【文章內(nèi)容簡介】 城，保持著與城市繁華核心的適當距離，追求可以承受的奢適生活長沙最適宜居住的青年高品質(zhì)社區(qū)項目市場占位項目市場占位項目目標客戶特征項目目標客戶特征傳遞地段價值，體現(xiàn)宜居優(yōu)勢，凸顯產(chǎn)品品質(zhì)概念提煉概念提煉瀏陽河北岸最適宜居住的高品質(zhì)社區(qū)長沙 薪中產(chǎn) 公館社區(qū)市場屬性市場屬性提煉提煉形象屬性形象屬性我們要怎么賣？2023年內(nèi)，財務目標 3億元 ,去化目標約 （ 85%）首次開盤不低于 5500元 /㎡2023年 12月底力爭突破 6800元 /㎡全城營銷，建立項目與公司影響力樹立 長沙 薪中產(chǎn) 公館社區(qū) 形象樹立 莊園地產(chǎn)專業(yè)打造高品質(zhì)樓盤開發(fā)商 形象 【速度】 【價格】 【品牌形象】預期目標OK目標理解 把錢花在看得見的地方 ，打造高品質(zhì)，抬高價格預期， 以高性價比殺客p傳遞地段價值 :瀏陽河橋關鍵點戶外攔截，樹立北城領地感，市中心重點商圈巡展p體現(xiàn)宜居優(yōu)勢： 洪山公園、瀏陽河沿岸景觀帶景觀規(guī)劃前景軟文炒作p凸顯產(chǎn)品品質(zhì)： 控制面積，提升外立面、景觀與展示區(qū)品質(zhì)感策略總綱策略基調(diào)配合策略推廣策略 +價格策略控制推售節(jié)奏，多渠道挖掘需求，以靈活的價格策略逼定成交。核心策略展示 ： 高端品質(zhì)展示＼服務展示客戶 ： 客戶關系維護＼服務提升價值感知凸顯項目價值，追求速度和價格的平衡推售 ： 控制推售節(jié)奏＼選擇合適的推售時機根據(jù)工程節(jié)點， 8月開始動工，明年 4月達到預售條件， 5月第一次開盤推售行動工程節(jié)點營銷節(jié)點 客戶積累首次開盤10月2023年樣板段、現(xiàn)場售樓處啟用2月 3樓可售2023年現(xiàn)場樣板房啟用8月11月 1月底形象推廣期3月底 5月中12月 4月2月底多頻次少量推盤，防范預售政策風險，集中客戶關注點，同時制造開盤高銷售率，提高市場美譽度，增強客戶信心，拉升價格！銷售階段第一階段— （春節(jié)前）第二階段（春節(jié)后） —營銷階段概念炒作營銷方式216?，F(xiàn)場接待處、樣板段開放216。網(wǎng)絡售樓處開放216。戶外廣告牌216。參與助推、隱形炒作：洪山公園、瀏陽河景觀帶216。報紙事件性軟文216。網(wǎng)絡持續(xù)性軟文216。現(xiàn)場暖場活動 216。渠道客戶直效營銷216。開盤前主流媒體重點覆蓋216。誠意客戶意向摸查216。春季房展會216。開盤集中密集網(wǎng)絡轟炸216。沿河景觀帶動工儀式216。市區(qū)重點商業(yè)區(qū)巡展216。開盤活動216。認籌蓄水活動線上和線下全面覆蓋線下和渠道傳播為主～ 循序漸進，圍繞香水郡 —— 瀏陽河北岸最適宜居住的高品質(zhì)社區(qū) 的主題逐步推廣圍繞項目分價值點進行全方位闡述和推廣推廣行動長沙薪中產(chǎn)公館 奢適薪中產(chǎn)生活（演繹）形象樹立期 形象強化期營銷核武器一： 全方位啟動網(wǎng)絡營銷，薪中產(chǎn)必殺技營銷核武器二： 全方位啟動渠道營銷，薪中產(chǎn)必抓技雙核必殺技客戶抓捕 房地產(chǎn)營銷就是一場客戶抓捕比賽七大抓捕行動行動一：網(wǎng)絡行動 —— 開創(chuàng)全新的房地產(chǎn)營銷模式行動二：現(xiàn)場行動 —— 打造最完美的現(xiàn)場表現(xiàn)力行動三：戶外行動 —— 全面圍剿周邊區(qū)域內(nèi)客戶行動四：體驗行動 —— 開放現(xiàn)場香水生活體驗館行動五：樣板行動 —— 展現(xiàn)品質(zhì)樣板園林 /樣板房行動七：覆蓋行動 —— 籌劃精確的信息打擊覆蓋行動六：終端行動 —— 通過渠道巡展 /派發(fā)等抓捕行動一 形象全面樹立：網(wǎng)上售樓部建成開放，提前亮相網(wǎng)上銷售中心網(wǎng)上看房： 3D樣板房網(wǎng)上論壇：各類論壇活動網(wǎng)上咨詢： 在線咨詢網(wǎng)絡專題：各類型專題進行軟文炒作網(wǎng)絡看房團：組織各類看房團，網(wǎng)上報名行動二 現(xiàn)場表現(xiàn)力：建立薪中產(chǎn)公館社區(qū)的領域感！樓體條幅、道旗、工地圍板包裝、導示系統(tǒng)、沿街商鋪包裝，建立領地感，一個都不能少薪中產(chǎn)公館社區(qū)行動三 戶外圍剿：北城客戶，一網(wǎng)打盡建議在下面三個位置樹立戶外廣告牌，扼守進出北城的交通要道，重點對區(qū)域外客戶形成攔截， 11月底前全部到位。p時間： 2023年 2月p目的：正式亮相 /品牌宣傳p地點：現(xiàn)場接待中心p活動內(nèi)容： 針對意向客戶進行，現(xiàn)場小活動配合行動四 “薪中產(chǎn) ”生活體驗館：現(xiàn)場接待中心開放時間： 2023年 3月目的：將產(chǎn)品加以有效展示，提升心理價 位，突破心理價格防線。 內(nèi)容：樣板展示區(qū)開放， VIP卡限量發(fā)行。行動五 完美展示：樣板段開放，抬高客戶價格預期行動六 終端抓捕一：渠道客戶一網(wǎng)打盡舉措１：寄送信用卡 /銀行按揭回單(1)為增加客戶了解項目的渠道，建議與長沙銀行、招行、建行合作，利用銀行的信用卡 /按揭回單，寄送項目折頁給到客戶。(2)合作方選擇：建議選擇金卡、月消費額大于 1000元的客戶。(3)工作流程：發(fā)展商聯(lián)系兩到三家銀行，確定合作方式及費用 —— 準備夾寄的資料，與銀行回單一起夾寄。舉措２：百人掃樓行動 +巡展活動聘請百名大學生，一個月內(nèi)集中針對長沙市中心及北城中高檔小區(qū)、商務寫字樓白領集中區(qū)域進行登門派發(fā)資料；在高檔寫字樓大堂開展巡展。舉措３：增加客戶資料獲取點（ 1）與按揭銀行合作，將項目資料放置到銀行營業(yè)廳及 VIP室內(nèi) 。（ 2）圈定一批咖啡廳等目標客群集中出沒的地方放置資料架。行動七 終端抓捕二：渠道客戶一網(wǎng)打盡舉措 4：短信群發(fā)針對開福區(qū)及泛公務員群體進行短信群發(fā)，吸引核心客戶關注，挖掘成交機會。銀行中國建設銀行長沙市湘江支行上海浦東發(fā)展銀行長沙分行浦發(fā)銀行9758醫(yī)院中南大學湘雅醫(yī)院中南大學湘雅藥店中國人民解放軍第一六三醫(yī)院湘雅一醫(yī)院湘雅集團湖南省中醫(yī)學院長沙五洲醫(yī)院長沙老年病醫(yī)院42072企業(yè)省廣電集團南方航空湖南青竹湖國際商務社區(qū)開發(fā)有限公司湖南夢潔家紡有限公司湖南波隆投資集團股份有限公司長沙市自來水公司長沙市撈刀河建筑有限公司21222酒店 