【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 融資渠道和資本實(shí)力的企業(yè)集中。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 14 市場(chǎng)趨好形勢(shì)逐步明朗，政府加快推地速度 2020 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是?國(guó)六條?宏觀政策影響的延續(xù)年，市場(chǎng)逐漸的明朗化，開發(fā)商和政府對(duì)杭州市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國(guó)土資源局 2020 年的推地計(jì)劃和開發(fā)商 2020 年底競(jìng)相拿地的激情，也反映出了杭州市場(chǎng)未來的走勢(shì)是趨好的。 根據(jù)《杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃 ()》，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約 400— 500 萬平方米 (約 6000— 7500 畝 )，總建筑面積約 850— 1100 萬平方米，約 萬套。 截至 2020 年 12 月 30 日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓 住宅用地 2657 畝，總建筑面積約 415 萬平方米，其中主要的出讓集中在 8 月份和年底。預(yù)計(jì) 2020 年杭州將有近 5000 畝 (含 2020 年推遲出讓的 1000 余畝 )的土地推出，估計(jì)總建筑面積在 500 萬平方米以上。 個(gè)案銷售形勢(shì)各異，市場(chǎng)進(jìn)入分化 在當(dāng)前的杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，盡管越來越多的樓盤銷售呈現(xiàn)火爆勢(shì)頭，但是大部分樓盤和以前一樣，賣得并不火，不少開發(fā)商仍然面臨著很大的壓力。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。在目前銷售舉步唯艱的老盤中，個(gè)別 樓盤甚至面臨 ? 貸不到錢房子就造不下去 ? 的局面。這樣的現(xiàn)象，充分說明杭州商品住宅市場(chǎng)正在逐步進(jìn)入分化階段，即位于位于預(yù)熱區(qū)域板塊內(nèi)的具有較高性價(jià)比、面向自住需求定位的樓盤越來越受到歡迎，而偏遠(yuǎn)區(qū)塊內(nèi)的產(chǎn)品不具特色的樓盤銷售在一定時(shí)期內(nèi)將難有起色。 開發(fā)商緊跟新規(guī)劃 ，新 熱點(diǎn)區(qū)域 逐步形成 根據(jù)杭州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是?城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施‘南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)’的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成‘東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興’的格局。?而主城區(qū)規(guī)劃，則定位在?重點(diǎn)發(fā) 展城東、城北居住片區(qū)?上。 隨著總體規(guī)劃通過國(guó)務(wù)院批復(fù)，當(dāng)前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 15 拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點(diǎn)開發(fā)板塊，板塊供應(yīng)量明顯增加，如位于城北橋西定于今年上市的嘉泰 .馨庭、瑞都 .文瀾陽光、國(guó)強(qiáng) .異構(gòu)街區(qū)、方正 .信步閑庭、天陽 .尚品庭院、香溢德信 .銀樹灣等，以及位于九堡的金海 .香濱灣、旅游紅蘋果、萬科魅力城、美達(dá)九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽光領(lǐng)秀。 大戶型住宅開發(fā)量增加，梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成 近年來，大戶型的商品房逐步成為新樓盤開發(fā) 的主流，統(tǒng)計(jì)顯示，2020 年杭州市商品住宅預(yù)售（不包括蕭山、余杭、濱江區(qū)）面積 80150平方米的占了總成交量的 %；購(gòu)買的外地客戶占 %，是購(gòu)買二手房外地客戶的三倍之多。特別是購(gòu)買高價(jià)的市中心房子，外地客戶超過 50%。 據(jù)了解，在杭購(gòu)房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺(tái)州、紹興等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。如今寧波、溫州等地房?jī)r(jià)也直逼杭州，相比之下，有實(shí)力的購(gòu)房者更愿意買杭州的房子。與商品房住宅成交不同，二手房面積 80 平方米以下的成交量占了總成交量的近一半，達(dá)到 %。 一般來說，二手房是以解決居 住的為主，購(gòu)買 80 平方米以下二手房的往往是一次臵業(yè)者，二、三次臵業(yè)則會(huì)選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說明杭州的住房梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 16 三 ) 近階段杭州商品住宅市場(chǎng)特征 成交放量，樓市快速回暖 杭州樓市在經(jīng)歷了 2020 年的調(diào)整之后，在今年 15 月的回暖力度非常大。自 3 月開始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交的推動(dòng)中樓價(jià)蓄勢(shì)待升。與去年同期調(diào)控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州樓市仿佛重燃了往日激情，?一日基本售罄，漏夜排隊(duì)?的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。 根據(jù)杭州市建委公布的 2020 年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年1― 3 月份，杭州 8 城區(qū)共成交商品房 8288 套，房?jī)r(jià)比去年同期上漲%，二手房成交 5910 套，房?jī)r(jià)比去年同期上漲 %。其中 今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小， 2 月份 8 城區(qū)共成交 2386套新商品住宅，比去年同期增長(zhǎng) %，住宅市場(chǎng)處于回暖狀態(tài)。 而杭州二手房市場(chǎng)從年后開始復(fù)蘇。今年一季度，杭州市 8 城區(qū)二手商品住宅成交 5910 套，成交均價(jià)為 元 /平方米。同期杭州市 6 城區(qū)二手商品住宅成交 4745 套，比去年同期增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu) 多元化，中小戶型供應(yīng)增加 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的? 90 平方米以下占到 70%?的政策標(biāo)準(zhǔn)，?國(guó)六條?和?國(guó)十五條?的導(dǎo)向也是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。從近期開盤的樓盤房源結(jié)構(gòu)來看，中小戶型供應(yīng)成為主流。 另一方面，由于杭州的住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了升級(jí)換代階段，戶型需求仍然以中大戶型為主。