某酒店項目管理提案(編輯修改稿)
2025-02-12 14:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 名度，易于推廣； 3） 售價通常比一般同性質(zhì)項目高很多（約高 20— 30%）； 4）由于經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商，發(fā)展商既能實現(xiàn)銷售，又能通 過大面積租賃的方式，吸引國內(nèi)外大型知名企業(yè)尤其 是外資跨國企業(yè)的進駐，從而大大提升項目以及發(fā)展 商自身的品牌； 5）充分利用酒店資源，并提升項目的附加值，實現(xiàn)酒店 與寫字樓的聯(lián)動，形成強強聯(lián)合的互動與互補，在這 方面其它項目難以做到； 6）填補片區(qū)市場空白點，具有明顯的差異化； 7）近兩年投資類物業(yè)銷售理想，給市場及客戶充足的 信心； 劣勢： 1） 項目售磬后，因需要后續(xù)經(jīng)營，發(fā)展商風險仍將存在； 一旦長期空置或租金持續(xù)低落，則難以保證給業(yè)主的 投資回報； 2） 提供 5星級酒店式服務會在一定程度上增加開發(fā)成本； 3） 將來的管理費用較高； 本項目定位建議 我司認為本項目最佳定位為 產(chǎn)權(quán)式 5星級酒店服務式寫字樓 來實現(xiàn)銷售 ， 其次是傳統(tǒng)的 綜合性超甲級寫字樓 理由如下： （ 1）打造差異化產(chǎn)品 （ 2）尋求市場空白點 （ 3）充分利用酒店資源 （ 4）極大提高項目的檔次和發(fā)展商品牌 （ 5）市場調(diào)研論證 （三）形象定位 綜合性超甲級寫字樓的形象定位： 后 WTO時代 國際型企業(yè)升級平臺 產(chǎn)權(quán)式酒店服務型寫字樓的形象定位： 后 WTO時代 知性投資新方向 （四）目標客戶群分析 目前中心區(qū)寫字樓客戶層面分析 （ 1）深圳 中心區(qū)寫字樓目標客戶現(xiàn)狀 金融證券 (%) 貿(mào)易 (%) 實業(yè) (%) 中介服務 (%) 物流（ %） 高科(%) 投資(%) 其他(%) 25 20 12 10 8 6 15 4 （ 2）目前中心區(qū)寫字樓不同需求面積客戶所占比例 小面積需求客戶 中面積需求客戶 大面積需求客戶 法律、會計、廣告、IT科技公司、投資者； 具備一定實力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等 國內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險公司，以及跨國大型實力集團公司的總部等。 20% 30% 50% （ 3）目前中心區(qū)客戶來源統(tǒng)計 福田 羅湖 香港 南山 關(guān)外 外省 、 國外 中 心 區(qū)現(xiàn)狀 65％ 15％ 3％ 8％ 5％ 4％ （ 4）中心區(qū)未來寫字樓市場的主要承接力 ? 金融、外向型經(jīng)濟體、服務業(yè)和高科技是深圳寫字樓市場最主要承接力，而其它行業(yè)則是有力的輔助力量 本項目目標客戶群定位分析 ? （ 1）綜合型寫字樓的目標客戶群 小面積需求客戶（ 100— 300M2） 中面積需求客戶 （ 300— 600 M2） 大面積需求客戶 （ 600 M2以上） 法律、會計、廣告、 IT科技公司、投資者； 具備一定實力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿(mào)易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等 國內(nèi)外的著名大型金融、證券、保險公司，以及跨國大型實力集團公司的總部等。 15% 25% 60% （ 2）產(chǎn)權(quán)式寫字樓的目標客戶群 自用型客戶 投資型客戶 購買面積所占比例 20％ 80％ （五）寫字樓項目價格走勢建議 寫字樓價格建議 ? 依據(jù)房地產(chǎn)市場比較法估價理論和我司多年商務物業(yè)銷售經(jīng)驗，本 項目寫字樓部分實收均價為： 11000～11500元 /M2； 若本項目定位為產(chǎn)權(quán)式商務寫字樓 ,本項目價格可在綜合型寫字樓的價格上上浮 20~30%， 即實收均價為：13000~15000元 /M2； 第二篇 商業(yè)篇 ? 第一部分 市場調(diào)查與分析 一、深圳市商服物業(yè)市場分析 歷年商服用房開發(fā)投資額及施工面積 1 9 5 .0 22 5 1 .4 72 4 0 .4 32 3 0 .31 8 0 .0 71 8 5 .1 71 9 3 .6 82 4 5 .4 63 6 .9 92 7 .3 11 4 .7 82 3 .9 71 6 .8 22 4 .6 42 1 .3 405010015020025030019961997199819992000200120022003一季萬 M20510152025303540億元施工面積 投資額 2023年商服用房施工面積區(qū)域分布 3 8 .2 24 8 .4 34 4 .2 75 3 .4 46 3 .6 43 .5 415%21%19%18%26%1%010203040506070福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)萬 M20%5%10%15%20%25%30%出讓面積 比例商業(yè)用地出讓面積 1）歷年商業(yè)用地出讓面積 0 .0 83 .3 46 .71 2 .4 82 .1 48 .1 22%38%10%20%6%24%02468101214福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)萬 M20%10%20%30%40%出讓面積 比例 商服用房新開工及竣工面積 1）歷年商服用房新開工及竣工面積 0204060801001201996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2 0 0 3 一季新開工面積 竣工面積2） 2023年商服用房新開工面積區(qū)域分布 7 .0 33 0 .5 21 8 .0 82 2 .6 12 3 .0 22 .9 97%22%29%17%22%3%05101520253035福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)
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