德信行_xxxx年廈門杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊商寓項目定位(編輯修改稿)
2025-02-10 21:43 本頁面
【文章內容簡介】 ，主要滿足周邊居民日常性消費需求，但依托周邊大量人口的消費需求， 1F保持較高的租金水平， 2F經營存在有一定困難；商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀市場空白點：◆ 現(xiàn)杏林商業(yè)市場較為缺乏 主題型購物中心、大型購物中心（ Shoppingmall)、娛樂休閑中心的業(yè)態(tài)形式；◆ 目前杏西片區(qū)缺乏 中高端精品購物中心、中高端特色餐飲、娛樂休閑中心、男 /女性購物中心類 等商業(yè)場所。市場空白點解析商業(yè)市場商圈分析三、商業(yè)客群分析客群特征 —— 本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏東）范圍內，流動人口是常住人口的 2倍216。 本案輻射范圍以杏西商圈（即杏濱街道四大社區(qū)人口）為核心商圈，并包含杏東商圈（杏林街道部分社區(qū)）為重要商圈，以及少量周邊區(qū)域社區(qū)；216。 綜合統(tǒng)計本案輻射區(qū)域內人口數(shù)，杏東商圈常住人口與流動人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流動人口 1/4，商圈范圍內流動人口大大超越常住人口數(shù)；消費特征分析 —— 日常生活消費基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、企業(yè)采購需求則流向島內，市場需求未被挖掘利用客群分析總結 —— 本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有較好客群機會四、項目本體分析區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結合部216。 項目位于位于杏西商圈的地理中心位置，光明路與馬鑾路的交叉處，杏西商圈人氣最旺的地理中心。216?！ 〉貕K北臨杏林西路，西臨馬鑾路，周邊工廠眾多，外來務工人群巨大，屬于典型的城鄉(xiāng)結合部。 本案位置交通路網：地塊位于馬鑾路與光明路交叉處，路網密集四通八達，交通便利度高216。 項目周邊路網密集，北臨杏臨西路，西靠馬鑾路、東靠光明路，人流、車流量大，東西兩側形成人流匯聚的核心點；216。 地塊南面的永豐路、光明路等往來人群相對較少，以工廠及社區(qū)人流為主；216。 地塊緊靠藝芳鞋廠站、光明路口站和杏林西路站等，有 15路公交可達杏林其他地區(qū)及新陽、新垵、灌口等地，交通便利度高；216。 隨著馬鑾路的拓寬等交通路網的休憩，未來交通優(yōu)勢將更為明顯；杏西路碑頭路永豐路與馬鑾路交叉永豐路周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進一步改善，從而提升整體區(qū)域氛圍點評： 項目周邊配套齊全，但總體檔次較低，隨著杏西商業(yè)廣場、長宏電影院等的重大項目設施的建設以及本案的協(xié)同發(fā)展，未來區(qū)域整體整體配套將更為完善，共同提升整體商業(yè)氛圍項目 SWOT分析優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）p 區(qū)位優(yōu)勢： 地處杏西商圈的地理中心位置，過往人流量大；p 交通優(yōu)勢： 周邊路網較為發(fā)達，共 15路公交可達本案，交通便利度高；p 規(guī)劃優(yōu)勢： 建筑退距等方面存在彈性空間，利于項目總體規(guī)劃布局的發(fā)揮；p 商圈因素： 杏西整體形象較差，本地中高收入階層存在心理抗拒；p 人群因素： 周邊外來務工人群眾多，氛圍比較雜亂；p 規(guī)模因素： 項目總體規(guī)模體量有限，限制了發(fā)揮的空間；機會（ O） 威脅（ T）p 市場機會： 杏林市場總體定位低端，缺乏商業(yè)綜合體；p 經濟機會： 經濟增長，中高收入階層比例上升，消費檔次逐步提升，商圈面臨升級的機會；p 規(guī)劃機會： 隨著周邊公建配套的完善，區(qū)域形象將逐步改觀；p 競爭威脅： 杏東及杏北片區(qū)規(guī)劃商業(yè)項目將在一定程度分流本案客源p 消費威脅： 工廠搬遷導致消費人群減少，整體消費能力下降● 規(guī)劃建議基于案例及項目復合價值下的營銷策略思考：項目營銷定位為 集商業(yè)；住宅；辦公為一體的集商業(yè)；住宅；辦公為一體的 ““
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