二次臵業(yè)、三次臵業(yè)的消費(fèi)群體成為近期及未來 2－ 3 年內(nèi)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售?兩端熱，中間冷?的特殊形勢(shì) ，即 130 平方米以上和 90 平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而 90－ 120 平方米之間的戶型銷售平淡。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 17 高端住宅市場(chǎng)銷售火爆 杭州作為國(guó)內(nèi)著名風(fēng)景旅游城市和沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的省會(huì)城市地位，為杭州高端住宅市場(chǎng)的形成提供了必要的先天條件，而龐大的實(shí)力購(gòu)房人群與老城區(qū)、景觀資源地塊的緊缺所形成的巨大反差，更為?高地價(jià)、高品質(zhì)、高售價(jià)?的高端住宅創(chuàng)造了有利的市場(chǎng)條件。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，國(guó)家明令對(duì)別墅用地不再供應(yīng)審批。于是，杭州高端住宅市場(chǎng)自別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢(shì)所趨。杭州當(dāng)前的高端住宅項(xiàng)目主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場(chǎng)周邊等景觀獨(dú)特且 (未來 )配套優(yōu)越的區(qū)域，在 20 2020 年市場(chǎng)表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配臵及戶型設(shè)計(jì)等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績(jī)，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場(chǎng)中罕見的熱銷樓盤。 股市火爆帶動(dòng)樓市旺銷， 6 成購(gòu)房者為股市獲利者 從去年開始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，為了 不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。 根據(jù)錢江晚報(bào)對(duì)杭州近階段的 6 家新開盤樓盤購(gòu)房者的問卷調(diào)查結(jié)果， %的人回答有資金來自股市， 而來自股市的資金中規(guī)模在 30 萬元以下的資金占到 47%。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 18 四 ) 杭州商品住宅市場(chǎng)購(gòu)房需求情況 根據(jù)杭州房地產(chǎn)主流網(wǎng)絡(luò)媒體 — ?住在杭州網(wǎng)?在今年人居展期間針對(duì) 2 年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者的抽樣調(diào)查結(jié)果，客戶購(gòu)房需求情況如下： 購(gòu)房時(shí)間計(jì)劃 購(gòu)房時(shí)機(jī)調(diào)查顯示，計(jì)劃在一年以后兩年之內(nèi)購(gòu)房的人群最多，占總樣本量的 47%；其次是 在半年至一年內(nèi)購(gòu)房的人群為 36%；計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房的人群最少，僅為有效樣本量的 17%。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢(shì)，但購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購(gòu)房者仍保持了既有的態(tài)度。 購(gòu)房目的 購(gòu)房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于樓市的投資預(yù)期開始上升。為改善本身居住而選擇的買房的群體是購(gòu)房的主體，而 80 年代的群體進(jìn)入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場(chǎng)仍有穩(wěn)定需求支撐。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 19 購(gòu)房首選區(qū)域 在購(gòu)房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心 、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，又是目前新盤供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施發(fā)展很快，性價(jià)比高是濱江樓盤的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因此成為購(gòu)房者首選購(gòu)房區(qū)域。市中心和城西原文教區(qū)塊則是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購(gòu)房者的青睞。本次受訪者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單位就能在杭州落戶，因此購(gòu)房入戶對(duì)于購(gòu)房者來說吸引力不如預(yù)期的大。另外，一些關(guān)注度比較高 的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，分別達(dá)到了 %和%。而城東，如景芳，采荷，四季青，三里亭，閘弄口選擇比例則縮小了很多，這和城東新盤稀缺有很大的關(guān)系。與之相印證的是，購(gòu)房者選擇這些區(qū)域的原因。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 20 購(gòu)房決策因素 在購(gòu)房首要決策因素中，地段仍是最首要的決定因素，在本次受訪人群中，把地理位臵放在購(gòu)房首選考慮因素的為 39%，超過了房?jī)r(jià)，只要地理位臵優(yōu)越，房?jī)r(jià)略高出心理估價(jià)也可以承受。而把價(jià)格因素放在首選考慮的為 %。這也是和購(gòu)房者逐漸理性的購(gòu)房心理有一 定的相關(guān)性，本次調(diào)研的受訪者大多是首次臵業(yè)的年輕人，購(gòu)房時(shí)除了考慮自身的居住需求外，還會(huì)考慮到這套物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)的影響因素，因此地段仍然是購(gòu)房時(shí)最首要的決策因素。 在購(gòu)房次要決策因素中，價(jià)格是出現(xiàn)頻次最高的，有 %的受訪者明確表示價(jià)格是他們購(gòu)房時(shí)第二重要的考慮因素，其次是環(huán)境。結(jié)合首要因素和次要因素的選擇來看，這個(gè)階段購(gòu)房者的價(jià)格敏感度較以往略有下降，購(gòu)房者的對(duì)自身當(dāng)前的支付能力和未來的支付預(yù)期信心較足。另一方面，?升值潛力?這項(xiàng)因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購(gòu)房者中尚未有非常明顯的反彈 ，投資比例并不高。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 21 戶型偏好 戶型選擇方面， 2 室戶型的比例總和為 %， 3 室戶型的比例總和為 %.。 2 室格局的需求稍高于 3 居室，這一比例和去年 9 月的調(diào)研基本相符合，從這一比例來看，目前主力購(gòu)房群可以分為 2 塊，一部分是正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕消費(fèi)群，而另一部分則是希望改善目前居住環(huán)境并有一定消費(fèi)能力的年長(zhǎng)型消費(fèi)群， 2 居室小戶型滿足了年輕人的需求，而 3 居室以上的大戶型則為一些有足夠消費(fèi)能力的購(gòu)房者提供了選擇。從市場(chǎng)