湘江賓館三和大酒店湖南湘雅大酒店湖南龍騰酒店管理有限公司湖南留芳賓館湖南康橋酒店有限公司湖南華悅酒店有限公司湖南國際影視會展酒店管理有限公司5706高教 長沙大學國防科大湖南省長沙市寧鄉(xiāng)縣美爾西現(xiàn)代時裝職業(yè)學校南方職業(yè)技術學院校園卡長沙市電子工業(yè)學校長沙培才科技進修學院25688中小學 湖南省長沙市第一中學家長湖南社會科學專修學院湖南青年專修學院（籌）湖南經(jīng)濟研修學院湖南長沙湘一實驗中學家長長鐵二中長沙市周南中學長沙市幼師職業(yè)中專長沙市一中華夏學校長沙市第一中學長沙市第十八中學長沙經(jīng)貿(mào)中等職業(yè)學校11765事業(yè)中共長沙市開福區(qū)四方坪街道辦事處湖南省總工會湖南省政協(xié)湖南省新聞出版局湖南省衛(wèi)生廳湖南省體育局湖南省農(nóng)業(yè)廳湖南省民政廳湖南省博物館長沙市總工會長沙市開福區(qū)湘雅路街道辦事處長沙市開福區(qū)伍家?guī)X街道辦事處長沙市開福區(qū)委長沙市開福區(qū)通泰街街道辦事處長沙市開福區(qū)人民政府長沙市開福區(qū)教育局長沙市開福區(qū)機關事務管理局長沙市開福區(qū)國家稅務局長沙市交通局長沙開福區(qū)教育局長沙開福區(qū)黑石渡街道辦事處28123中型酒店等華夏大市場湖南圣得拉大酒店有限公司湖南省眾立實業(yè)集團公司名煙名酒店湖南省軍區(qū)后勤部戎發(fā)大酒店湖南省華翌工貿(mào)有限責任公司紫京閣酒店湖南省婦女兒童活動中心恩慶大酒店湖南省長沙市港務局湘粵大酒店湖南陋園賓館湖南凱利酒店有限公司湖南金怡酒店咨詢管理有限責任公司湖南金泰國際大酒店湖南賓館長沙億豪酒店管理顧問有限公司長沙湘天賓館長沙湘臺大酒店有限公司長沙市開福區(qū)西湖樓酒家長沙市第二飲食公司開福區(qū)總店通城酒店長沙市大旺角酒店有限公司長沙美神酒店長沙開福區(qū)紅日大酒店長沙金衛(wèi)大酒店長沙東漢國際大酒店有限公司21687移動 聯(lián)通長沙市 開福區(qū) 長沙市 開福區(qū)月話費 200300元 202364 28438 97079 19497月話費 100200元 622046 95877 156824 24260商場高消費會員 友阿集團 42109春天百貨 28860王府井 31678平和堂 27182金色家族 21573通程商業(yè)廣場會員 20606新世界百貨會員 28106百聯(lián)東方廣場 22126高級白領（長沙月收入 5000以上） 364560高端休閑會所和高級酒店的經(jīng)常出入人員 108500做電視、電臺、報紙等行業(yè)的高收入群體 70525航空公司乘務人員及管理人員 48825金融理財產(chǎn)品持有人 435389金融理財產(chǎn)品持有人 139629當前，我們要怎么干？ 　　　　 產(chǎn)品競爭力提升Part 3n　 戶型升級建議 —— 核心競爭力n 樣板房建議n 外立面建議n 展示區(qū)建議n 園林建議n 商業(yè)建議 —— 超額利潤把錢花在看得見的地方，塑造有性價比的豪宅品質(zhì)！升級 “3+1”（建筑立面、園林景觀、入口大堂） +樣板段產(chǎn)品分析 在滿足容積率及建筑規(guī)范的同時，目前緊要的工作是調(diào)整修正戶型，保證戶型的均好性，并進一步控制面積【優(yōu)點】，私密性較好，