某酒店項(xiàng)目管理提案(編輯修改稿)
2025-02-12 14:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 名度，易于推廣； 3） 售價(jià)通常比一般同性質(zhì)項(xiàng)目高很多（約高 20— 30%）； 4）由于經(jīng)營(yíng)權(quán)歸發(fā)展商，發(fā)展商既能實(shí)現(xiàn)銷售，又能通 過(guò)大面積租賃的方式，吸引國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)尤其 是外資跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，從而大大提升項(xiàng)目以及發(fā)展 商自身的品牌； 5）充分利用酒店資源，并提升項(xiàng)目的附加值，實(shí)現(xiàn)酒店 與寫(xiě)字樓的聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的互動(dòng)與互補(bǔ)，在這 方面其它項(xiàng)目難以做到； 6）填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，具有明顯的差異化； 7）近兩年投資類物業(yè)銷售理想，給市場(chǎng)及客戶充足的 信心； 劣勢(shì)： 1） 項(xiàng)目售磬后，因需要后續(xù)經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)仍將存在； 一旦長(zhǎng)期空置或租金持續(xù)低落，則難以保證給業(yè)主的 投資回報(bào)； 2） 提供 5星級(jí)酒店式服務(wù)會(huì)在一定程度上增加開(kāi)發(fā)成本； 3） 將來(lái)的管理費(fèi)用較高； 本項(xiàng)目定位建議 我司認(rèn)為本項(xiàng)目最佳定位為 產(chǎn)權(quán)式 5星級(jí)酒店服務(wù)式寫(xiě)字樓 來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售 ， 其次是傳統(tǒng)的 綜合性超甲級(jí)寫(xiě)字樓 理由如下： （ 1）打造差異化產(chǎn)品 （ 2）尋求市場(chǎng)空白點(diǎn) （ 3）充分利用酒店資源 （ 4）極大提高項(xiàng)目的檔次和發(fā)展商品牌 （ 5）市場(chǎng)調(diào)研論證 （三）形象定位 綜合性超甲級(jí)寫(xiě)字樓的形象定位： 后 WTO時(shí)代 國(guó)際型企業(yè)升級(jí)平臺(tái) 產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)型寫(xiě)字樓的形象定位： 后 WTO時(shí)代 知性投資新方向 （四）目標(biāo)客戶群分析 目前中心區(qū)寫(xiě)字樓客戶層面分析 （ 1）深圳 中心區(qū)寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶現(xiàn)狀 金融證券 (%) 貿(mào)易 (%) 實(shí)業(yè) (%) 中介服務(wù) (%) 物流（ %） 高科(%) 投資(%) 其他(%) 25 20 12 10 8 6 15 4 （ 2）目前中心區(qū)寫(xiě)字樓不同需求面積客戶所占比例 小面積需求客戶 中面積需求客戶 大面積需求客戶 法律、會(huì)計(jì)、廣告、IT科技公司、投資者； 具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型國(guó)際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等 國(guó)內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險(xiǎn)公司，以及跨國(guó)大型實(shí)力集團(tuán)公司的總部等。 20% 30% 50% （ 3）目前中心區(qū)客戶來(lái)源統(tǒng)計(jì) 福田 羅湖 香港 南山 關(guān)外 外省 、 國(guó)外 中 心 區(qū)現(xiàn)狀 65％ 15％ 3％ 8％ 5％ 4％ （ 4）中心區(qū)未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要承接力 ? 金融、外向型經(jīng)濟(jì)體、服務(wù)業(yè)和高科技是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)最主要承接力，而其它行業(yè)則是有力的輔助力量 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位分析 ? （ 1）綜合型寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶群 小面積需求客戶（ 100— 300M2） 中面積需求客戶 （ 300— 600 M2） 大面積需求客戶 （ 600 M2以上） 法律、會(huì)計(jì)、廣告、 IT科技公司、投資者； 具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型國(guó)際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等 國(guó)內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險(xiǎn)公司，以及跨國(guó)大型實(shí)力集團(tuán)公司的總部等。 15% 25% 60% （ 2）產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶群 自用型客戶 投資型客戶 購(gòu)買(mǎi)面積所占比例 20％ 80％ （五）寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)建議 寫(xiě)字樓價(jià)格建議 ? 依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法估價(jià)理論和我司多年商務(wù)物業(yè)銷售經(jīng)驗(yàn)，本 項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分實(shí)收均價(jià)為： 11000～11500元 /M2； 若本項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)寫(xiě)字樓 ,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格可在綜合型寫(xiě)字樓的價(jià)格上上浮 20~30%， 即實(shí)收均價(jià)為：13000~15000元 /M2； 第二篇 商業(yè)篇 ? 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、深圳市商服物業(yè)市場(chǎng)分析 歷年商服用房開(kāi)發(fā)投資額及施工面積 1 9 5 .0 22 5 1 .4 72 4 0 .4 32 3 0 .31 8 0 .0 71 8 5 .1 71 9 3 .6 82 4 5 .4 63 6 .9 92 7 .3 11 4 .7 82 3 .9 71 6 .8 22 4 .6 42 1 .3 405010015020025030019961997199819992000200120022003一季萬(wàn) M20510152025303540億元施工面積 投資額 2023年商服用房施工面積區(qū)域分布 3 8 .2 24 8 .4 34 4 .2 75 3 .4 46 3 .6 43 .5 415%21%19%18%26%1%010203040506070福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)萬(wàn) M20%5%10%15%20%25%30%出讓面積 比例商業(yè)用地出讓面積 1）歷年商業(yè)用地出讓面積 0 .0 83 .3 46 .71 2 .4 82 .1 48 .1 22%38%10%20%6%24%02468101214福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)萬(wàn) M20%10%20%30%40%出讓面積 比例 商服用房新開(kāi)工及竣工面積 1）歷年商服用房新開(kāi)工及竣工面積 0204060801001201996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2 0 0 3 一季新開(kāi)工面積 竣工面積2） 2023年商服用房新開(kāi)工面積區(qū)域分布 7 .0 33 0 .5 21 8 .0 82 2 .6 12 3 .0 22 .9 97%22%29%17%22%3%05101520253035福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)
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