǎn)對點(diǎn)分析 ) 三、價格表生成及驗證 單價 = 基準(zhǔn)價 + 平面差 + 層差 + 特殊調(diào)差 變量、 取決于核心均價 確定打分因素權(quán)重 進(jìn)行加權(quán)平均處理 確定各單元平面差 值 確定同單元起價 和最高價單位差 值，同時考慮跳 差問題 對特別追捧的單位進(jìn)行調(diào)差 18 價格表形成 —— 敏感性驗證 價格分析 —— 單價、總價敏感性驗證： ?確定客戶的單價及總價的敏感區(qū)間或上限 ?在不同價格體系下，分別對價格表的單價及總價的敏感度 與客戶的敏感度進(jìn)行對比分析 ?最終結(jié)合短期目標(biāo)確定合理的入市價格 價格的市場驗證 —— 點(diǎn)對點(diǎn)驗證： 同類戶型，在不同價格體系下與競爭對手的競爭對比關(guān)系 19 價格策略 四、價格策略及推售安排 1 —— 價格標(biāo)桿（提升形象或?qū)崿F(xiàn)價值） 正向價格標(biāo)桿 促進(jìn)資源較差單位銷售 負(fù)向價格標(biāo)桿 促進(jìn)資源較優(yōu)單位銷售 —— 大盤思路 —— 價格走勢（低開高走、平開高走、高開高走） 目標(biāo)下的價格策略 20 價格的調(diào)控手段
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