【文章內(nèi)容簡介】 融資渠道和資本實力的企業(yè)集中。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 14 市場趨好形勢逐步明朗，政府加快推地速度 2020 年杭州房地產(chǎn)市場是?國六條?宏觀政策影響的延續(xù)年，市場逐漸的明朗化，開發(fā)商和政府對杭州市場的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國土資源局 2020 年的推地計劃和開發(fā)商 2020 年底競相拿地的激情，也反映出了杭州市場未來的走勢是趨好的。 根據(jù)《杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃 ()》，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約 400— 500 萬平方米 (約 6000— 7500 畝 )，總建筑面積約 850— 1100 萬平方米，約 萬套。 截至 2020 年 12 月 30 日，當年杭州共掛牌出讓 住宅用地 2657 畝，總建筑面積約 415 萬平方米，其中主要的出讓集中在 8 月份和年底。預(yù)計 2020 年杭州將有近 5000 畝 (含 2020 年推遲出讓的 1000 余畝 )的土地推出，估計總建筑面積在 500 萬平方米以上。 個案銷售形勢各異，市場進入分化 在當前的杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場，盡管越來越多的樓盤銷售呈現(xiàn)火爆勢頭，但是大部分樓盤和以前一樣，賣得并不火，不少開發(fā)商仍然面臨著很大的壓力。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場的一個熱點，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。在目前銷售舉步唯艱的老盤中，個別 樓盤甚至面臨 ? 貸不到錢房子就造不下去 ? 的局面。這樣的現(xiàn)象，充分說明杭州商品住宅市場正在逐步進入分化階段，即位于位于預(yù)熱區(qū)域板塊內(nèi)的具有較高性價比、面向自住需求定位的樓盤越來越受到歡迎，而偏遠區(qū)塊內(nèi)的產(chǎn)品不具特色的樓盤銷售在一定時期內(nèi)將難有起色。 開發(fā)商緊跟新規(guī)劃 ，新 熱點區(qū)域 逐步形成 根據(jù)杭州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是?城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實施‘南拓、北調(diào)、東擴、西優(yōu)’的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成‘東動、西靜、南新、北秀、中興’的格局。?而主城區(qū)規(guī)劃，則定位在?重點發(fā) 展城東、城北居住片區(qū)?上。 隨著總體規(guī)劃通過國務(wù)院批復(fù)，當前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 15 拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點開發(fā)板塊，板塊供應(yīng)量明顯增加，如位于城北橋西定于今年上市的嘉泰 .馨庭、瑞都 .文瀾陽光、國強 .異構(gòu)街區(qū)、方正 .信步閑庭、天陽 .尚品庭院、香溢德信 .銀樹灣等，以及位于九堡的金海 .香濱灣、旅游紅蘋果、萬科魅力城、美達九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽光領(lǐng)秀。 大戶型住宅開發(fā)量增加，梯級消費逐漸形成 近年來，大戶型的商品房逐步成為新樓盤開發(fā) 的主流，統(tǒng)計顯示，2020 年杭州市商品住宅預(yù)售（不包括蕭山、余杭、濱江區(qū)）面積 80150平方米的占了總成交量的 %；購買的外地客戶占 %，是購買二手房外地客戶的三倍之多。特別是購買高價的市中心房子，外地客戶超過 50%。 據(jù)了解，在杭購房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺州、紹興等經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)。如今寧波、溫州等地房價也直逼杭州，相比之下，有實力的購房者更愿意買杭州的房子。與商品房住宅成交不同，二手房面積 80 平方米以下的成交量占了總成交量的近一半，達到 %。 一般來說，二手房是以解決居 住的為主，購買 80 平方米以下二手房的往往是一次臵業(yè)者，二、三次臵業(yè)則會選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說明杭州的住房梯級消費逐漸形成。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 16 三 ) 近階段杭州商品住宅市場特征 成交放量，樓市快速回暖 杭州樓市在經(jīng)歷了 2020 年的調(diào)整之后，在今年 15 月的回暖力度非常大。自 3 月開始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交的推動中樓價蓄勢待升。與去年同期調(diào)控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州樓市仿佛重燃了往日激情，?一日基本售罄，漏夜排隊?的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。 根據(jù)杭州市建委公布的 2020 年一季度房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)，今年1― 3 月份，杭州 8 城區(qū)共成交商品房 8288 套，房價比去年同期上漲%，二手房成交 5910 套，房價比去年同期上漲 %。其中 今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小， 2 月份 8 城區(qū)共成交 2386套新商品住宅，比去年同期增長 %，住宅市場處于回暖狀態(tài)。 而杭州二手房市場從年后開始復(fù)蘇。今年一季度，杭州市 8 城區(qū)二手商品住宅成交 5910 套，成交均價為 元 /平方米。同期杭州市 6 城區(qū)二手商品住宅成交 4745 套，比去年同期增長 %。 市場供給結(jié)構(gòu) 多元化，中小戶型供應(yīng)增加 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的? 90 平方米以下占到 70%?的政策標準，?國六條?和?國十五條?的導(dǎo)向也是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。從近期開盤的樓盤房源結(jié)構(gòu)來看，中小戶型供應(yīng)成為主流。 另一方面，由于杭州的住宅消費已經(jīng)進入了升級換代階段，戶型需求仍然以中大戶型為主。二次臵業(yè)、三次臵業(yè)的消費群體成為近期及未來 2－ 3 年內(nèi)住宅消費市場的主力。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售?兩端熱，中間冷?的特殊形勢 ，即 130 平方米以上和 90 平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而 90－ 120 平方米之間的戶型銷售平淡。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 17 高端住宅市場銷售火爆 杭州作為國內(nèi)著名風(fēng)景旅游城市和沿海經(jīng)濟強省的省會城市地位，為杭州高端住宅市場的形成提供了必要的先天條件，而龐大的實力購房人群與老城區(qū)、景觀資源地塊的緊缺所形成的巨大反差，更為?高地價、高品質(zhì)、高售價?的高端住宅創(chuàng)造了有利的市場條件。 隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，國家明令對別墅用地不再供應(yīng)審批。于是，杭州高端住宅市場自別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢所趨。杭州當前的高端住宅項目主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場周邊等景觀獨特且 (未來 )配套優(yōu)越的區(qū)域，在 20 2020 年市場表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配臵及戶型設(shè)計等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場中罕見的熱銷樓盤。 股市火爆帶動樓市旺銷， 6 成購房者為股市獲利者 從去年開始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進入高位運行，炒股風(fēng)險逐步加大，為了 不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。 根據(jù)錢江晚報對杭州近階段的 6 家新開盤樓盤購房者的問卷調(diào)查結(jié)果， %的人回答有資金來自股市， 而來自股市的資金中規(guī)模在 30 萬元以下的資金占到 47%。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 18 四 ) 杭州商品住宅市場購房需求情況 根據(jù)杭州房地產(chǎn)主流網(wǎng)絡(luò)媒體 — ?住在杭州網(wǎng)?在今年人居展期間針對 2 年內(nèi)有購房計劃的購房者的抽樣調(diào)查結(jié)果，客戶購房需求情況如下： 購房時間計劃 購房時機調(diào)查顯示，計劃在一年以后兩年之內(nèi)購房的人群最多，占總樣本量的 47%；其次是 在半年至一年內(nèi)購房的人群為 36%；計劃在半年內(nèi)購房的人群最少，僅為有效樣本量的 17%。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢，但購房者的購房計劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購房者仍保持了既有的態(tài)度。 購房目的 購房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，體現(xiàn)消費者對于樓市的投資預(yù)期開始上升。為改善本身居住而選擇的買房的群體是購房的主體，而 80 年代的群體進入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場仍有穩(wěn)定需求支撐。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 19 購房首選區(qū)域 在購房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心 、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，又是目前新盤供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施發(fā)展很快，性價比高是濱江樓盤的競爭優(yōu)勢所在，因此成為購房者首選購房區(qū)域。市中心和城西原文教區(qū)塊則是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購房者的青睞。本次受訪者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單位就能在杭州落戶，因此購房入戶對于購房者來說吸引力不如預(yù)期的大。另外，一些關(guān)注度比較高 的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，分別達到了 %和%。而城東，如景芳，采荷，四季青，三里亭，閘弄口選擇比例則縮小了很多，這和城東新盤稀缺有很大的關(guān)系。與之相印證的是，購房者選擇這些區(qū)域的原因。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 20 購房決策因素 在購房首要決策因素中，地段仍是最首要的決定因素，在本次受訪人群中，把地理位臵放在購房首選考慮因素的為 39%，超過了房價，只要地理位臵優(yōu)越，房價略高出心理估價也可以承受。而把價格因素放在首選考慮的為 %。這也是和購房者逐漸理性的購房心理有一 定的相關(guān)性，本次調(diào)研的受訪者大多是首次臵業(yè)的年輕人，購房時除了考慮自身的居住需求外，還會考慮到這套物業(yè)轉(zhuǎn)手時的影響因素，因此地段仍然是購房時最首要的決策因素。 在購房次要決策因素中，價格是出現(xiàn)頻次最高的，有 %的受訪者明確表示價格是他們購房時第二重要的考慮因素，其次是環(huán)境。結(jié)合首要因素和次要因素的選擇來看，這個階段購房者的價格敏感度較以往略有下降，購房者的對自身當前的支付能力和未來的支付預(yù)期信心較足。另一方面，?升值潛力?這項因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購房者中尚未有非常明顯的反彈 ，投資比例并不高。 騰達莊園元旦促銷活動 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達莊園項目組 21 戶型偏好 戶型選擇方面， 2 室戶型的比例總和為 %， 3 室戶型的比例總和為 %.。 2 室格局的需求稍高于 3 居室，這一比例和去年 9 月的調(diào)研基本相符合，從這一比例來看，目前主力購房群可以分為 2 塊，一部分是正準備結(jié)婚的年輕消費群，而另一部分則是希望改善目前居住環(huán)境并有一定消費能力的年長型消費群， 2 居室小戶型滿足了年輕人的需求，而 3 居室以上的大戶型則為一些有足夠消費能力的購房者提供了選擇。從市場